Актуальные проблемы узаконивания самовольного строительства



Не оформленная надлежащим образом самовольная постройка, по сути, юридически не существует. Владелец не сможет полноценно распоряжаться объектом недвижимости: продавать, оформлять под залог, сдавать в аренду. В данной статье автор дает определение понятию «самовольное строительство» и опираясь на законодательную базу выделяет этапы легализации самостроя, а также проблемы, возникающие на этом пути.

Ключевые слова: недвижимость, признаки самовольного строительства, легализация самостроя, собственность, право.

An unauthorized building that is not properly designed does not, in fact, legally exist. The owner will not be able to fully dispose of the property: sell, issue a pledge, rent out. In this article, the author defines the concept of «unauthorized construction» and, based on the legislative framework, identifies the stages of legalization of self-construction, as well as the problems that arise along the way.

Keywords: real estate, signs of unauthorized construction, legalization of self-construction, property, law.

Проблема самовольного строительства носит угрожающий характер и создает реальное препятствие для реализации прав собственности. Объект, построенный без разрешения, не может быть куплен, продан, передан в дар, завещан, потому что на него не может быть зарегистрировано право собственности. Более того, он может быть снесен по решению суда.

Что такое «самовольное строительство» и как его сделать законным? Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) [1] и ФЗ № 339 [2] дает юридическое определение самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

— возведены на непредоставленном (чужом участке);

— размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;

— построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;

— возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал или не должен был знать о каких-либо ограничениях.

С точки зрения действующего законодательства возможно приступить к строительным работам только после:

— оформления права на земельный участок;

— создания проекта будущего строения;

— согласования во всех необходимых случаях;

— получения разрешение на ведение строительных работ (уведомление о начале строительных работ);

За незаконное строительство виновные привлекаются к административной ответственности. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях содержит следующую статью, с которой должны ознакомиться все строители: ст. 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, его ввода в эксплуатацию» [3]. В связи с выявленными нарушениями предусмотрены следующие наказания [4]:

— штраф для физических лиц варьируется от 2000 до 5000 рублей;

— для должностных лиц штраф возрастает в 10 раз: 20000–50000 рублей;

— в случае, если объект строился под коммерческие нужды, то мера наказания — либо штраф в размере 20000–50000 рублей, либо запрет на ведение предпринимательской деятельности на 90 дней;

— юридические лица будут вынуждены заплатить штраф в размере 100000–1000000 рублей, или же будет наложен административный запрет на ведение деятельности на 90 дней.

Кроме того, в вышеназванном Кодексе РФ «Об административных правонарушениях» есть статья 7.14.1., которая предусматривает штраф за проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа по охране культурного наследия [5]. Эта статья касается, в основном, тех, кто в первую очередь занимается реконструкцией старого фонда, который отнесен к объектам культурного наследия города или региона.

Чтобы признать произвольное строение законным объектом имущественного права, необходимо пройти процедуру легализации и соблюсти определенный порядок, который прописан в ФЗ № 340 [6]. Легализовать самовольное строительство можно двумя способами: через органы местного самоуправления и через обращение в суд. Приоритетным способом узаконивания самостроя является обращение в суд, что сокращает риск незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:

— подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;

— подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.

Из этого следует, что даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.

Универсального алгоритма легализации самовольной постройки нет. Последовательность действий при оформлении прав на такую постройку зависит от следующих факторов:

— на каком участке возведено строение;

— оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение;

— каков вид строения;

— нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Если самозастройщик обладает в отношении земельного участка правами, земельный участок предоставлен для строительства, а объект не представляет угрозы жизни и здоровью людей и соответствует установленным требованиям, то суд может признать его право на возведенную постройку. Тогда Росреестр зарегистрирует право самовольщика по решению суда. Кстати, самозастройщик приобретает право собственности на постройку также и в том случае, если он привел ее в соответствие с установленными требованиями. Но такое приведение в соответствие должно осуществляться на основании утвержденной проектной документации с соблюдением разрешительного или уведомительного порядка строительства. В прочих случаях узаконить самовольную постройку будет проблематично и без помощи профессионалов не обойтись [7].

Сегодня в России насчитывается более 50 тыс. самостроев. Среди них не только коммерческие и хозяйственные постройки, но и частные жилые дома, многоквартирные дома, в строительство которых граждане вложили свои средства. Особо остро проблема с самостроями стоит на Юге России. В январе 2020 года в тестовом режиме начал работу Единый информационный реестр объектов самовольного строительства на базе Всероссийского центра национальной строительной политики. Проект призван выявить основные причины массового появления самостроев и разработать механизмы правового регулирования объектов, признанных по решению суда самовольными постройками, но по факту являющимися безопасными для проживания [8].

В настоящее время проблемы регулируются действующим федеральным законодательством и правовыми актами на местном уровне. В частности, сегодня:

— установлены дополнительные гарантии защиты прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество;

— закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта;

— предусмотрена возможность приведения такой постройки в соответствие с установленными требованиями и параметрами;

— для решения проблем, связанных с конкретными объектами, в ряде регионов действуют рабочие группы с участием представителей органов власти и самих граждан, которые приобрели жилье в домах, впоследствии признанных самовольными постройками.

Заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий предлагает легализовать жилые самострои, возведенные до 1998 года, когда вступила в силу первая редакция нового Градостроительного кодекса РФ — бесплатно предоставить земельные участки под ними в собственность гражданам, которые там проживают, и, соответственно, дать возможность зарегистрировать права. Он напомнил, что по действующему законодательству такие объекты можно сносить только в судебном порядке, а с учетом того, что с 1998 года все сроки исковой давности давно вышли и снести данные объекты невозможно, остается только их легализовать [9].

Представители бизнес-сообщества Москвы чаще других сталкиваются с исковыми требованиями уполномоченных органов города о сносе самовольных построек, признании права на объекты недвижимости отсутствующим. А также с отказами в предоставлении участков, оказании и иных госуслуг по мотиву нахождения на участке объектов самовольного строительства.

Это связано с тем, что чиновники Москвы ведут систематическую работу по выявлению всех объектов, формально попадающих под критерии самовольного строительства, предъявляют иски об их сносе, привлечению к административной ответственности и применению иных мер к их собственникам.

Объектов, которые можно подвести под категорию самовольных в Москве множество. Речь идет не только и не столько об объектах, изначально построенных незаконным образом, но и об увеличении площади существующих объектов (пристройки, надстройки, антресоли). А также капитальных объектах, построенных на участках, предоставленных под «временные», старых «советских» объектах, которые надлежаще не отражены в приватизационных документах.

На практике даже если объект действительно возведен или реконструирован с нарушением законодательства (но без грубых нарушений строительных норм), чаще всего суд будет на стороне застройщика. Здесь можно сослаться, например, на:

— пропуск истцом срока исковой давности;

— отсутствие признаков самовольной реконструкции (при увеличении площади существующего объекта);

— возведение объекта до 1995 г. (не могут быть признаны самовольной постройкой в принципе) [10].

В заключении хочется отметить, что ввиду определенной сложности, которая возникает при оформлении самовольных построек, а также финансовых затрат, сопутствующих этому процессу, любым застройщикам однозначно наиболее рационально выполнять строительство объекта изначально в соответствии с законом.

Литература:

1. КонсультантПлюс «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021). Статья 222. [Электронный ресурс] // Режим доступа:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ (дата обращения: 15.04.2021)
2. КонсультантПлюс Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Статья 1. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304071/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/#dst100011(дата обращения: 15.04.2021)
3. КонсультантПлюс «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 05.04.2021) КоАП РФ. Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/cb0058087249de92cd986fda043e76da5780a881/ (дата обращения: 15.04.2021)
4. Тес-Интек Самовольное строительство КоАП [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: https://tesintec.ru/samovolnoe-stroitelstvo-koap-4361/ (дата обращения: 15.04.2021)
5. КонсультантПлюс «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 05.04.2021). Статья 7.14.1. Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, объектов, составляющих предмет охраны исторического поселения [Электронный ресурс] // Режим доступа: http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/8f000829a62bb4a7ffbba81f0f4b31a201041f0b/ (дата обращения: 15.04.2021)
6. КонсультантПлюс Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 N 340-ФЗ (последняя редакция) http: // www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304072/ (дата обращения: 15.04.2021)
7. Алиева Л. М. Легализация права собственности на самовольную постройку [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/legalizatsiya-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postroyku (дата обращения: 15.04.2021)
8. Моор А. Единый федеральный реестр объектов самовольного строительства России начал свою работу в 2020 году [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://sochi.com/news/2100/457936/ (дата обращения:15.04.2021)
9. РИА Недвижимость Росреестр: можно легализовать жилые самострои, возведенные до 1998 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://realty.ria.ru/20210318/rosreestr-1601851400.html (дата обращения:15.04.2021)
10. Кузнецов А. А. Актуальные проблемы признания прав собственности на самовольное строительство. ЭКОНОМИКА. ЗАКОН. ОБЩЕСТВО. 2020; (1): 109–116