Ключевые слова: Санкт-Петербург, рынок недвижимости, первичный рынок, процентная ставка, удорожание валюты, застройщик.
Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге был достаточно устойчив на протяжении последних 15 лет (см. график 1). Видно, что серьезные колебания в последний раз были в 2008 году. Корректировка цены тогда была вызвана общемировым кризисом, крайне негативно отразившимся на строительной отрасли в РФ, и в Санкт-Петербурге в частности.
В течении 2020 и 2021 года рынок недвижимости также пережил существенную корректировку, квартиры росли в стоимости до 30 % годовых и выше. В данной статье будут рассмотрены причины роста цены в период с 2ого квартала 2020 года по 2ой квартал 2021 года. Данный материал будет полезен аналитикам рынка, которые, увидев сходный новостной фон в будущем, смогут заранее просчитать последствия и заработать на коррекции цены.
Рис. 1. Рост цен на жильё в г. Санкт-Петербурге
О причинах роста цен на жильё
Согласно аналитике сайта Cian.ru, рост цены на первичном рынке в период с 15 января 2020 года по 26 апреля 2021 года (так называемый, короновирусный период) составил 36 %. К этому привели следующие причины:
- Льготная ипотека.
Которая совпала с рекордно низкой ставкой рефинансирования ЦБ (4,25 %). Данная мера изначально была призвана поддержать застройщиков и входила в пакет мер для строительного сектора. Логика была следующей — снижаем ставку по ипотеке, граждане начинают активнее покупать более доступное теперь жилье (несмотря на коронавирус), у застройщиков появляются деньги, они вкладывают их в отрасль, деньги появляются у подрядчиков, поставщиков сырья и стройматериалов, у транспортных компаний. Граждане получают жилье. Казалось бы, комплексное решение проблемы. На практике, это привело к кратному увеличению спроса. Повышенный спрос (как одна из причин), в свою очередь, позволил застройщикам поднять цены, по которым, впрочем, у них продолжали покупать. Условия по ставкам также активизировали так называемых «отложенных» покупателей, которые задумывались над покупкой, но пока не шли за договором из-за чрезмерных переплат по ипотеке (за расчетный период 20 лет по старым ставкам человек мог трижды оплатить стоимость квартиры).
- Низкая доходность у аналогичных инвестиционных проектов.
Понижение ставки рефинансирования, с одной стороны, простимулировало экономику — кредитный ресурс для бизнеса стал намного доступнее. С другой стороны, такая низкая процентная ставка означала ещё более низкую ставку по депозитам в основных банках. К сожалению, культура инвестирования в Российской Федерации развита очень слабо. Люди либо кидаются в крайности (несмотря на общедоступную информацию по схеме работы финансовых пирамид, до сих пор находятся желающие поучаствовать), либо держат сбережения в консервативных инструментах, вроде коммерческий недвижимости, квартир и банковских депозитов. До кризиса последние были способны принести своим владельцам доход, сравнимый со сдачей квартиры в аренду, при этом не несли никаких рисков. С приходом процентной ставки в 4,25 % и депозитами под 3 %, люди, обладавшие сбережениями, позволяющими им приобрести квартиру (в ипотеку или без) были замотивированы снять деньги со счетов и нести их застройщикам.
- Ограниченность предложения
В отличие от пирожков в булочной, производство которых можно нарастить в течении суток, просто добавив третью смену к уже имеющимся двум, с квартирами всё не так просто. Застройщик физически не может выставить на рынок дополнительные квартиры ни завтра, не на следующей неделе, ни через месяц. Обычно на полный цикл строительства требуется не менее трех лет. То есть, продав имеющиеся варианты, застройщики физически не могли выставить новые. Была также и ситуация с искусственным ограничением предложения, когда квартиры выставлялись «порционно». К примеру, из имеющихся в его распоряжении 130 квартир застройщик выставлял 8, продавал их за неделю (даже не ликвидные варианты), затем поднимал цену и выставлял ещё 8. И это работало.
- Удорожание строительства
Из-за удорожания валюты выросла стоимость строительных материалов, которые составляют значительную часть бюджета.
Из-за закрытых границ выросла стоимость рабочей силы. Ни для кого не секрет, что большинство строителей — мигранты из Средней Азии, которые не могли попасть в страну на протяжении значительного промежутка времени. Это позволило оставшимся поднять расценки на свои услуги. Подрядные конторы были вынуждены идти на поводу у своих рабочих, ведь кто не соглашался на компромисс — оставался без трудовых ресурсов, которые уходили в соседнюю компанию.
Наконец, произошел переход строительства на проектное финансирование. Это тоже возложило дополнительную финансовую нагрузку на плечи застройщика, который тут же добавил её в стоимость квадратного метра.
- Нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране и за её пределами
Данный фактор влияет как на чисто экономическую подоплеку (удорожание валюты), так и на психологию покупателя, который помнит события кризисов и интуитивно стремится вложить средства в наиболее понятный и стабильный актив — недвижимость. Что приводит к увеличению спроса и последующему подорожанию.
Выводы
В статье достаточно полно были перечислены причины, которые привели к значительному подорожанию недвижимости на первичном рынке в Санкт-Петербурге в период пандемии коронавирусной инфекции. Все они носят достаточно объективный характер. Ситуация по многим из них была ясна в самом начале пандемии, сейчас мы видим последствия. Статья позволяет сконцентрировать внимание на основных фактах и в будущем, оценив рынок в преддверии очередного кризиса, сделать правильные вложения и заработать.
Литература:
- Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга. — Текст: электронный // EMLS 24 Недвижимость Петербурга: [сайт]. — URL: https://emls.ru/stat/index/ (дата обращения: 01.05.2021).
- Аналитика рынка недвижимости Санкт-Петербурга. — Текст: электронный // Недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области: [сайт]. — URL: https://www.bn.ru/analytics/ (дата обращения: 01.05.2021).
- Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть?. — Текст: электронный // https://spb.cian.ru/: [сайт]. — URL: https://spb.cian.ru/stati-peterburgskaja-anomalija-pochemu-tsena-zhilja-vyrosla-na-chetvert-313643/ (дата обращения: 01.05.2021).
