К вопросу о понятии сервитута

Важным ограниченным вещным правом является право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Прежде чем рассуждать о содержании и значении сервитута в настоящее время и по ныне действующему законодательству, стоит обозначить происхождение сервитута и изучить его историю.

Анализируя статьи, посвященные сервитуту, можно сделать следующие заключения:

1. допускается установления сервитута по любым основаниям, если нужды лица, требующего установление сервитута, не могут быть обеспечены без его установления. По сути, ГК РФ не содержит запрета и закрытого перечня целей, для которых устанавливается сервитут;
2. четкое понятие сервитута отсутствует, но законодатель раскрывает его через цели, для которых он устанавливается;
3. отсутствуют требования, предъявляемые к соглашению об установления сервитута, а также правила о плате;
4. сервитут обладает правом следования;
5. сервитут прекращается ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен или в случае невозможности использования собственником участка по целевому назначению.

Однако отсутствие требований к размеру платы приводит на практике к злоупотреблению правом со стороны собственника земельного участка, а также, при установлении платы, собственник не должен обогащаться за счет платежей, так как он тоже пользуется этим участком. В п. 5 ст. 274 ГК РФ размер платы обозначен как «соразмерная». Законодатель не установил пределы такой платы, не учел, в каком виде должны взыматься плата, будут ли это периодические платежи или же единовременная выплата. Что касается соглашения об установление сервитута, то появляется вопрос, что должно в себе содержать данное соглашение. В статье не учтены существенные условия, что можно назвать пробелом.

Плата за сервитут должна быть соразмерен той выгоде, которую приобретает собственник земельного участка при установлении сервитута, и компенсировать ограничения, которые он претерпевает.

Следующей проблемой можно выделить отсутствие легального определения сервитута в законодательстве. В ст. 274 ГК РФ раскрывается лишь сущность и цели, в соответствие с которыми устанавливается сервитут.

Мы считаем более разумным внести определение сервитута в ГК РФ, а именно, дополнить п. 1 ст. 274 ГК РФ следующим: «274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) п. 1. Сервитут — вещное право ограниченного пользования собственника недвижимого имущества другим граничащим или соседним имуществом».

Еще одна не менее важная проблема, которая вызывает у ученых дискуссии это способы установления сервитута. В п. 3 ст. 274 ГК РФ выделены два способа: установления сервитута по соглашению сторон либо в судебном порядке. Ряд исследователей высказывается против установления сервитута в судебном порядке, поскольку судебный акт нарушает один из важнейших принципов гражданского законодательства, а именно, «лица осуществляют свои права своей волей и в своем интересе». Если же сервитут устанавливается принудительно, то, как отмечает М. М. Пестов должен обеспечиваться баланс интересов как собственника, на чьем участке устанавливается сервитут, так и собственника, претендующего на установление сервитута.

Сервитут может устанавливаться не только в отношении земельных участков, но и зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Обращая внимания на название главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», мы можем заметить, что название главы и ее содержания расходятся, поскольку ст. 277 ГК РФ устанавливает перечень объектов, на которые распространяется сервитут, где земельный участок не является единственным.

ГК РФ содержит расплывчатые формулировки относительно установления сервитута. В п. 1 ст. 274 ГК РФ содержится положение о том, что сервитут устанавливается для нужд, которые не могут быть исполнены без его установления. Исходя из данной трактовки не понятно, какие нужды не могут быть удовлетворены без установления сервитута, так как, даже проход, проезд через земельный участок можно осуществить посредством заключения договора аренды.

1. собственник вещи (земельного участка);
2. управомоченное лицо, в интересах которого устанавливается сервитут.

Несмотря на это, существует мнение, что субъектный состав может быть расширен. Согласно письму Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № Д23–3607 «Об установлении сервитута на земельный участок», сервитут может быть установлен в интересах владельцев помещений, закрепленных за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно нормам действующего законодательства, существует два вида сервитута: частный и публичный. В отличие от частного сервитута, целей, для которых устанавливается публичный сервитут значительно больше и перечень является закрытым. Например, публичный сервитут может быть установлен для использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, прогона животных, сенокошения и т. д. О публичном сервитуте не упоминается в гражданском законодательстве, он устанавливается исключительно в соответствие с ГК РФ.

Некоторые ученые считают, что публичный сервитут — это не вещное право, а лишь ограничение права собственности. Во — первых, публичный сервитут не является субъективным правом какого — либо лица, в силу того, что отсутствует конкретный управомоченный субъект права. Во — вторых, публичный институт устанавливается без учета воли собственника участка, на который устанавливается сервитут.

Публичный и частный сервитут отличаются друг от друга тем, что публичный сервитут устанавливается не в целях удовлетворения потребностей собственника соседнего земельного участка, а для удовлетворения публичных нужд, то есть, в общественных интересах.

Земельное законодательство содержит перечень существенных условий, которые должны быть в соглашении об установлении сервитута, однако и здесь существует пробел. Данные условия применимы лишь к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.25 ЗК РФ). К таким условиям ЗК РФ относит

1) кадастровый номер земельного участка;

2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут;

3) сведения о сторонах соглашения;

4) цели и основания установления сервитута;

5) срок действия сервитута;

7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;

9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Вопрос, касающийся применения данных условий к частному сервитуту в законодательстве не освещен. Считаем необходимым закрепить в ГК РФ отдельную статью, которая касалась бы существенных условий в соглашении о частном сервитуте.

Разберем подробно условия, которые являются существенными для соглашений об установления сервитута.

1. Предмет. Условия о предмете являются существенными для всех видов договора, сервитут не исключение, однако, некоторые авторы считают, что условие о предмете должно быть единственным существенным условием данного соглашения. Следует понимать, что относится к предмету договора и отграничивать его от объекта. По мнению Д. В. Ларина, предмет договора — это определенные действия собственника в отношении вещи, а объект — сам земельный участок. В практике к предмету договора о сервитуте относят наименование и содержание сервитута, сведения об участке и т. д.
2. Цель установления сервитута. Исследователи предлагают указывать цель в ряду существенных условий в связи с тем, что законодательство не содержит закрытого перечня оснований, по которым может устанавливаться сервитут.
3. Срок договора. Единого мнения по поводу отнесения срока договора о сервитуте к существенным условиям нет. Возможно, данное условие зависит от вида сервитута, но было бы разумно закрепить в законодательстве следующую формулировку: «сервитут является бессрочным, если законом не установлено иное».
4. Плата за сервитут. Однозначного мнения по данной проблеме в практике не сложилось, однако, п. 5 ст. 274 ГК РФ предусматривает всего лишь возможность, а не обязанность собственника участка требовать плату за сервитут.

Резюмируя вышеизложенное, стоит сказать о том, что сервитут является сложным правовым институтом, который имеет множество пробелов, исходя из чего в судебной практике складывается неоднозначное мнение. Мы видим необходимость в принятии отдельного закона, который будет четко регламентировать все положения, касающиеся сервитутов как частных, так и публичных, разрешить вопрос относительно платы за сервитут, определить условия, которые будут в соглашении об установлении частного сервитута, поскольку сервитут является неким аналогом права собственности, которое в отличие от сервитута урегулировано более детально. Данное ограниченное вещное право является важным, в отличие от права пожизненного (наследуемого) владения и права постоянного (бессрочного) пользования, которые постепенно утратили свою силу и не имеют столько проблем и пробелов в законодательстве в отличие от сервитута, которым на сегодняшний момент пользуются лица — не собственники земельных участков.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. — М.: ИНФРА-М, 2005. — 48 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс».
4. Шершеневич Г. Ф. Избранное. Т. 5: Учебник русского гражданского права / Вступ. слово, сост.: П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2017. 832 с.
5. Письмо Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № Д23–3607 «Об установлении сервитута на земельный участок».
6. Щенникова Л. В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. № 4–5.2002.
7. Ларин Д. В. Сервитуты в российском и зарубежном законодательстве: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 /Ларин Дмитрий Вячеславович. М., 2007. 191 с.
8. Афанасьев И. В. Сервитут в гражданском праве Российской Федерации: теория и практика применения. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Москва — 2017.