Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

В статье автор рассматривает основные цели для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предпринимает попытки раскрытия содержания понятия «государственные и муниципальные нужды». Раскрываются проблемы, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Ключевые слова: земельный участок, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, польза государства.

Охрана и защита права собственности — одна из задач, стоящих перед правовой системой любого государства. Остро вопрос правовой регламентации встает, когда речь идет о прекращении права собственности на недвижимое имущество ввиду особой социальной значимости таких объектов гражданских прав, как земельные участки. Большое значение имеет решение вопросов прекращения права собственности на них в публичных интересах, в частности при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Подобные случаи требуют специальной правовой регламентации, чтобы баланс частных и публичных интересов не был нарушен.

Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как «изъятие» земельного участка для государственных или муниципальных нужд — это закреплено в ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако понятие «государственные или муниципальные нужды» не раскрывается.

Обращаясь к теоретическим источникам, можно отметить, что Е. А. Конюх под государственными или муниципальными нуждами предлагает понимать «определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов» и которые реализуются в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями [9;c.33].

Иное определение предлагает В. А. Евсегнеев. Так, под государственными или муниципальными нуждами он понимает «публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона» [8; c.69–79]. Схожее определение можно увидеть в разъяснении к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений».

Однако не все ученые-теоретики согласны с использованием в гражданском законодательстве термина «изъятие». Так, О. И. Крассов при процессе изъятия земельных участков в пользу государства, считает необходимым использовать термин «общественное использование» [10].

Выделяются следующие цели изъятия земельных участков в пользу государства:

1. Изъятие земельных участков для удовлетворения государственных или муниципальных нужд путем выкупа;
2. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, связанное с выполнением международных обязательств;
3. Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в рамках развития застроенных территорий;
4. Изъятие земельных участков для обеспечения обороны и безопасности, общегосударственной инфраструктуры, коммуникаций;
5. Иные основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, например, Федеральными законами от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Так, изъятие может происходить в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального и местного значения, объектов использования атомной энергии, объектов обороны страны и безопасности государства.

Можно сделать вывод, что сущность сложного процесса изъятия земельного участка заключается в обеспечении интересов общества и государства, заключающегося в принудительном изъятии земельного участка и прекращении прав на него.

1) установить конкретное необходимое расположение земельного участка, который подлежит изъятию;

2) определить цели и сроки изъятия, а также установить действительно ли есть причины, обосновывающие изъятие земельного участка;

3) установить лицо, у которого изымается территория.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд сопровождается понимаем объективной потребности субъекта, в отношении которого изымается земля. Это необходимо для обеспечения социально важных интересов и требований общества как государственные или муниципальные потребности в целом. Следовательно, в основе изъятия земельного участка должны лежать критерии «социальной потребности» или «общественной необходимости».

Существует множество проблем, связанных с изъятием земельного участка в государственные или муниципальные нужды. Как, например, собственники часто сталкиваются с проблемой правомерности изъятия в целях, закрепленных частью 2 статьи 49 Земельного кодекса РФ. А именно в определении значимости объекта, который планируется возводить.

Следующей проблемой, возникающей у собственников, является оценка самого земельного участка и его компенсация (денежная или недвижимая). Оценка включает в себя три составляющих:

1. Убытки, понесенные в связи с изъятием земельного участка включая такие убытки, которые возникают у правообладателя в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе вытекающие из договоров, таких как аренда, и упущенная выгод;
2. Рыночная стоимость земельного участка;
3. Рыночная стоимость расположенных на земельном участке объекта/ов недвижимого имущества.

Оценка объектов проводится в любом случае, даже если собственник земельного участка и государственный орган определили и договорились о цене самостоятельно. При изъятии земель, собственнику должно быть предоставлено равноценное возмещение, которое сможет определить только оценщик. При нарушении условия равноценности процедура изъятия приобретает характер национализации. Не понимание гражданами способа определения стоимости выкупного имущества, а также несоблюдение процедурного порядка вызывает у них чувство бессилия из-­за несоблюдения гарантированных государством прав.

Однако проблемы возникают не только у собственников. Так, существует распространенный вопрос выбора земельного участка для строительства. Исходя из смысла статьи 49 Земельного кодекса РФ «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях». Строительство перечисленных в статье объектов должно осуществляться при отсутствии иных вариантов для строительства. Но несмотря на это существует злоупотребление полномочиями. [7; с.270] Для решения данного вопроса следует ввести особый процессуальный механизм, обязав государственный орган представлять доказательства невозможности размещения строительного объекта на другом земельном участке, а также подтверждение исключительной необходимости объекта строительства на изымаемом участке в интересах местного населения.

Таким образом, подводя итог, можно заметить, что в связи с тем, что земельные участки и недвижимость для большинства граждан является самой большой материальной ценностью, непонимание граждан сложной процедуры изъятия данных объектов в пользу государственных или муниципальных нужд сопровождается негодованием, а в некоторых случаях и протестами. В частности, несоблюдение процедурного характера также негативно влияет на общественное восприятие данного института. Для упрощения процесса изъятия считается необходимым вести особый процессуальный механизм, обязав государственный орган представлять доказательства невозможности размещения строительного объекта на другом земельном участке, а также подтверждение исключительной необходимости объекта строительства на изымаемом участке в интересах местного населения.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021).
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2021)».
3. Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».
5. Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
6. Актуганова Р. Р. Анализ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Р. Р. Актуганова // Аллея науки. — 2017. — Т. 1. № 16.
7. Галиновская, Е. А. Применение земельного законодательства: проблемы и решения: науч.-практич. пособие / Е. А. Галиновская. — Москва: Институт 283 законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации: ИНФРА-М, 2019.
8. Евсегнеев В. А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права, 2004. № 8.
9. Конюх Е. А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. № 1.
10. Крассов, О. И. Право частной собственности на землю: купля — продажа, аренда, приватизация, судебная защита / О. И. Крассов. — Москва: Юр. Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2015.
11. Чмыхало, Е. Ю. О некоторых проблемах изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд / Е. Ю. Чмыхало // правовое обеспечение экологической безопасности в сфере природопользования и энергетики. — 2018.