В данной статье автором рассматривается возможность приобретения жилой недвижимости на этапе строительства в странах Европы. Проанализировано правовое регулирование деятельности застройщика и защиты покупателя. Представлено сравнение действующей схемы финансирования в России и других странах.
Ключевые слова: застройщик, схема финансирования, жилая недвижимость.
При покупке недвижимости по большей части люди ориентируются именно на ее стоимость, которая в новостройке напрямую зависит от стадии строительства. На этапе котлована цена на недвижимость существенно ниже, чем при сдаче готового объекта в эксплуатацию, но такая низкая стоимость связана и с большими рисками. Регулирование ситуации на рынке новостроек осуществляется на законодательном уровне и направлено на защиту прав как покупателя недвижимости, так и самого застройщика. В разных странах такое регулирование может достаточно сильно отличаться: где-то риски для покупателей незначительны, а где-то существуют серьезные пробелы в законодательстве. Например, в странах Европы данная сфера достаточно хорошо регулируется, нельзя говорить о том, что риски для покупателей полностью отсутствуют, но по крайней мере они сводятся к минимуму.
В Великобритании распространено приобретение недвижимости на этапе строительства. Отличительной особенностью такой покупки жилья является то, что первоначально осуществляется оплата лишь небольшой части стоимости, полная сумма выплачивается после завершения строительства. В целом модель финансирования состоит из нескольких этапов. Сначала потенциальный покупатель оплачивает резервационный депозит, для того чтобы снять с продажи объект недвижимости на конкретный срок, обычно он составляет 21 день. В этот период времени происходит согласование условий, после чего производится подписание договора купли-продажи, при этом покупатель вносит первоначальный взнос, который составляет до 10 % от стоимости объекта недвижимости. Оплата оставшейся суммы производится по графику платежей (payment plan), указанному в договоре, но большая часть стоимости оплачивается уже после сдачи объекта в эксплуатацию [1].
Для обеспечения защиты интересов покупателя, средства не поступают напрямую на счет застройщика, а хранятся на специальных счетах эскроу (в банке или юридической компании). Перечисляются на счет застройщика средства после завершения очередного этапа строительства, т. е. выполнения условий, прописанных в договоре.
Застройщик также может обеспечить гарантию для покупателя путем оформления специального страхового полиса. При невозможности завершения строительства банк, осуществляющий финансирование строительства, или страховая компания проводит поиск иной организации, которая обеспечит завершение строительства.
Обращаясь к опыту финансирования строительства жилой недвижимости, нельзя не сказать о схеме финансировании проектов Германии, где применяется так называемый «договор с застройщиком» (Bauträgervertrag), который является совокупностью договора купли-продажи и подряда. По данному договору застройщик обязуется осуществить строительство и передать в собственность покупателю готовый объект недвижимости. Исполнение договора со стороны застройщика обеспечивается «Постановлением о договорах с маклером и застройщиком» (Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV), согласно которому застройщик имеет право на получение выплат от покупателей только после предоставления банковских гарантий [2, с. 42–43].
Застройщик получает средства из суммы договора по частям при строительстве объекта. Размер и частота таких выплат регулируются в зависимости от стадии возведения. Перечень выполненных видов работ, необходимых для получения средств, а также процент выплат прописаны в п. 3 данного Постановления.
Таким образом модель финансирования строительства жилья в Германии выглядит следующим образом: застройщик приобретает земельный участок и начинает осуществление строительства; банк, в свою очередь, финансирует приобретение участка и начало строительства, при этом обязательства застройщика перед банком обеспечиваются ипотекой или поземельным долгом (наиболее часто используемая форма обременения недвижимости в Германии); покупатель начинает осуществлять выплаты частями лишь после начала цикла земляных работ. Для получения средств от покупателя застройщик должен предоставить банковскую гарантию на тот случай, если строительство не будет завершено. Последнюю выплату покупатель производит при окончании всех работ [2, с. 42–43].
Во Франции также есть возможность приобретения недвижимости на этапе строительства. Здесь распространено такое понятие, как «vente en l’etat futur d’achèvement» (VEFA), или же продажа объекта недвижимости до фактического завершения строительства [3]. Модель финансирования во Франции выглядит следующим образом. Сначала происходит подписание предварительного договора, после чего покупатель недвижимости оплачивает гарантийный депозит (обычно в размере 5 %), эти деньги будут храниться на специальном банковском счете, как и все последующие платежи по данному договору. На следующем этапе наступает период ожидания: в течение 7–10 дней покупатель должен обдумать свое решение и при желании расторгнуть договор без потери внесенных средств, по истечении данного срока денежные средства не возвращаются [4]. Далее покупатель подписывает договор и начинает производить дробные платежи на определенных этапах строительства. Следует отметить, что подписание основного договора не может быть осуществлено до момента возведения фундамента. На последнем этапе у покупателя, который еще не является собственником недвижимости, есть возможность потребовать от застройщика исправления обнаруженных дефектов, а после идет передача ключей, и покупатель становится законным владельцем.
Приобретение недвижимости на этапе строительства во Франции обладает рядом преимуществ. Во-первых, во Франции достаточно высокий уровень защиты покупателей недвижимости, процесс строительства и приобретения объекта недвижимости строго контролируется государством. Также при покупке объекта применяется статья «гарантия завершения», согласно которой строительные работы будут завершены даже при банкротстве застройщика, что также дает дополнительную защиту покупателю. Недостатком же приобретения недвижимости на этапе строительства является то, что, хотя строительный объект и будет завершен при любых непредвиденных обстоятельствах со стороны застройщика, не всегда может быть обеспечена сдача объекта недвижимости в эксплуатацию в срок.
Отдельно хочется сказать о покупке недвижимости по программе лизбэк (leaseback). Это такой способ приобретения недвижимости на этапе строительства с последующей сдачей в аренду на определенных условиях, предусмотренных государством. Данная программа направлена на привлечение частных инвестиций в жилую недвижимость Франции.
Схема лизбэк является одной из самых совершенных из всех подобных программ. Главным отличием лизбэка во Франции от подобных схем в других странах является серьезная государственная поддержка и гарантии. По данной программе могут быть приобретены объекты исключительно на этапе строительства. При этом строительство является застрахованным, и нет риска, что объект не будет достроен. Данная схема получила широкое распространение именно во Франции, поскольку только в этой стране лизбэк является государственной программой [5].
При рассмотрении различных моделей финансирования можно сделать вывод, что в Европе застройщики предпочитают работать с банковскими кредитами, а не напрямую с покупателями, этому способствуют достаточно небольшие процентные ставки. Также можно отметить, что во всех схемах покупатель не выплачивает всю сумму сразу, а производит выплаты по частям при каждом завершенном этапе строительства, или же основная часть средств поступает застройщику уже после завершения строительства. Важным является и то, что покупателю предоставляются гарантии, даже если застройщик не сможет достроить объект самостоятельно, он будет передан другой компании, которая завершит строительство.
На данный момент в России активно внедряется механизм проектного финансирования, в какой-то степени он является схожим с тем, что существует в странах Европы: застройщики осуществляют строительство за счет собственных средств или же банковского кредита; средства покупателей не поступают напрямую девелоперу, а хранятся на счетах эскроу. Есть и существенные отличия: при оформлении договора в России покупатель вносит всю сумму на счет сразу, а не частями при строительстве; также еще не закреплена на законодательном уровне возможность поэтапного раскрытия счетов при завершении конкретных стадий возведения, и в скором времени такая возможность у застройщиков не появится.
Подводя итог, хочется сказать, что покупка недвижимости на этапе строительства в любом случае связана с определенными рисками, но при грамотном регулировании со стороны государства их можно свести к минимуму. Показательным примером является модель финансирования во Франции, где защиту покупателей недвижимости обеспечивает государство.
В России же пока нет такого надежного механизма, обеспечивающего защиту покупателей. На мой взгляд, несмотря на все изменения в законодательстве за последние несколько лет, которые были направлены на снижение риска приобретения недвижимости на этапе строительства, проблема обманутых дольщиков не решилась окончательно. Для покупателей нет гарантий, что строительство будет завершено, а обязательное страхование денежных средств на счетах рассчитано на определенную сумму, и выплата компенсации может быть осуществлена в том же размере, что и изначально лежала на счете, таким образом денежные средства покупателя просто обесцениваются.
Литература:
- Приобретение недвижимости на стадии строительства в Великобритании. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/577d314f9a7947a78ce97cb7 (дата обращения: 25.05.2021).
- Немцов, А. Некоторые отличия в праве недвижимости между Германией и Россией / А. Немцов. — Текст: непосредственный // Сборник статей о праве Германии. Выпуск № 3. — Гамбург: Германо-Российская ассоциация юристов, 2018. — С. 33–50.
- Преимущества покупки новостройки на стадии строительства во Франции. — Текст: электронный // ARENDAL: [сайт]. — URL: https://arendal.ru/preimushhestva-pokupki-novostrojki-na-stadii-stroitelstva-vo-francii/ (дата обращения: 25.05.2021).
- Процедура приобретения недвижимости во Франции. — Текст: электронный // PRIAN.RU: [сайт]. — URL: https://prian.ru/pub/2247.html (дата обращения: 25.05.2021).
- Французский лизбэк — государственная поддержка и гарантии при покупке новостройки. — Текст: электронный // PRIME REALTY: [сайт]. — URL: http://world.prime-realty.ru/news1/853/ (дата обращения: 25.05.2021).
