Ключевые слова: инвестиции, банк облигации, ипотека, кредитор, собственные средства, застройщик, дольщик, строительство.
По итогам 2019 г. ввод жилья в России составил 79,4 млн кв. м, превысив значение 2018 г. на 4,9 %. Рост показателя произошел во многом за счет динамики ввода в первой половине года, накануне вступления в силу новых правил долевого строительства (рис. 1). В последние месяцы 2019 г. наметилось замедление жилищного строительства: с октября наблюдается сокращение площади строящегося жилья в помесячном, а с ноября и в годовом сопоставлении (рис. 1.2) [2, с.4]. Рост ввода многоквартирных домов замедлился с августа, в сентябре-декабре годовые темпы роста были отрицательными (за исключением ноября). Годовая динамика ввода индивидуального жилья оставалась в положительной зоне до декабря. За счет более высоких темпов роста доля индивидуальных домов за 2019 г. увеличилась до 45,3 % (в 2018 г. — 42,9 %). Рост ввода жилья в 2019 г. в основном был связан с временным фактором — переходом строительной отрасли к правилам проектного финансирования и увеличением объемов строительства накануне этого перехода, за счет чего высокими оказались и показатели в целом за год. К концу года действие этого фактора в значительной степени было исчерпано, динамика ввода замедлилась.
Рис 1. Ввод жилья за 2018–2020 г.
Рис 2. Площадь строящегося многоквартирного жилья (млн кв. м)
Различные инструменты инвестирования
- Собственные средства застройщиков
По данным мониторинга Банка России, совокупная величина активов предприятий, осуществляющих строительство жилых и нежилых зданий, за 9 месяцев 2019 г. увеличилась на 11,8 % (за аналогичный период 2018 г. — на 8,1 %). Собственный капитал возрос на 1,7 % (за аналогичный период 2018 г. — на 4,7 %), при этом сохранился удовлетворительный уровень самофинансирования (23,6 % на конец сентября 2019 г., в аналогичном периоде 2018 г. — 24,1 %) [2, с.10]. За 2015–2016 гг. уровень самофинансирования не превышал 16 %. По оценкам предприятий по строительству жилых и нежилых зданий, изменение обеспеченности их оборотными средствами имело тенденцию к постепенному улучшению (рис. 2.1), а в 2019 г. оценки превысили уровень, определяемый как долгосрочный средний. По данным опроса Росстата руководителей строительных организаций, в IV квартале 2019 г. по сравнению с предыдущим кварталом с 8 до 14 % увеличилась доля респондентов, констатировавших рост собственных финансовых ресурсов организаций.
- Собственные средства физических лиц
По данным Росстата, в число возможных источников средств на покупку (строительство) жилья населением традиционно включаются: продажа имеющегося жилья, средства материнского капитала, субсидии на приобретение жилья, другие источники (в том числе собственные средства) и ипотечный кредит. В целом, по стране доля собственных средств в структуре финансирования сделок по приобретению жилья по итогам 2018 г., по оценкам Росстата, составляла около половины. По данным опроса АО «Райффайзенбанк», по итогам 2019 г. почти 62 % будущих ипотечных заемщиков самостоятельно скопили или продолжают копить средства на первоначальный взнос. Около 38 % россиян, желающих взять ипотеку, не имели свободных средств для первоначального взноса по такому кредиту. Формировать первоначальный взнос планировалось следующими способами (одним или несколькими): 23 % будущих заемщиков рассчитывали получить средства под залог «старого» жилья, 20 % опрошенных планировали на первый взнос по ипотеке потратить материнский капитал, 13 % — готовились продать имущество, а 10 % — взять на эти цели потребительский кредит.
В среднем россияне копят на первоначальный взнос по ипотеке от двух до четырех лет. В частности, только 6 % респондентов могут справиться с этим меньше чем за 1 год, 17 % потенциальных заемщиков способны собрать нужную сумму за 1 год, а 29 % опрошенных формируют первоначальный взнос в течение пяти лет. Около 35 % из тех, кто готов накопить нужную сумму, откладывают часть доходов на первоначальный взнос каждый месяц.
- Заемные средства строительных компаний
В 2019 г. возросла значимость заемного финансирования для предприятий строительства жилых и нежилых зданий. Если в начале года на 1 руб. собственного капитала указанных компаний приходилось 2,8 руб. обязательств, то к началу IV квартала этот показатель вырос до 3,5 рубля. Практически каждое третье предприятие имело высокий уровень долговой нагрузки (от 5 руб. и выше заемных средств на 1 руб. собственного капитала. В этих условиях конъюнктура рынков корпоративных заимствований оставалась важным фактором, определяющим развитие отрасли. Активность участников рынка корпоративного кредитования в 2019 г. оставалась невысокой. За год банковский портфель кредитов нефинансовым компаниям-резидентам возрос на 5,2 % (за 2018 г. — на 5,6 %) [3, с.2] В определенной степени слабая кредитная активность компенсировалась развитием альтернативных каналов привлечения корпоративного финансирования. Продолжал бурно расти рынок облигаций, расширялась деятельность небанковских финансовых организаций (лизинговые и факторинговые компании). В сегменте операций по привлечению заемных средств строительными компаниями наблюдались те же тенденции, что и на рынках корпоративных заимствований в целом. Темпы прироста кредитования оставались низкими, но к концу 2019 г. сокращение кредитного портфеля приостановилось. Одним из факторов активизации кредитования строительных компаний было финансовое оздоровление строительной отрасли, проявляющееся в «вымывании» с рынка финансово несостоятельных застройщиков. За 2019 г. общее количество застройщиков, находящихся на различных стадиях процедуры банкротства, увеличилось на 118, достигнув 508 на конец года. Общий объем не завершенного проблемными застройщиками строительства увеличился на 12,6 %, превысив 11,3 млн кв. метров. Выявление проблемных застройщиков и урегулирование ситуации с ними были связаны как с реализацией рисков, накопленных в предыдущие годы, так и с действиями федерального и региональных фондов защиты дольщиков, выступавших инициаторами банкротства проблемных застройщиков и организовывавших достройку недостроенных объектов. Свой вклад в финансовое оздоровление отрасли внес и переход к проектному финансированию с использованием счетов эскроу, лишивший недостаточно надежных застройщиков доступа к средствам дольщиков. Однако значимость последнего фактора была ограничена: на второе полугодие 2019 г. (после перехода к новому механизму финансирования жилищного строительства) приходится менее 40 % годового прироста количества проблемных застройщиков и менее 30 % прироста объемов незавершенного строительства. Финансовое оздоровление строительной отрасли и постепенное урегулирование задолженности проблемных заемщиков, относящихся к этой отрасли, способствовали улучшению качества кредитного портфеля, наметившемуся во второй половине 2019 года. Объем просроченной задолженности по кредитам строительным компаниям за июль-декабрь сократился на 1 %, тогда как общий портфель кредитов отрасли увеличился почти на 3 %. Доля просроченной задолженности в общем объеме кредитов, предоставленных строительным компаниям, начала снижаться. Снижение рисков кредитования строительной отрасли позволило банкам расширять круг заемщиков — строительных компаний. Растущая доступность банковских кредитов для застройщиков, а также ряд мер государственной поддержки жилищного строительства способствовали наметившейся во второй половине 2019 г. активизации кредитования строительных компаний. Наряду с банковским кредитованием строительная отрасль использовала альтернативные источники финансирования. Одним из таких источников стал лизинг строительного оборудования. Другим значимым источником финансирования строительных компаний в 2019 г. оставался рынок облигаций. К концу года портфель облигаций строительных компаний превысил 650 млрд руб. (увеличившись более чем на 100 млрд руб. в сравнении с уровнем начала года). Активными инвесторами в облигации, в том числе ценные бумаги строительных компаний, оставались банки. По состоянию на конец 2019 г. около трети всех облигаций строительной отрасли принадлежало кредитным организациям. Таким образом, выпуск облигаций был не только альтернативой банковским кредитам, но и дополнительным механизмом доступа к средствам банков. Облигационные заимствования строительной отрасли, в отличие от кредитов, наращивались преимущественно за счет операций крупнейших эмитентов. Доля 10 крупнейших эмитентов в портфеле облигаций строительных компаний приближалась к 3/4, причем по итогам 2019 г. она даже несколько увеличилась. Средняя сумма средств, привлеченных одним эмитентом строительного сектора на облигационном рынке, в начале 2020 г. составляла около 14 млрд руб., тогда как средняя задолженность одного заемщика, относящегося к строительной отрасли, перед банками незначительно превышала 1 млрд рублей. Преобладание крупных эмитентов на облигационном рынке может быть связано как с факторами спроса на заемные средства (крупным компаниям проще выйти на облигационный рынок), так и с факторами предложения (предоставление крупных кредитов сопряжено с риском концентрации, и для банков более привлекательным вариантом может быть приобретение части крупного выпуска облигаций). Значимым источником заимствований для предприятий строительства жилых и нежилых зданий оставалась кредиторская задолженность, на которую приходилось свыше половины всех их обязательств. Дополнительным фактором повышения доступности заемных средств для застройщиков стал переход к финансированию строительства с использованием счетов эскроу. В 2019 г. смягчались не только ценовые, но и неценовые условия финансирования строительной отрасли. Это проявлялось не только в отмечавшемся выше расширении круга строительных компаний — заемщиков, но и в удлинении сроков финансирования. Около трети всех облигаций строительной отрасли, срок погашения которых приходится на 2029 г. и последующие годы, было выпущено именно в 2019 году. Доля операций на наиболее длительные сроки в кредитовании строительных компаний также увеличилась. Удлинение сроков финансирования особенно значимо для строительной отрасли, так как строительные проекты отличаются длинным циклом реализации и сроком окупаемости. Сами строительные компании также отмечали позитивные тенденции на кредитном рынке.
- Заемные средства физических лиц
В 2019 г. тенденция к ускорению роста розничного кредитования, наблюдавшаяся в предыдущие годы, сменилась на противоположную. На конец 2019 г. годовой темп прироста портфеля кредитов населению составил 18,5 %, снизившись на 5,2 п.п. по сравнению с локальным максимумом, достигнутым в начале мая. Ипотечный сегмент розничного рынка в 2019 г. сохранял значительный потенциал для дальнейшего роста. Для банков ипотечные кредиты оставались одним из наиболее привлекательных направлений размещения средств благодаря низкому уровню кредитных рисков. На конец года доля просроченной задолженности в банковском портфеле ипотечных кредитов достигла исторического минимума (менее 1 %), что в несколько раз меньше, чем на других сегментах кредитного рынка. К концу года на ипотеку приходилось около 11 % объема банковских кредитов всем заемщикам, но доля ипотеки в просроченной задолженности составляла менее 2 %.) [1, с.6]. В то же время с точки зрения банков одним из недостатков ипотечных кредитов является их преимущественно долгосрочный характер, порождающий процентный риск (в случае роста рыночного уровня ставок стоимость привлечения средств для банков будет расти, а получать доходы они будут по «старым» ставкам). Еще одним значимым регуляторным фактором, повлиявшим на конъюнктуру ипотечного рынка в 2019 г., стал переход к механизму проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу. Новый механизм увеличивает потенциал роста ипотечного кредитного рынка, повышая защищенность дольщика за счет страхования средств на счетах эскроу, но на этапе своего внедрения он несколько сдерживал рыночную активность, что проявилось в сокращении доли кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) в приросте рыночного кредитного портфеля. Если в 2018 г. на кредиты под залог ДДУ приходилось 20 % всего прироста ипотечного портфеля, то в 2019 г. этот показатель снизился до 14 %. В результате взаимодействия названных выше факторов прирост ипотечного кредитного портфеля за 2019 г. замедлился до 16,9 % против 23,4 % за предыдущий год. После преодоления пандемии нового коронавируса и возобновления снижения ставок в российской экономике, в том числе по ипотечным кредитам, можно ожидать роста операций по рефинансированию, являющихся важным инструментом в конкуренции банков за заемщика.
Выводы
Исходя из всего вышеуказанного можно сделать выводы о инвестиционном климате в российском строительстве.
Литература:
- Обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий (2-ое издание)— Текст: электронный //https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf: [сайт]. — URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf (дата обращения: 25.06.2021).
- https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf. — Текст: электронный // https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf: [сайт]. — URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/107445/analytic_note_20200403_ddkp.pdf (дата обращения: 25.06.2021).
- Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга. — Текст: электронный // EMLS 24 Недвижимость Петербурга: [сайт]. — URL: https://emls.ru/stat/index/ (дата обращения: 01.05.2021).
