В Российской Федерации в настоящее время происходят существенные изменения в сфере организации учета недвижимости. Так, на сегодняшний день все земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости учитываются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Таким образом, два самостоятельных института учета и регистрации объектов недвижимости и прав на них (земельный кадастр и техническая инвентаризация) слились воедино, что, по мнению законодателей, существенно облегчит жизнь населению нашей страны. Однако, на практике столь существенные изменения влекут за собой и новые проблемы. Прежде всего, это проблемы, связанные с человеческим фактором в процессе учета и регистрации объектов недвижимости. На всем протяжении цепочки, начиная от момента установления координат и границ земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, до момента занесения сведений в ЕГРН, возможны различные ошибки. Раньше такие ошибки называли кадастровыми, теперь разделили на технические и реестровые. Однако, в любом случае от подобных ошибок владельцы недвижимости получают не только моральный, но и материальный ущерб, так как подобные ошибки становятся причиной для приостановок любых сделок с недвижимостью. В результате люди зачастую не по своей вине теряют время, деньги и уверенность в том, что их права на недвижимость надежно защищены государством.
Таким образом, актуальность выбранной темы исследования обусловлена тем фактом, что вопросы обнаружения и исправления реестровых ошибок являются важными для оценки эффективности реформ в сфере кадастра, для обеспечения государственных гарантий защиты частной собственности в стране, для повышения доверия населения к современной системе регистрации прав на недвижимость. Реестровые ошибки, если они допущены не по вине владельцев недвижимости, не должны являться причиной ущемления прав граждан, начисления излишних налогов на имущество, препятствием для осуществления сделок с недвижимостью.
Цель исследования — совершенствование методики предотвращения и устранения реестровых ошибок при осуществлении кадастровой деятельности в Солнечногорском муниципальном районе Московской области.
Задачи :
– рассмотреть механизм выявления и исправления реестровых ошибок в Российской Федерации;
– произвести оценку кадастровой деятельности в Солнечногорском районе Московской области;
– сделать анализ реестровых ошибок в ходе кадастровых работ
– в Солнечногорском районе;
– предложить пути снижения реестровых ошибок в Солнечногорском районе;
– произвести оценку эффективности предложенных мер.
Предметом исследования является механизм выявления и устранения реестровых ошибок.
Объект исследования — Солнечногорский муниципальный район Московской области.
Понятие, виды, причины реестровых ошибок
Определение понятию «реестровая ошибка» можно дать на основании положения п. 3 ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 03.04.2018). В соответствии с данным законодательным актом, реестровой ошибкой можно считать воспроизведенную в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) ошибку в межевом, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, либо ошибку, содержащуюся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленным Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [1].
Формулировка Росреестра: Реестровая ошибка — ошибка, имевшая место в случае, когда недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет или государственную регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН [2].
Реестровые ошибки появляются в документах, подготовленных и представленных для регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учёта. На основании данной документации информация об объектах недвижимости фиксируется в ЕГРН.
Неточность в сведениях, которая приводит к реестровым ошибкам, может быть допущена кадастровым инженером при составлении межевого плана земельного участка, технического плана объекта капитального строительства, описания местоположения границ территорий или акта обследования.
Также недостоверные данные иногда содержатся в документации, направленной в орган регистрации прав в рамках межведомственного взаимодействия.
Среди типичных примеров реестровых ошибок — неверно рассчитанная площадь объекта недвижимости или неправильно определённые границы земельного участка.
Реестровые ошибки можно подразделять на классы, в зависимости от принимаемых критериев, различными способами [3]:
Исходя из источника ошибок, можно выделить следующие подклассы ошибок:
– ошибки, сделанные по вине правообладателя земельного участка (в случае предоставления заведомо ложной информации или поддельных документов);
– ошибки, сделанные по вине кадастровых инженеров и регистратора.
Ошибки, допущенные по вине кадастровых инженеров или регистратора, можно разделить на следующие группы:
– ошибки, возникшие в процессе эксплуатации АИС ГКН и ранее использованных информационных систем;
– ошибки, возникшие в результате «ручной» обработки информации;
– ошибки, допущенные кадастровым инженером в силу собственной оплошности, нерадивости или злого умысла;
– ошибки, допущенные по вине органов государственной власти, местного самоуправления и иных уполномоченных лиц и органов, издающих юридически значимые документы, на основании которых вносятся сведения в ЕГРН.
Следует отметить, что источники ошибок одновременно являются индикатором уровня кадастровой системы, на котором произошла ошибка. Так, если ошибка возникла по вине органов, издающих юридически значимые для ведения ЕГРН документы, правообладателя земельного участка или кадастрового инженера, то можно говорить о том, что ошибочные сведения поступили в систему на ее начальном этапе — в процессе сбора информации.
Все остальные ошибки, связанные с работой органов кадастрового учета, возникают на следующем этапе преобразования собранной информации в структурно-организованные кадастровые данные или в процессе обработки кадастровой информации в целях приведения ее в соответствие с изменившимися внешними условиями.
Исходя из типа данных, в которых содержится ошибка, можно выделить [3]:
– ошибки в семантической базе данных;
– ошибки в графической базе данных.
В семантической части базы данных межевого, технического планов, актов обследования целесообразно выделить следующие группы и подгруппы ошибок:
- В зависимости от характеристики земельного участка, в которой содержится ошибка, выделяются:
– ошибки в кадастровом номере (ошибки в указании площади участка, категории земель, в виде разрешенного использования, в описании местоположения границ земельного участка, в сведениях об обременениях и т. д.);
– ошибки, связанные с нарушением форматно-логического принципа построения семантической части АИС ЕГРН и методики ее информационного наполнения (недопустимое значение атрибута в базе данных, ошибка в формате, отсутствие соответствующего кода в классификаторе, отсутствует необходимый элемент в описании, недопустимые символы в полях и т. д.);
- В графической части межевого и технического планов можно выделить следующие группы и подгруппы ошибок:
– наложение границ земельных участков;
– пересечение границ;
– разрыв границ или их «несостыковка»;
– разворот границ (вследствие ошибок в определении дирекционных углов);
– ошибки в пространственной привязке границ земельного участка (топологические ошибки нанесения контура).
- Исходя из юридических последствий исправления реестровых ошибок, можно выделить следующие виды ошибок:
– ошибки, исправление которых может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на информацию, представленную в ЕГРН;
– ошибки, исправление которых не может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц.
Вывод
Таким образом, в ходе рассмотрения понятия, видов и причин реестровых ошибок, пришли к выводу, что реестровые ошибки, в отличие от технических ошибок, способны иметь более тяжелые последствия для правообладателей недвижимости, так как допускаются в информационных источниках для регистрации объектов недвижимости и прав на них в ЕГРН.
Реестровые ошибки чаще всего представляют собой ошибки в межевых и технических планах, допущенные лицами, выполнявшими кадастровые работы.
Причин возникновения реестровых ошибок довольно много, при том, что часть ошибок возникает по вине кадастрового инженера, часть — по вине правообладателей, муниципальных органов власти или по объективным причинам. При этом, реестровые ошибки могут стать причиной не только задержки в регистрации недвижимости в ЕГРН, но и изменении прав на объекты недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, в том случае, если реестровая ошибка влечет за собой изменение прав правообладателей или иных лиц, то такие ошибки могут быть исправлены только в судебном порядке.
Анализ организации кадастровых работ в Солнечногорском районе
В соответствии с п. 2 ст. 3 Устава Солнечногорского муниципального района Московской области органы местного самоуправления в районе при осуществлении своих полномочий руководствуются общепризнанными принципами и нормами международного права, международными договорами РФ, Конституцией РФ, федеральными законодательными актами, а также издаваемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации), нормативными правовыми актами Московской области и иными законодательными и нормативными документами [4].
Таким образом, кадастровая деятельность на территории Солнечногорского муниципального района Московской области осуществляется на основании федерального законодательства о кадастровой деятельности, о государственной регистрации недвижимости, о саморегулируемых организациях и т. д.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на территории Московской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Управление Росреестра по Московской области).
Территориальное Управление Росреестра по Московской области является территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данное территориальное управление осуществляет функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии и ряд других функций, а также функции государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля и др. на территории Московской области [5].
На рисунке 1 представлена организационная структура Управления Росреестра по Московской области.
Рис. 1. Организационная структура Управления Росреестра по Московской области
На территории Московской области и Солнечногорского муниципального района осуществляют деятельность Саморегулируемые организации кадастровых инженеров, например, Ассоциация «Саморегулируемая организация «Профессиональный Центр Кадастровых инженеров» (А СРО «ПрофЦКИ»)».
А СРО «ПрофЦКИ» — единственное СРО в сфере кадастровой деятельности, зарегистрированное на территории Московской области членами Ассоциации являются кадастровые инженеры целого ряда крупных организаций, в числе которых ГУП МО «МОБТИ», ГК «Меридиан+», а также кадастровые инженеры других юридических лиц и индивидуальные предприниматели.
Согласно реестру членов А СРО «ПрофЦКИ», Ассоциация объединяет в настоящее время 939 кадастровых инженеров, среди которых г. Солнечногорск представлен 3 членами [6].
Основные функции А СРО «ПрофЦКИ» [6]:
– представление и защита профессиональных интересов членов;
– обеспечение условий для профессиональной деятельности членов;
– разработка и утверждение обязательных для членов Ассоциации стандартов кадастровой деятельности;
– осуществление контроля над профессиональной деятельностью членов Ассоциации;
– ведение реестра членов Ассоциации;
– организация информационного и методического обеспечения членов;
– участвует в обсуждении проектов Федеральных законов и иных нормативных документов и иные функции.
Основными факторами повышения качества кадастровой деятельности и, соответственно, снижения вероятности допущения кадастровыми инженерами реестровых ошибок, являются [6]:
– разработка и контроль знания стандартов кадастровой деятельности для членов А СРО «ПрофЦКИ»;
– контроль уровня профессиональной подготовки членов Ассоциации, своевременное проведение аттестаций, курсов и прочих форм обучения кадастровых инженеров.
В таблице 1 представлены статистические сведения о численности зарегистрированных прав на объекты недвижимости на территории Солнечногорского района Московской области в 2018–2020 гг.
Таблица 1
Сведения о численности зарегистрированных прав на объекты недвижимости на территории Солнечногорского района Московской области в 2018–2020 гг. [2]
|
Наименование показателя |
Значение |
Изменение за период |
|||
|
2018 год |
2019 год |
2020 год |
Ед. |
% |
|
|
общее количество зарегистрированных прав на объекты недвижимости В том числе: |
61712 |
63503 |
68217 |
6505 |
110,5 |
|
- физических лиц |
60801 |
62581 |
67299 |
6498 |
110,7 |
|
- юридических лиц |
911 |
922 |
918 |
7 |
100,8 |
|
по видам объектов недвижимости: |
|||||
|
- на жилые помещения (в том числе в многоквартирных домах) |
53694 |
58105 |
60002 |
6308 |
111,7 |
|
- на земельные участки |
27614 |
33158 |
38993 |
11379 |
141,2 |
|
- на машино-места |
155 |
417 |
797 |
642 |
514,2 |
Таким образом, анализируя данные, представленные в таблице 3.1, можно сделать вывод о наличии позитивной динамики при регистрации прав на недвижимость в Солнечногорском районе Московской области. Так, например, за период с 2018 по 2020 гг. количество зарегистрированных прав увеличилось на 10,5 % и составило в 2020 году 68217 единиц. При этом число регистраций прав физических лиц выросло на 10,7 %, а юридических лиц — на 0,8 %.
Количество регистраций прав на жилые помещения увеличилось за период на 11,7 %; земельных участков — на 41,2 %. Число регистраций прав на машино-места увеличилось за период в 4,14 раза.
Вывод
Была проанализирована организация кадастровой деятельности на территории Солнечногорского муниципального района.
Прежде всего, следует отметить, что Солнечногорский район располагается в непосредственной близости к столице Российской Федерации — Москве, ввиду чего в районе довольно высокая плотность населения, сосредоточенность жителей в городских поселениях.
Основными органами управления по вопросам кадастровой деятельности и регистрации недвижимости являются территориальное Управление Россреестра и филиал Федеральной кадастровой палаты. Деятельность кадастровых инженеров на территории Солнечногорского муниципального района также организуется Саморегулируемой организацией кадастровых инженеров — А СРО «ПрофЦКИ», в составе которой в настоящее время 939 кадастровых инженеров.
Результаты исследований
Рассмотрение механизмов выявления и исправления реестровых ошибок в соответствии с законодательством Российской Федерации установлено, что реестровая ошибка представляет собой ошибку при формировании межевого, технического планов, акта обследования территории. То есть, в отличие от технической ошибки, реестровая ошибка допускается на стадии формирования основной информационной базы ЕГРН. Наиболее часто встречающиеся реестровые ошибки — при определении и фиксировании координат границ земельных участков. Данная группа ошибок может иметь довольно неприятные последствия для правообладателей объектов недвижимости, и зачастую такие ошибки могут быть исправлены только по решению суда.
Реестровые ошибки могут возникнуть как по объективным причинам, так и по вине самих правообладателей, кадастровых инженеров, государственных и муниципальных органов власти. Среди объективных причин — наличие правоустанавливающих документов с недостаточной информативностью относительно границ земельных участков или отсутствие таких документов.
В российском законодательстве предусмотрен порядок фиксации и исправления реестровых ошибок, о чем, в частности, говорится в ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Рассмотрев общую характеристику предмета данного исследования, пришли к выводу, что Солнечногорский район располагается в непосредственной близости к городу Москве, что обуславливает довольно высокую плотность населения. Это приводит к повышенному риску реестровых ошибок, особенно при недостаточно эффективной геодезической основе на территории района.
Анализируя организацию кадастровой деятельности на территории Солнечногорского муниципального района, пришли к выводу, что в Солнечногорском районе, как и в других районах Московской области, кадастровая деятельность регулируется федеральным, региональным и местным законодательством. Основными органами управления по вопросам кадастровой деятельности и регистрации недвижимости являются территориальное Управление Росреестра и филиал Федеральной кадастровой палаты. Деятельность кадастровых инженеров на территории Солнечногорского муниципального района организована в рамках Саморегулируемой организации кадастровых инженеров — А СРО «ПрофЦКИ», в составе которой в настоящее время 939 кадастровых инженеров.
В ходе рассмотрения примеров выявления и исправления кадастровых ошибок в Солнечногорском районе Московской области, была подтверждена гипотеза о том, что для повышения качества кадастровой деятельности и, соответственно, минимизации числа реестровых ошибок необходимо создавать соответствующую нормативно-методологическую базу на уровне СРО кадастровых инженеров, члены которой аккредитованы в Солнечногорском районе.
Анализ Стандартов осуществления кадастровой деятельности
А СРО «ПрофЦКИ» позволил нам сделать вывод, что в данном документе отсутствует должная конкретика, которая бы позволила кадастровым инженерам работать без допущения реестровых ошибок. Методологическое обеспечение деятельности кадастровых инженеров А СРО «ПрофЦКИ» не содержит элементов обобщения практики выявления реестровых ошибок.
По результатам анализа основных факторов возникновения реестровых ошибок для снижения числа реестровых ошибок необходимо, в первую очередь, решить вопрос о единой геодезической основе. В качестве такой основы для Солнечногорского муниципального района выбрана ОМС, которую и предлагается восстановить на землях данного района. Кроме того, необходимо разработать более основательную и подробную методологическую базу кадастровой деятельности на уровне саморегулируемой организации кадастровых инженеров А СРО «ПрофЦКИ», которая действует на территории Солнечногорского района, с целью повышения качества формирования межевых и технических планов; подготовка и выпуск периодического издания, посвященного систематизации практики выявления и исправления реестровых ошибок на территории Солнечногорского района Московской области.
Таким образом, в рамках данной научно-исследовательской работы была достигнута поставленная цель исследования — выявлены пути снижения числа кадастровых ошибок кадастровой деятельности в Солнечногорском муниципальном районе Московской области.
Литература:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ [федер. закон принят Гос. Думой 03 июля 2015 г.: с посл. изм. от 03.04.2018 г.] // Официальный интернет-портал правовой информации / [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.pravo.gov.ru
- Данные по району. http://www.solreg.ru/ — официальный сайт Солнечногорского муниципального района Московской области.
- Батин П. С., Дубровский А. В. Классификация видов реестровых ошибок и причин их низкого выявления [статья] / П. С. Батин, А. В. Дубровский // Интерэкспо Гео Сибирь. — 2017. — № 3 (52). — С. 105–110.
- Устав Солнечногорского муниципального района Московской области, зарегистрированный в Управлении Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области 19.09.2014 г. Рег. № RU505310002014001» от 26 сентября 2014 года [электронный ресурс] // Администрация Солнечногорского района Московской области. — URL: http://www.solreg.ru/ustav_raiona/522.html
- Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред.
- от 15.02.2017) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2017) // СПС «Консультант Плюс» / [электронный ресурс] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_88583/
- Стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила деловой и профессиональной этики кадастровых инженеров Ассоциации «Профессиональный центр кадастровых инженеров». Утверждены Советом Ассоциации «Профессиональный Центр Кадастровых инженеров» (Протокол № 1 от 30 апреля 2016 г.) — Красноярск, 2016. — 5 с.
