Большая часть современного жилого фонда на территории России не отвечает современным растущим требованиям к энергоэффективности многоквартирных домов. Мероприятия по повышению энергоэффективности, которые предписаны современным жилищным законодательством, направлены не только на сохранение, но и на повышение уровня комфорта собственников жилых помещений. В конечном итоге именно они в первую очередь заинтересованы в сокращении уровня текущих расходов на оплату услуг ЖКХ, которые будут начислены в ЕПД с учетом класса энергоэффективности МКД.
Данная статья посвящена исследованию механизмов управления МКД как эффективного инструмента для повышения его энергоэффективности. Под механизмом управления в данном случае подразумевается проведение Общих собраний собственников как в процессе капитального ремонта МКД, так и в обычный период, которые направлены на решение проблематики низкой энергоэффективности. Для оценки данного инстументария использованы различные методы исследования, в том числе качественные методы оценки. Научная новизна работы заключается в оценке применения новейших автоматизированных систем управления для учета поступающего теплоснабжения, которые могут быть установлены собственниками жилых помещений в результате проведения Общих собраний собственников. В основу анализа положены данные по итогам практического применения вышеуказанных систем в практике управления МКД.
Результатом рассмотренной в статье проблематики является обоснование логики применения методов управления МКД для последующего существенного снижения уровня расходов на теплоснабжение, исключение такого явления как нерациональное использование ресурсов.
Ключевые слова: ЖКХ, общие собрания собствнников, многоквартирный дом, автоматизированные системы управления. энергоэффективность, общедомовые приборы учета, теплоснабжение, собственники жилых помещений, общедомовая собственность.
Введение
Общеизвестно, что в переходные сезоны (особенно остро эта проблема возникает именно в весенний период) в системах отопления МКД происходит такое явление, которое на простом языке называется «перетоп» (ситуация, когда при положительной температуре окружающей среды теплоноситель подается в помещения из расчета отрицательной температуры и наоборот). Это создает не только дискомфортные условия для проживания, но и негативно отражается на платежах за коммунальные услуги. Это связано в первую очередь с тем, что теплоресурсы поступают в МКД в соответствии с температурным графиком.
Технически данная проблема может быть устранена посредством регулирования потребления теплоресурса в здании. Для этого предлагаются к внедрению несколько вариантов:
— Насосное смешение;
— Регулятор отопления
— АУУ (автоматизированные узлы управления) и ИТП (индивидуальные тепловые пункты) и, которые являются наиболее предпочтительным вариантом решения данной проблематики для жителей. В первом варианте экономия тепловой энергии достигается только за счет устранения перетапливания МКД, а во втором также устраняется перегрев горячей воды.
Для установки ИТП и АУУ необходимо проведение в МКД Общего собрания собственников помещений, а кроме того включение ИТП или АУУ в состав общедомового имущества. Далее будет более подробно рассмотрена предполагаемая выгода и правовое поле механизма установки ИТП.
Основная часть
Так как общедомовые приборы учета (ОДПУ) сами по себе сего лишь фиксируют фактически потребляемое тепло, уменьшить его возможно за счет автоматической регулировки теплоснабжения. Для этого, например, в ИТП на узле управления необходимо установить систему автоматического регулирования поступающей в многоквартирный дом тепловой энергии. Специальный клапан или автоматизированный элеватор ограничивают потребление излишков, а циркулярный насос в то же время продолжает равномерное распределение теплоносителя по помещениям.
Эффект энергосбережения достигается за счет снижения уровня перетопа. Кроме того, жителя могут самостоятельно определять объем потребляемого тепла. Это становится возможным за счет того, что автоматизированная система самостоятельно ограничивает поступление тепла в дом, вне зависимости от работы Управляющей организации.
Данная система также способна работать и в ручном режиме, что позволяет жителям контролировать расход теплоносителя, дает возможность ускорить наступление или прекращение отопительного сезона. В первую очередь это может быть интересно домам, в которых в качестве органа управления создано Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Внедрение ИТП или АУУ позволяет добиться таких ощутимых преимуществ, как:
— снижение уровня коммунальных платежей;
— более справедливые платежи за энергоносители;
— экономия тепловых ресурсов;
— комфортная температура помещения;
— быстрый запуск или отключение системы отопления;
— равномерное распределение тепла по МКД;
— повышение класса энергоэффективности МКД;
В среднем рассчитано, что типовой МКД потребляет на отопление помещений около 70–100 Гкал тепловой энергии. При средней стоимости 1 Гкал при использовании ИТП или АУУ достигается экономия в размере 25 % от обычного потребления. Экономия достигается за счет:
— узла учета, который позволяет регулировать подачу тепла в систему отопления за счет контроля температуры наружного воздуха с возможностью коррекции;
— перехода на закрытую схему теплоснабжения, который позволяет обеспечить экономию за счет регулировки параметров подачи тепла в систему отопления МКД;
— установки реле времени циркуляционного насоса, который регулирует подачу тепла в соответствии с определенным жителями МКД графиком.
Однако достижение указанной эффективности невозможно без отлаженной системы управления в МКД. В первую очередь, необходимо убедиться существует ли в вашем доме орган самоуправления (Совет МКД, ТСЖ или ЖСК) и является ли этот орган реальным или номинальным. Проблематика номинальных СД и подделка протоколов ОСС управляющими организациями не является темой данной статьи, однако продолжает оставаться весьма критичной для возможности установки ИТП.
Допустим, что Совет МКД существует и работа его реальна. Тогда установка ИТП требует проведения ОСС, механизм которого обозначен в ст. 44 ЖК РФ. В соответствии с законодательством, инициировать ОСС по установке ИТП может любой собственник жилого помещения в МКД. Далее необходимо соблюсти следующую процедуру:
— Создание инициативной группы собственников и уведомление председателя Совета дома о том, что планируется проведение ОСС по вопросу установки ИТП;
— Определение даты, места и времени проведения ОСС, формы его проведения (ЖК РФ предполагает для этого очную, очно-заочную и заочную формы);
— Составление повестки ОСС и информирование собственников о запланированном ОСС (лично под подпись или заказным письмом). В рамках данного шага также оправдано собрать контакты собственников, для чего полезно воспользоваться таким документом, как Реестр собственников жилых помещений. Заказать его можно как в УО, которая обязана вести и хранить подобные документы по каждому дому в управлении, так и через специалистов, которые имеют лицензию на хранение и обработку персональных данных. В повестку дня ОСС важно также включить следующие вопросы:
◦ Аренда ИТП с целью улучшение качества потребляемых тепловых ресурсов и снижения расходов на любой срок на условиях, которые предусмотрены проектом договора аренды, который должен быть также утвержден на ОСС;
◦ Наделение полномочиями лица, который будет в дальнейшем иметь право заключать или подписывать договор аренды ИТП или АУУ от имени собственников помещений в МКД в целях реализации решения, принятого на ОСС (это может быть УК, председатель ТСЖ, ЖСК или СД);
◦ Наделение полномочиями лица, который будет определять место установки ИТП или АУУ в пределах расположения общедомового имущества в которых имеются инженерные коммуникации;
◦ Увеличение платы на содержание и ремонт общедомового имущества.
— Расчет количества голосов для каждого собственника помещения МКД. Для этого удобнее всего заказать Имущественный паспорт МКД, который значительно облегчит данную задачу и убережет от ошибок в процессе подсчета голосов.
— Подготовка бюллетеней для голосования по повестке ОСС;
— Проведение ОСС с последующим голосованием и сбором заполненных собственниками бюллетеней;
— Подсчет голосов и оформление итогового протокола ОСС, который в дальнейшем необходимо будет сдать либо в УО, либо в Жилищную инспекцию. Для кворума по установке ИТП требуется 2/3 голосов собственников.
Если все сделано верно, то следующим шагом будет заказ установки ИТП или АУУ и контроль за проведением текущих работ.
Заключение
Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее приемлемым методом повышения энергоэффективности является установка АУУ или ИТП.
Для достижения поставленной цели по повышению энергоэффективности МКД необходимо использовать инструменты, которые лежат исключительно в правовом поле и регулируются в соответствии с ЖК РФ. Основным в данной связи является Общее собрание собственников жилых помещений, которое принимает решение об установке ИТП или АУУ.
Однако, немаловажно упомянуть, что наиболее оправдано данное решение скорее для ТСЖ и ЖСК, которые имеют четкую структуру управления МКД, а также взносы участников, из которых может быть оплачена аренда или установка АУУ или ИТП. Кроме того, в дальнейшем ТСЖ сможет напрямую взаимодействовать с поставщиками тепла и горячей воды, что позволит более выгодно экономить на размере платежей за ЖКХ.
Литература:
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 28.06.2021);
- Крашенинников, П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Статут, 2010. — 720 с.
- Кириченко О. В., Накушнова Е. В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019.
- Крашенинников П. В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020.
- Комков В. А., Тимахова Н. С., Акимов В. Б. Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Издательство: ИНФРА-М. Год: 2021.
- Комков В. А., Тимахова Н. С. Энергосбережение в жилищно — коммунальном хозяйстве. Издательство: ИНФРА-М. Год: 2019.
- Иванов Игорь Олегович Вопросы теории и практики управления и капитального ремонта многоквартирных домов // Инновации и инвестиции. 2017. № 4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/voprosy-teorii-i-praktiki-upravleniya-i-kapitalnogo-remonta-mnogokvartirnyh-domov (дата обращения: 02.07.2021).
- Козлов Иван Андреевич Возможности экономии энергетических ресурсов в многоквартирных домах // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2016. № 1 (11). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/vozmozhnosti-ekonomii-energeticheskih-resursov-v-mnogokvartirnyh-domah (дата обращения: 02.07.2021).: 02.07.2021).
- Косухин М. М., Шарапов О. Н., Богачева М. А., Косухин А. М. Вопросы энергосбережения в условиях устойчивого функционирования, модернизации и развития жилищного фонда // Вестник БГТУ имени В. Г. Шухова. 2016. № 10. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/voprosy-energosberezheniya-v-usloviyah-ustoychivogo-funktsionirovaniya-modernizatsii-i-razvitiya-zhilischnogo-fonda (дата обращения: 02.07.2021).
- Ващишин Д. С. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства: современное состояние, проблемы и перспективы // Вестник ОмГУ. Серия: Экономика. 2009. № 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/reformirovanie-zhilischno-kommunalnogo-hozyaystva-sovremennoe-sostoyanie-problemy-i-perspektivy (дата обращения: 02.07.2021).
