В статье анализируется такой способ защиты прав дольщика как отказ от договора, а также взыскание абстрактных убытков. Авторы делают выводы, что необходимо учитывать специфику правоотношений и добросовестность дольщика.
Ключевые слова: долевое строительство, отказ от договора, абстрактные убытки.
Защита прав участника долевого строительства предполагает, в том числе, возможность для него отказаться от договора в случае нарушения со стороны застройщика сроков строительства. В таком случае дольщик может требовать возврата денежных средств с процентами, а также взыскания убытков. Вместе с тем иногда могут складываться ситуации, в которых взыскание убытков будет казаться нарушающим баланс интересов дольщика и застройщика в связи с особенностями расчета размера убытков. В настоящей статье такая ситуация проанализирована на материалах судебной практики.
Гражданин Казначеев заключил с АО «Сибстройсервис» (далее — Застройщик) договор долевого участия в строительстве, согласно которому Застройщик обязан был построить дом и передать однокомнатную квартиру в собственность. Цена объекта составила 720 тыс. рублей.
Гражданин Казначеев уступил свое право требование к Застройщику гражданину Волкову (далее — Истец).
Застройщик допустил просрочку исполнения своего обязательства, поэтому Истец отказался от договора, потребовал возврата внесенных средств и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ [2]. Застройщик не исполнил требование, поэтому Истец обратился с иском в суд.
В суде Истец требовал возврата внесенных средств, процентов за пользование чужими денежными требованиями, штрафа за неисполнение требований потребителя, а также убытков в виде разницы между ценой, уплаченной за квартиру, и рыночной ценой готовой квартиры.
Решением суда первой инстанции, оставленным в части отказа во взыскании убытков без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции, взысканы внесенные средства, проценты, штраф, во взыскании убытков отказано.
Суд мотивировал отказ взыскать убытки следующим.
Во-первых, Застройщик не отказывался исполнить обязательство, а только лишь допустил просрочку. Во-вторых, Истец, когда приобретал право требование, уже знал о просрочке Застройщика. В-третьих, Истец не приобрел в действительности другое жилье после отказа от договора, а Застройщик все-таки сдал объект после отказа Истца.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Истец обратился с кассационной жалобой в КГД ВС РФ.
Коллегия отменила акты нижестоящих судов в части отказа во взыскании убытков и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 393.1 ГК РФ [1] допускается взыскание убытков в виде разницы между ценой договора и текущей ценой исполнения по договору и в том случае, если пострадавшая сторона не заключила замещающий договор. При этом в соответствии с п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 [4] риски изменения соответствующих цен возлагаются на нарушителя.
Кроме того, согласно п. 35 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013 [3], убытки возмещаются сверх всех остальных сумм причитающихся участнику строительств в связи с его отказом от договора ввиду нарушений со стороны застройщика.
Таким образом, все доводы нижестоящих судов были отклонены коллегией как противоречащие закону.
Проанализируем определение Верховного Суда.
Если рассматривать обоснование отмененных судебных актов так, как оно было изложено, то действительно только и оставалось, что отменить их.
То, что Застройщик не отказывался от исполнения обязательства, но при этом просрочил исполнение, никак не порочит Истца. Ему не может быть поставлен «в вину» его отказ от договора, коль скоро право на отказ предусмотрено законом. То, что Истец не приобрел в действительности другую квартиру, также не дает возможность освободить Застройщика от компенсации убытков, так как закон прямо допускает исчисление убытков «абстрактным» способом. Также и то, что Истец приобрел право требование, когда Застройщик находился в просрочке, не освобождает последнего от обязанности возместить убытки.
Вместе с тем суд первой инстанции, видимо, ощущал некоторую несправедливость, которая случилась бы, удовлетвори он требование о взыскании убытков.
Жилищное строительство сопряжено с достаточно большими рисками, потому что является разновидностью предпринимательской деятельности. Граждане, чьи средства привлекаются для финансирования этого строительства, вынуждены также принимать на себя эти риски, но они идут на это в связи с тем, что таким образом получается сэкономить на покупке жилья. Истец же приобретал требование о передаче квартиры к Застройщику, который уже не сдал объект в срок. Таким образом, Истец должен был понимать, что его риски возрастают многократно: вполне возможно, что дом не будет сдан, Застройщик станет несостоятельным и Истец будет вынужден дожидаться результатов процесса банкротства с неясными перспективами. В связи с этим важно отметить, что из текста комментируемого определения следует, что Истец приобретал право требование безо всякого дисконта, то есть за ту же цену, что заплатил цедент.
В целях защиты интересов граждан-потребителей закон устанавливает повышенную ответственность за нарушение их прав. В данном случае она выражается в том, что Истец получил возможность отказаться от договора и получить назад цену договора и 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день, когда деньги находились у Застройщика. Истец действительно в скором времени после покупки права требования отказался от договора.
При таких обстоятельствах можно сделать вывод, что с определенной долей вероятности для Истца сделка по приобретению права требования была некой рискованной инвестицией.
Однако Застройщик сдал дом, пусть и с опозданием. В связи с тем, что строительство — это физический процесс, за которым обычно могут наблюдать все заинтересованные лица, то с достаточно высокой степенью достоверности участник строительства, если он действительно заинтересован в получении жилья, может сделать вывод о том, на каком этапе находится строительство дома и какова динамика процесса. При этом после сдачи дома Истец смог бы лишь взыскать неустойку, которая была бы значительно меньше, чем проценты за пользование чужими денежными средствами.
Возможно, именно этим объясняется вывод суда первой инстанции о том, что Истец сам утратил интерес к получению квартиры.
Что касается непосредственно взыскания убытков, то закон устанавливает «обязанность» должника и кредитора действовать добросовестно по отношению друг к другу, учитывать права и законные интересы друг друга (п. 3 ст. 307 ГК РФ [1]). С учетом всех изложенных выше обстоятельств, включая очевидность (в т. ч. для истца) успешного окончания строительства, добросовестно ли поступил Истец, когда не только отказался от договора, но еще и потребовал компенсировать ему абстрактные убытки?
В связи с тем, что решение суда первой инстанции было мотивировано неправильно, то с его отменой следует согласиться. Вместе с тем, возможно при новом рассмотрении суду следует еще раз внимательно оценить добросовестность Истца.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, Часть первая, от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ;
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
- «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013);
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».
