Сделки купли-продажи недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ, которой установлены существенные условия данной сделки, однако отсутствуют положения, регулирующие особенности совершения купли-продажи нежилых помещений.
В частности, не закреплено понятие нежилого помещения. Однако из совокупности нормативных актов можно определить, какой объект будет таковым являться и правильность отнесения объекта сделки к нежилому помещению является важной особенностью его купли-продажи.
В статье рассмотрены особенности купли-продажи нежилых помещений с примерами из судебной практики, подтверждающими их важность при совершении рассматриваемых сделок.
Ключевые слова: купля-продажа, нежилые помещения, недвижимое имущество, недвижимость.
Конституций Российской Федерации гарантировано право каждого иметь имущество в собственности. Одним из его видов является недвижимое имущество (недвижимость), к которому Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) отнесены все прочно связанные с землёй объекты, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе жилые и нежилые помещения.
Купля-продажа недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» и общими положениями о купле-продаже в той части, которая не урегулирована вышеуказанным разделом. Формально ГК РФ не закреплено особых норм, касающихся только купли-продажи нежилых помещений, однако на практике такая сделка будет обладать некоторыми особенностями.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Помещение законодатель определяет как часть объёма здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями [5]. Данное помещение может являться как жилым, так и нежилым. Не смотря на отсутствие определения нежилого помещения в законодательстве РФ, из определения жилого помещения как предназначенного для постоянного проживания граждан [1] , можно сделать вывод о том, что нежилым помещением будет являться любое помещение, которое не предназначено для постоянного проживания граждан, т. е. не является жилым. Исключением будут являться лишь помещения, включённые в состав общего имущества многоквартирного жилого дома [6].
Отсюда следует первая особенность купли-продажи нежилых помещений — предмет такого договора, определяемый как приобретение части здания (сооружения), иного недвижимого имущества, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями, не предназначенной для постоянного проживания граждан и не включённой в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.
Так, по иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств судом установлено неисполнение ответчиком обязательства по передаче объектов недвижимости при следующих обстоятельствах. Между истцом и ответчиком были заключены договоры на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества (нежилых помещений), созданных в будущем. В последующем между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, однако в регистрации права собственности на помещение истцу было отказано, в связи с тем, что ответчик не вправе распоряжаться переданным объектом недвижимости, так как нежилое помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома. 3 ноября 2020 г. Арбитражным судом Забайкальского края вынесено решение об удовлетворении исковых требований, так как ответчиком не были исполнены обязательства по передаче нежилых помещений. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. отказано в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика и подтверждена позиция суда первой инстанции о доказанности факта неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу объектов недвижимости, поскольку обязательства по договору могут считаться исполненными со стороны ответчика только после того, как истец зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать обязательства ответчика по договору исполненными надлежащим образом. По аналогичным доводам, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 мая 2021 г. отказано в удовлетворении кассационной жалобы ответчика, а Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 ноября 2020 г. и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. оставлены без изменения [7].
Существенным также является указание в договоре купли-продажи нежилых помещений данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Так, Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 22 июля 2020 г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании склада объектом купли-продажи по договору, признании права собственности на пристрой и признании его подлежащим сносу. Из материалов дела следует, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупателем) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого было отчуждено нежилое здание — склад. Полагая, что помещение пристройки к складу не является предметом договора купли-продажи, истец предъявил иск в арбитражный суд, поскольку в договоре отсутствует прямое указание на помещение с литерой В1. Как установил суд, в договоре вообще не перечислены помещения внутри здания склада. Для проверки доводов сторон судом произведено вычисление площадей помещений, в результате чего установлено, что предметом сделки являлось здание склада в целом, то есть истец продал в целом здание склада, все внутренние помещения, входящие в его состав, в том числе помещение пристройки. Таким образом, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2021 г. в удовлетворении кассационной жалобы истца отказано, вышеуказанные решение и постановление оставлены без изменения [8].
Следующим существенным условием купли-продажи нежилого помещения является цена. Статья 55 ГК РФ гласит, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом запрещено применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть невозможно определение цены по аналогичным объектам недвижимости. Указанная в договоре цена также включает цену передаваемого земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Отличительной особенностью купли-продажи недвижимости является возможность установления цены не в твёрдой денежной сумме, а путём определения цены на единицу площади нежилого помещения. В таком случае ценой договора будет являться произведение площади нежилого помещения на цену за единицу его площади. Таким образом, законодатель требует безусловного определения цены договора купли-продажи нежилого помещения.
Важным условием купли-продажи недвижимости, в том числе нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права собственности на неё. Статьей 551 ГК РФ право предусмотрена обязанность государственной регистрации перехода права собственности. Отсутствие факта государственной регистрации является основанием для признания факта неисполнения стороной обязательств по передаче (приёму) недвижимости и, как следствие, расторжения договора. Такие выводы изложены, в том числе в вышеуказанных решении и постановлениях, вынесенных иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств [7].
Субъекты купли-продажи нежилого помещения законом не ограничены, стороной сделки могут являться физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, государство и его субъекты, муниципальные образования. К данным субъектам применяются общие требования к участникам гражданских правоотношений. Вместе с тем наиболее частым субъектом купли-продажи нежилых помещений являются юридические лица или индивидуальные предприниматели. Связано это с тем, что нежилые помещения чаще всего используются для нужд предпринимательской деятельности.
В случае, если стороной сделки является юридическое лицо, важно наличие полномочий на заключение договора у действующего от его имени лица. Например, сделка признается недействительной в случае её совершения без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК). [2]
Примечательным из судебной практики является рассмотрение дела по иску ФГБОУ «Центральная научно-методическая ветеринарная лаборатория» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. Так, между истцом (покупателем) и ответчиками (продавец) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, который в установленном порядке согласован истцом с Россельхознадзором. В последующем последним отозвано согласование крупной сделки, в связи с чем приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Истец указал, что отзыв является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Суд в решении от 9 декабря 2019 г. пришёл к выводу, что отзыв согласования уже после совершения сделки не может быть отнесён к существенному изменению обстоятельств, а в действиях истца усмотрел признаки недобросовестности, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований, апелляционным постановлением от 8 сентября 2020 г. решение оставлено без изменения. Постановлением кассационной инстанции от 20 января 2021 г. суд согласился с доводами, однако отменил вышеуказанные решения в связи с неисследованием иных обстоятельств [9].
Таким образом, несмотря на отсутствие закрепления в законодательстве как понятия нежилого помещения, так и особенностей совершения его купли-продажи, практика указывает на наличие существенных отличительных черт такой сделки, и при её заключении важно следить за их соблюдением.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020 г.) //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 28 июня 2021 г., с изм. от 08 июля 2021 г.) //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 9 марта 2021 г., с изм. от 8 июля 2021 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29 июня 2021 г.) //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28 июня 2021 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 июля 2021 г.) //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 2 июля 2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (ред. от 25.06.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») (с изм. и доп., вступ. в силу с 10 июля 2021 г.) //справочно-правовая система Консультант Плюс;
- Картотека арбитражных дел. Арбитражное дело № А78–692/2020. (URL: https://kad.arbitr.ru/Card/b46813ab-116b-42eb-8990–2bf87b68b315);
- Картотека арбитражных дел. Арбитражное дело № А75–6439/2020. (URL: https://kad.arbitr.ru/Card/dfa1d8a5–4bf2–495e-8cdb-668f67462fd9);
- Картотека арбитражных дел. Арбитражное дело № А03–13523/2019. (URL: https://kad.arbitr.ru/Card/b1907be7-b75d-4210–9599-ff3416afb523).
[1] Статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.
[2] Статья 173.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
