В статье автор проводит анализ правового регулирования недвижимого имущества в Российской Федерации. Автор статьи приходит к выводу о наличии проблем правового регулирования недвижимого имущества.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимое имущество.
Недвижимое имущество является важнейшей категорией гражданского права, которое было еще известно, как справедливо отмечают Е. Н. Романова и В. А. Зелик, с момента появления самого права и государства [1]. При этом, каждый этап становления и развития государства и права имеет свои особенности правового регулирования недвижимого имущества, свои специфичные проблемы реализации прав на недвижимое имущество.
Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данный перечень не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности, ст. 132 ГК указывает на то, что недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс [2].
Как утверждает М. В. Демченко, одним из основных критериев, позволяющих выявить проблемные моменты, возникающие при заключении сделок с недвижимостью, является динамика судебных споров в отношении отдельных категорий дел. Исходя из статистических данных судов общей юрисдикции, трудно сделать определенные выводы, поскольку оснований для возникновения спора в каждой отдельной категории множество. Однако данные судебной статистики могут показать общую динамику споров по наиболее релевантным категориям дел [3].
Так, О. В. Глеба в своем исследовании, на основании анализа правоприменительной практики, утверждает, что сегодня дела о сносе и признании права собственности на самовольные постройки довольно часто становятся предметом судебного разбирательства ввиду несовершенства законодательного регулирования их правового положения. Несмотря на внесенные в ст. 222 ГК РФ изменения в части уточнения некоторых формулировок понятия самовольной постройки, ее признаков и условий ее легализации, что в некоторой степени позволило сделать механизм признания построек самовольными более объективным, данная статья до сих пор нуждается в законодательном уточнении ряда спорных положений. В частности, в устранении правовой коллизии между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище. Сегодня возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону. Необходимо также разрешить вопрос о распространении понятия «самовольное строительство» на незавершенные объекты в пользу последних и урегулировать, в каких случаях возможен только снос, а когда — приведение построек в соответствие с установленными требованиями. К сожалению, ввиду наличия нестыковок и противоречий в законодательстве в отношении правового статуса самовольных построек многие проблемные вопросы сегодня вынуждены решать судебные органы, основываясь не на нормах права, а на принципах добросовестности, разумности и справедливости и своем внутреннем убеждении. Данное обстоятельство может привести к нарушению принципа единообразия в применении и толковании судами различных систем и уровней норм права. Поэтому именно на законодателе, а не на судебных органах должна лежать ответственность за практическую реализацию мер противодействия самовольному строительству [4].
Т. Ю. Оленина выявляет в своем исследовании парадоксальную ситуацию — леса на сегодняшний день исключены из перечня объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее — ГК РФ). Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (далее — ЛК РФ) по этому поводу также никаких разъяснений не дает. Несмотря на то что о лесах нет прямого упоминания, безусловно, леса подпадают под положение ст. 130 ГК РФ, в которой содержится норма о широком толковании перечня недвижимости, поскольку необходимо не забывать о том, что лес — это комплексный объект, который неразрывно связан с землей, а стало быть, является недвижимостью. Согласно ст. 8 ЛК РФ лесные участки на землях лесного фонда находятся исключительно в федеральной собственности. Остальные леса (лесные участки) могут находиться в различных формах собственности согласно действующему российскому законодательству [5].
Говоря о перспективах развития законодательства о недвижимом имуществе, необходимо упомянуть позицию Д. В. Лоренца, который приходит к выводу о том, что если допустить цифровой оборот недвижимого имущества, то для эффективного обеспечения охраны прав участников такого рынка следует использовать консорциумный блокчейн, администраторами которого должны выступать специалисты в сфере недвижимости. При совершении неправомерных цифровых транзакций для защиты обладателей цифровых прав должен существовать самостоятельный способ защиты: требование о возврате доступа к цифровому коду, механизм реализации которого может сочетать в себе принципы традиционных правовых притязаний и технические особенности киберпространства [6].
В. А. Алексеев предлагает следующее развитие гражданского законодательства, регулирующее недвижимое имущество. Он утверждает, что встречаются предложения рассмотреть возможность унификации правового регулирования отношений по созданию искусственных земельных участков и иных сооружений на водных объектах и применения к данным отношениям норм Закона об ИЗУ (с внесением в него необходимых изменений). Это предложение заслуживает поддержки. Действительно, Закон об ИЗУ распространяется исключительно на участки, вновь созданные для целей строительства (ст. 1). Однако ИЗУ могут создаваться и создаются для целей ведения сельского хозяйства, создания рекреационных зон, парков и проч. Представляется, что принципы правового регулирования создания ИЗУ на водных объектах, принадлежащих России, не могут очень существенно отличаться в зависимости от предполагаемой цели создания участка. Кроме того, цели использования ИЗУ могут меняться в будущем. Создание ИЗУ для целей, не связанных со строительством, вряд ли может осуществляться с применением норм Закона об ИЗУ «по аналогии». Думается, что действие этого Закона при внесении в него не очень значительных корректировок может быть распространено на ИЗУ, создаваемые для любых целей [7].
Литература:
1. Романова Е. Н., Зелик В. А. Категория «недвижимое имущество» в частном праве: история вопроса // Общество и право. — 2009. — № 5. — С. 122–125.
2. Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 496 с.
3. Демченко М. В. К вопросу о совершенствовании регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации // Нотариус. — 2020. — № 8. — С. 28–32.
4. Глеба О. В. Признание объекта самовольной постройкой: проблемы правоприменительной практики // Актуальные проблемы российского права. — 2021. — № 5. — С. 63–69.
5. Оленина Т. Ю. Основы правового режима лесов как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. — 2021. — № 1. — С. 10–12.
6. Лоренц Д. В. Цифровые права в сфере недвижимости: юридическая природа и способы защиты // Российская юстиция. — 2020. — № 2. — С. 57–60.
7. Алексеев В. А. Искусственный земельный участок как объект недвижимости // Российская юстиция. 2021. № 3. С. 52–55.
