В настоящей статье рассмотрены варианты застройки земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Возможность возникновения единоличной собственности на созданный объект. Приведены требования действующего законодательства относительно оформления возникающих правоотношений между участниками долевой собственности на земельный участок. Рассмотрены варианты определения долей в праве общей собственности на созданный объект.
Ключевые слова: земельный участок, долевая собственность, объект капитального строительства, определение доли, соглашение участников.
Согласно п.3 ст.6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1, ЗК РФ]. Такими характеристиками земельного участка являются его границы, которые устанавливаются при проведении кадастровых работ.
Особенности владения земельными участками на праве собственности установлены главой III ЗК РФ. Кроме того, право собственности на землю регулируется главой 17 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Так, в соответствии с указанными нормативными документами лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте [2, ст. 260 ГК РФ]. Cобственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке. Исключения составляют самовольные постройки, последствия возведения которых регулируются ст. 222 ГК РФ [2, ст. 263 ГК РФ].
Так как в настоящей статье речь ведется об использовании земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, отношения сособственников в осуществлении правомочий регулируются общими нормами главы 16 ГК РФ «Общая собственность». Такие правомочия имеют свои особенности в отличие от правомочий, принадлежащих единоличному собственнику.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Согласно положениям ст. 247 ГК РФ владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Глава 16 ГК РФ не раскрывает термин «соглашение участников». Между тем, поясняя понятие «соглашение участников», следует указать, что основной признак такого соглашения — это совпадение воли всех сторон. То есть речь идет о единогласии всех участников независимо от того предусмотрено ли это законом [3]. По мнению В. А. Ойгензитха, «соглашение — это согласие, совпадение воль сторон, направленных на одну цель» [4]. При этом размер доли не имеет значения. Закон исходит из принципа равенства голосов независимо от того, как между ними распределены доли в праве.
Возникает справедливый вопрос, как и каким образом участники долевой собственности на земельный участок должны оформить соглашение об использовании земельного участка для его застройки, тем самым зафиксировать единое волеизъявление. Положения главы 16 ГК РФ не раскрывают, в какой форме должно быть составлено такое соглашение, что должно быть указано в содержании предмета соглашения. Если обратиться к требованиям, предъявляемым гражданским законодательством для оформления сделок, то согласно ст.158 ГК РФ сделки совершаются в устной и (или) письменной форме. Последние, соответственно, делятся на совершенные в простой письменной и нотариальной форме. Если все участники долевой собственности имеют намерение участвовать в строительстве объекта, то, по мнению автора, достаточно простой письменной формы такого соглашения. Как правило, это может быть соглашение об участии в строительстве. Но может возникнуть такая ситуация, при которой один или несколько участников долевой собственности по каким-то причинам не могут участвовать в создании объекта капитального строительства. Например, финансовые трудности, а расстаться с долей в праве собственности такой собственник не планирует. Или возможен такой вариант, что площадь земельного участка позволяет построить на нем не один объект капитального строительства, строительство которого планирует осуществить такой сособственник в будущем. При таких обстоятельствах, во избежание разногласий в отношениях, установленных ст. 247 ГК РФ, по мнению автора, следует от сособственника, не участвующего в строительстве, взять согласие на строительство объекта. При этом такое согласие, хоть оно и не требует нотариального удостоверения, все же следует оформить в нотариальной форме. Кроме того, в указанном согласии следует указать, что возведенный в будущем объект капитального строительства будет являться единоличной собственностью одного из участников долевой собственности на земельный участок. В такой ситуации, возможно, потребуется определить порядок пользования земельным участком. Так как строительство объекта требует выделение определенной площади земельного участка под его строительство, правильнее будет воспользоваться положением п. 2 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которым участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли. Проведение указанной процедуры позволит определить достаточно ли площади части земельного участка для возведения планируемого здания, а также необходимой в соответствии со строительными нормами площади для его обслуживания. Все вышеперечисленные документы могут явиться доказательством согласования порядка использования земельного участка с сособственниками, выдачи разрешения на строительство, в случае необходимости его получения. Возможно, они будут необходимы при регистрации прав собственности и постановке на кадастровый учет вновь созданного объекта. Анализ нормативных документов, устанавливающих правила выдачи разрешительных и необходимых для регистрации прав собственности документов, не является целью настоящей статьи. Поэтому автором высказаны лишь предположения о необходимости таких документов при совершении указанных действий.
Как указано выше, собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке. Если все участники долевой собственности на земельный участок принимают участие в строительстве объекта капитального строительства, то встает вопрос об определении долей в праве собственности на построенный объект. Согласно ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона или не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными [2]. Приведенные положения позволяют сделать вывод о том, что если между участниками строительства не будет заключено соглашение об определении долей на вновь созданный объект, то доли таких участников будут считаться равными. Так как любое строительство требует существенных финансовых вложений на практике его участники заключают соглашение, в котором определяется сумма взносов каждого участника строительства пропорционально общей стоимости создаваемого объекта. Эта пропорция впоследствии и используется для определения соответствующих долей в праве собственности на созданный объект.
Влияет ли соотношение долей в праве собственности на земельный участок на определение долей в праве собственности на созданный объект капитального строительства? Исходя из положений ст. 263 ГК РФ можно сделать вывод о том, что право собственности на возведенный объект распределяется между сособственниками пропорционально долям в праве собственности на земельный участок. Однако, из приведенных выше примеров можно утверждать, что распределение долей в праве собственности на вновь построенный объект возможно по соглашению сторон пропорционально внесенным вкладам в общее имущество либо признания единоличной собственности. При таких обстоятельствах возникает вопрос, требуется ли перераспределение долей в праве собственности на земельный участок согласно соотношению долей в праве собственности на построенный объект? Этот вопрос требует дополнительного исследования.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 1447.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Брагинский М. И., Витряпский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: «Статут», 2001. С. 150–151.
- Ойгензихт В. А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983. С. 121.
