Одним из актуальных вопросов правоприменения является так называемая проверка «юридической чистоты квартиры перед покупкой», которая является одним из способов обезопасить сделку. Учитывая, что, как правило, приобретение недвижимости (в первую очередь, квартиры) является одной из самых важных и крупных сделок в жизни человека, государству и юридическому сообществу крайне важно помочь обезопасить от возможных рисков. В данной статье мы разберем практические аспекты, связанные с приобретением жилого недвижимого имущество (квартиры) физическим лицом у другого физического лица, т. е. сделку на вторичном рынке недвижимости, а также предложим варианты развития законодательства в данной сфере.
Одним из очевидных вариантов минимизации рисков является нотариальное удостоверение. В соответствии со статьей ч.2.ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, установленных в законе. В соответствии с ч.3 данной статьи несоблюдение данного требования влечет ее ничтожность.
При этом, учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, даже в тех случаях, когда в соответствии с законодательством не требуется нотариальное удостоверение сделки, практикующими юристами рекомендуется заключать ее именно в данной форме, т. к. это обеспечивает ее дополнительную защиту в случае судебных претензий в будущем.
В соответствии со статьей 42 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I, При совершении нотариального действия нотариус «вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой. Материалы видеофиксации подлежат обязательному хранению в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой». Порядок использования нотариусами средств видеофиксации и хранения материалов видеофиксации утвержден решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 15/15 от 17 ноября 2015 г.).
Еще одним из способов защиты от необоснованных претензий является институт страхования. Последние годы все больше распространено страхование титула — это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично. Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.
Самое важное, что необходимо сделать покупателю перед приобретением, это убедиться, что квартира принадлежит собственнику сейчас, ведь если даже он приобрел ее 10 лет назад и у него идеальные документы, он мог продать ее другому человеку месяц назад. С 31 января 1998 года все права на недвижимое имущество регистрируются в специальном реестре, сейчас он называется Единый государственный реестр недвижимости.
Выписка из ЕГРН — самый важный документ. Если покупатель не проверил ее, то скорее всего, в случае спора, он не сможет доказать свою добросовестность. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной, и вы потеряете деньги. Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги. Есть еще десятки подобных вариантов. Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.
Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.
При этом несмотря на наличии государственного реестра, в правоприменении иногда возникают споры, в результате которых покупатель остается без приобретенной недвижимости. Реестр является по своей сути правоустанавливающим. При этом запись в реестре не является бесспорной и может быть обжалована через суд по ряду оснований. Таким образом, покупатель, полагаясь на сведения из ЕГРН, совершает сделку, а потом суд может признать, что, к примеру, продавец в момент сделки не осознавал своих действий, и отменить данную сделку, оставив покупателя без квартиры, и, как часто бывает, без денег, т. к. продавец (или другое заинтересованное лицо, например, наследник) может сказать, что деньги уже потрачены. В мире используются некоторые другие системы. В американской системе, в большинстве штатов нет правоустанавливающей системы регистрации недвижимости, при это очень хорошо работает система страхования титула, которая снимает риски участников делового оборота.
По мнению ряда исследователей, наиболее совершенной является австралийская система Торренса, она носит имя сэра Роберта Торренса, который, возглавляя ипотечное учреждение в провинции Южная Австралия, подготовил проект закона о новой системе регистрации прав на недвижимость и внес его в местный парламент [1].
Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость.
При этом данная система регистрации является добровольной. Как отмечает Р. С. Бевзенко: «Сам Торренс с гордостью пишет: «В объявлениях о продаже недвижимости в австралийских штатах в 70 процентов случаев продавцы гордо сообщают — недвижимость зарегистрирована в соответствии с Актом Торренса».
Или потому, что компенсационная функция регистратора привязана не к вине регистратора в совершении чего-то противозаконного, а к принципу страхования (индемнити). Это означает, что пострадавший от недостоверности реестра получит возмещение независимо от того, был ли виновен регистратор в недостоверности или нет. Но, с другой стороны, всё устроено так, что случаев недостоверности практически не бывает» [2].
Таким образом, я считаю, что действенной мерой правового регулирования явилась бы система, при которой по желанию собственника недвижимости (и возможно, с повышенной государственной пошлиной), может быть создана «неотзывная запись в ЕГРН», внося которую государство берет на себя все риски, связанные с оспариванием записи, к примеру, по выплате компенсации, в случае обоснованных претензий третьих лиц.
Соответственно в момент покупки, когда в Реестр в качестве собственника вписывается покупатель, это запись уже не может быть оспорена, что безусловно, благотворно скажется на гражданском обороте недвижимости и фактически сведет к нулю риски, связанные с приобретением недвижимости на вторичном рынке физическими лицами.
Литература:
- Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94.
- Бевзенко, Р. С. Перевод работы Р. Торренса о регистрации недвижимости и вступительная статья к нему / Р. С. Бевзенко. — Текст: электронный // zakon.ru: [сайт]. — URL: https://zakon.ru/blog/2018/08/07/perevod_raboty_r_torrensa_o_registracii_nedvizhimosti_i_vstupitelnaya_statya_k_nemu (дата обращения: 27.09.2021).
- Торренс, Р. Очерк о передаче прав на недвижимости методом двойной регистрации, действующим в британских колониях / Р. Торренс. — Текст: непосредственный // Вестник гражданского права. — 2018. — № 2 том 18. — С. 226–266.
- Бевзенко, Р. С. Регистрационный конструктор, или как создать идеальную регистрационную систему? (к русскому переводу работы Р. Торренса) / Р. С. Бевзенко. — Текст: непосредственный // Вестник гражданского права. — 2018. — № 2 том 18. — С. 202–225.
