В статье рассматривается вопрос влияния финансовых рисков для проектов в сфере девелопмента. Данная тема актуальна в период коронакризиса для строительных компаний. Приведены результаты опроса среди компаний из разных регионов Казахстана по влиянию различных категорий рисков на финансовый результат проекта. На основе исследования и личного опыта предложены рекомендации и инструменты по недопущению рисков.
Ключевые слова: финансовый риск, управление финансовыми рисками, девелопмент, экономика, финансовый анализ, оценка финансовых результатов, коэффициент ликвидности, рентабельность, девелоперский проект.
Строительная сфера на сегодняшний день является одной из самых крупных как по объему инвестиций, так и в доле ВВП многих стран. Что говорит о высокой значимости для государства. Казахстан не исключение. За последнее десятилетие ежегодно идет прирост в объемах строительно-монтажных работ и количестве построенных квадратных метров как социальных так и коммерческих объектов. Одним из направлений является промышленно-гражданское строительство, в частности жилищное строительство, большую часть которого реализует частный сектор. Частные застройщики используют собственные средства, заемные, инвестиции и долевые. Как и в любом другом бизнесе требуется качественная проработка финансовых рисков. Особенно сложно вести работу при ведении нескольких девелоперских проектов. При недостаточно качественном ведении высока вероятность появления проблемных объектов, долгостроя. На это могут повлиять ряд факторов, которые будут описаны в данной статье. Для того, чтобы углубленно понимать влияние рисков на финансовый результат каждого из проектов необходимо провести обзор основных категорий рисков, после чего составить список инструментов для предотвращения их появления. Каждая из категорий включает ряд причин возникновения риска. В следующем разделе будет представлен обзор основных рисков ля девелоперских проектов.
Обзор основных категории финансовых рисков девелоперских проектов
Можно выделить несколько основных категорий рисков влияющие на финансовый результат проекта по завершению. Каждый риск измеряется тремя параметрами влияния: на срок, на себестоимость, на качество (Рис.1). Принцип этого треугольника наглядно может показать, что увеличение любой одной из сторон — неизбежно растет значение как минимум еще 1 параметра, чаще всего оба.
Рис. 1
В Таблице 1 указаны основные категории рисков с кратким описанием и оценкой влияния от 1 до 10 на финансовый результат (сортировка от большего к меньшему). Оценка проводилась методом опроса коммерческих строительных компаний в разных регионах Казахстана. Сводная таблица представлена ниже.
Таблица 1
Последствия влияния рисков на параметры ТЭПа проекта от 1 до 10
|
№ |
Описание |
Причины возникновения риска |
Изменение сроков |
Изменение в затратах |
Изменение в качестве |
Итого |
|
1 |
Технологические риски |
ошибки в проектировании; недостатки технологии и неправильный выбор оборудования; ошибочное определение мощности; недостатки в управлении; нехватка квалифицированной рабочей силы; срыв поставок сырья, стройматериалов, комплектующих; срыв сроков строительных работ подрядчиками (субподрядчиками); неосведомленность о состоянии земельного участка; не информированность о возможных альтернативах; несвоевременное ведение ПГЗ; Бесконтрольность качества, сроков выполнения работ; Бесконтрольность типовых рисков на различных стадиях выполнение работ. |
10 |
10 |
10 |
30 |
|
2 |
Операционно-финансовые риски |
повышение цен на сырье, энергию и комплектующие; увеличение стоимости оборудования; рост расходов на зарплату. не своевременное получение информации об изменениях в проектных решениях, стоимости и сроках сдачи промежуточных работ; не своевременный ввод в эксплуатацию; несвоевременная оплата кредитов и налогов; Нецелевое использование денежных средств |
10 |
10 |
8 |
28 |
|
3 |
Маркетинговый риск |
ошибочная стратегия выхода на рынок, неверные расчеты затрат на производство; ошибочное определение объема ожидаемого спроса; ошибочный выбор целевого сегмента рынка; ошибочный выбор стратегии продаж продукта; неправильная организация и получение неадекватных результатов маркетинговых исследований; неудачная организации сети сбыта и системы продвижения товара к потребителю; ошибочное ценообразование. |
7 |
8 |
5 |
20 |
|
4 |
Юридические риски |
неисполнение обязательств по договорам; недостоверно указаны данные в тех паспортах; некорректно составлены договора (низкий уровень защиты); |
10 |
7 |
7 |
24 |
|
5 |
Административные риски |
несвоевременное получение разрешительной документации; безопасность предоставленного земельного участка; невыполнение управленческих функций согласно схеме управления проектом; использование материалов не соответствующих проектным решениям; несоблюдение технологического регламента при выполнении работ. |
8 |
7 |
3 |
18 |
|
6 |
Бюджетный риск |
недостоверный анализ инвестиций на этапе планирования проекта; неверное составление технико-экономических показателей (ТЭП); бесконтрольность расхода денежных средств на этапе строительства; некачественное составление технического задания на этапе проектирования объекта; |
8 |
10 |
4 |
22 |
|
7 |
Кредитный риск |
несвоевременная оплата кредита; увеличение годового процента из-за инфляции; |
5 |
9 |
0 |
14 |
|
8 |
Валютный риск |
инфляция; рост курса валют. |
3 |
8 |
3 |
14 |
|
9 |
Налоговый риск |
несвоевременная оплата налогов |
0 |
7 |
0 |
7 |
Более подробное описание основных рисков представлено ниже.
Технологические риски
Самый большой риск и влияние имеет именно технологический риск. В основном это все, что касается производства непосредственно. Так как все строительство любого объекта начинается с проектирования и в последующем опирается на проект. Ошибки в проекте отражаются на все 3 стороны треугольника, упомянутого выше (Рис. 1). В связи с чем строительной компании (Застройщику) необходимо уделить данному риску набольшее внимание и тщательно вести контроль. В качестве инструментов контроля можно использовать: ERP, дорожную карту проекта, чек-листы на точках контроля, журнал возникших проблем с описанием как решался тот или иной вопрос, а так же немаловажно квалифицированность и ответственность управленческого персонала.
Операционно-финансовые риски
Недостаточно своевременное и точное управление финансовыми потоками, аналитикой, прогнозированием и бюджетированием приводит к неверно принятым управленческим решениям. Возникновение дефицита финансовых средств на важных этапах производства увеличивает срок реализации проекта, а вместе с этим и себестоимости. Инструментами не допущения рисков данной категории могут быть: программы управленческого и финансового учета, бюджеты доходов и расходов, сводные таблицы движения денежных средств с уточненными данными статей расходов и доходов, отчетность отделов, 1С, ERP и другие.
Маркетинговые риски
Важность анализа рынка при входе в тот или иной проект крайне важна. Основная работа проводится на стадии инициации и планирования проекта, а также корректируются на этапе реализации при изменении ситуации на рынке. Проведение маркетингового анализа можно осуществить как своими силами, так и привлеченными специалистами. Чем точнее и детальнее анализ, тем более проработанным будет планирование исполнения проекта.
Используя инструменты и методы по снижению, недопущению вышеуказанных рисков девелоперские проекты смогут показать наибольшую эффективность в финансовом выражении по результатам их закрытия. Особое внимание необходимо уделить таким рискам как технологические, финансово-операционные и маркетинговые, которые в среднем при их наступление снижают прибыль от 20 %. Наиболее эффективные инструменты для защиты от рисков — автоматизированные системы управления. При работе с электронными таблицами есть человеческий фактор, а также в потоке цифр можно упустить важное. Срезы, предоставляемые такими системами, позволят углубиться в детали и увидеть изменение в корректировке отдельных прогнозируемых показателях.
Литература:
- https://www.pwc.ru/ [Электронный ресурс]
- Та самая книга для девелопера. Иван Черемных и Игорь Манн
- Стратегия компаний в сфере недвижимости. Чарльз Хьюлет, Гади Кауфман
- Научная библиотека КиберЛенинка. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://cyberleninka.ru
