В настоящей статье рассматривается специфика механизма защиты интересов дольщиков по договорам долевого участия в случаях неисполнения застройщиками принятых на себя обязательств. Анализируются достоинства и недостатки существующей системы мер защиты, а также предложены пути ее совершенствования.
Ключевые слова: участник долевого строительства, строительство, недвижимость, договор, защита, гражданское право.
This article discusses the specifics of the mechanism for protecting the interests of equity holders under equity participation agreements in cases of non-fulfillment by developers of their obligations. The author analyzes the advantages and disadvantages of the existing system of protection measures and suggests ways to improve it.
Keywords : participant in shared-equity construction, construction, real estate, contract, protection, civil law.
Договорные отношения, которые возникают между дольщиками и застройщиками, предполагают наличие гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств. Однако если же основная часть обязательств выполняется дольщиками сразу после подписания договора долевого участия, то выполнение обязательств застройщика растягивается на довольно длительный срок. Случаются и такие ситуации, в которых невыполнение обязательств застройщиком, не всегда приводит к тому, что он понесет за это ответственность. В связи с этим предусмотрены законодательные меры защиты участников долевого строительства.
Самая главная обязанность застройщика — это построить объект недвижимости качественно и в указанный в договоре срок. Между тем, выполнение указанной обязанности, предполагает исполнение и иных, более мелких обязанностей, например, выполнение строительных и отделочных работ, ввести дом в эксплуатацию и проч.
Застройщики нередко пытаются уклониться от еще одной своей обязанности. Мы говорим о ситуациях, когда при передаче покупателю недвижимости оказывается, что площадь помещения оказывается меньше, чем предполагалось и застройщик отказывается возвращать денежные средства, соразмерные количеству и стоимости отсутствующих квадратных метров. Между тем, бывают и иные ситуации, когда площадь оказывается больше и застройщик отказывается передавать недвижимость, требуя доплаты.
Заключая договор долевого участия, покупатель выплачивает денежные средства, а застройщик предоставляет определенные гарантии, которые будут свидетельствовать о том, что жилое помещение будет достроено и в дальнейшем перейдет в собственность дольщика.
Главный документ, который защищает имущественные права дольщика — это Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1]. В данном документе содержатся все особенности, связанные с ситуациями, когда у застройщиков возникают проблемы с продолжением строительства. В том числе и методы проверки финансовой состоятельности застройщика.
Следует заметить, что разного рода проблемы, которые могут воспрепятствовать застройщику завершить работу и сдать дом, появляются на в разных этапах строительства. В связи с этим перед государством стоит задача обеспечить дольщиков жильем.
Одним из важных механизмов, способствующих разрешению сложностей, возникающих с финансированием строительства, является страхование гражданской ответственности.
По своей сути данный способ реализуется посредством оформления страхового полиса, где страховым случаем выступает невозможность завершения строительства застройщиком. Если наступает данный страховой случай, заканчивать строительство должна страховая фирма.
Вначале такое страхование было добровольным, потом на определенное время стало обязательным. Однако, как показала практика, этот механизм не стал успешным способом защиты интересов дольщиков, так как застройщики не были заинтересованы в том, чтобы цены на их недвижимость были высокими, поскольку существовали риски снижения конкурентной привлекательности недвижимости [5].
В свою очередь, под ударом оказывались и страховые компании, которые были обязаны покрывать огромные выплаты страховыми взносами (что практически не представлялось возможным). Так, страхование вновь стало добровольным.
На смену данного способа защиты, который, как стоит заметить, не обладал особой эффективностью, пришло создание компенсационного фонда. Именно данный фонд в настоящее время является гарантом финансового обеспечения строительства и возмещения убытков, которые несут дольщики из-за неисполнения застройщиками своих обязательств. Так, каждая компания-застройщик должна отчислять в данный фонд 1,2 % от стоимости объекта согласно заключенному договору долевого участия. Благодаря средствам компенсационного фонда строительство проблемных объектов недвижимости может быть завершено.
Средства, накопленные данным фондом, должны использоваться только для выплат компенсаций обманутым дольщика, а также для финансирования завершения строительства. На иные цели средства этого фонда расходоваться не могут.
Безусловно, нельзя недооценивать значение этого фонда. Ведь его учреждение позволило гражданам, которые либо уже вложились в долевое строительство, либо которые собираются это сделать, чувствовать себя увереннее, поскольку:
1) Теперь появилась реальная возможность в случае банкротства застройщика, что строительство дома завершится, и он будет сдан;
2) Гораздо понятнее и проще стал процесс компенсационных выплат дольщиков (в сравнении со страхованием);
3) Управление данным фондом осуществляет государственная структура.
В настоящее время фонд имеет возможность финансировать достройку и тез домов, по которым отчисления не производились.
Таким образом, следует отметить, что фонд защиты прав дольщиков обладает положительными свойствами, ведь он помогает гражданам получить в собственность жилье, даже в тех случаях, когда у застройщиков возникают те или иные трудности.
Между тем, как представляется, большинство изменений, вносимых в законодательство, касающихся мер защиты дольщиков, предполагают активное участие государства [3]. Это же касается и учреждения компенсационного фонда. Именно государство регулирует его деятельность по вполне объективным причинам — частные и иные структуры не могли справиться с ситуациями, в которых банкротство застройщика приводило к невозможности завершения строительства. Так, по нашему мнению, система мер защиты еще долгое время будет тяготеть к участию государства в контролировании некоторых вопросов. Исправить это может только коренное изменение механизма защиты и его полная перестройка.
С целью обезопасить дольщиков от возможных проблем, связанных со строительством недвижимости, существует механизм проверки застройщиков на оценку возможности их допуска к строительству тех или иных объектов. Подобного рода законодательные гарантии регламентируют необходимость наращивания уставного капитала пропорционально стоимости жилья, которое собирается строить застройщик, переводить системы оплаты на использование эскроу-счетов, а также оформлять все необходимые документы на начальном этапе строительства надлежащим образом до момента привлечения сторонних средств.
С 2017 года действует Единый реестр застройщиков, который содержит систематизированный перечень юридических лиц, являющихся застройщиками. Все сведения, находящиеся в данном реестре, общедоступны и размещены на официальном сайте федерального органа исполнительной власти. Эта мера, бесспорно, повышает уровень информативности дольщиков.
В некоторых ситуациях защита прав дольщиков может быть осуществлена только в суде, поскольку передача прав на недвижимость выступает гражданско-правовой сделкой. Таким образом, только суд может принять соответствующее решение при возникновении спорных моментов и применить санкции в отношении стороны, которая нарушила обязательство [4]. Здесь идет речь о денежных выплатах — неустойках, связанных с нарушением сроков сдачи жилья, а также качественных параметрах — возмещение морального ущерба, который понес дольщик из-за своих материальных и моральных потерь.
Подводя итоги написанному, отметим, что институт долевого строительства — это особый гражданско-правовой институт, так как он регулирует отношения, связанные с приобретением гражданами жилья в свою собственность. Именно поэтому так важна правильно разработанная система защиты интересов лиц, которые вкладываются в покупку недвижимости. Между тем, эти и другие законодательные изменения, которые были внесены в нормативные акты, не решают всех существующих проблем в рассматриваемой сфере отношений. Представляется, что необходима разработка существенно новых способов и схем, которые способны урегулировать все вопросы, связанные с мерами защиты дольщиков. Это могло бы помочь также защитить интересы и будущих покупателей жилья и разрешить проблемы людей, которые уже пострадали от того, что финансово-строительные схемы не до конца проработаны.
Литература:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 27.06.2019.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 16.12.2019) // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 16.12.2019.
- Кузнецов А. П. Тенденции правового развития долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. — 2017. — № 2. — С. 19–23.
- Савостьянова О. Н. Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика // Российская юстиция. 2016. N 3. С. 28–31.
- Чумаченко И., Дружинина К. Долевое строительство: что изменил 2017 год? // ЭЖ-Юрист. 2017. N 13. С. 11.
