Дифференциация и место недвижимости в системе объектов гражданского оборота на современном этапе



Настоящая статья посвящена определению места недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота, а также выделению ключевых отличий недвижимого имущества от других объектов гражданских правоотношений.

Ключевые слова: объекты гражданских прав, недвижимое имущество,прочная связь с землей,свойства недвижимости.

Понятие недвижимого имущества в историческом аспекте впервые было сформировано в римском праве и обусловлено появлением в гражданском обороте земельных участков (наделов). Законодательной дефиниции понятия «недвижимое имущество», не имелось. Однако, рассматривая свойства таких вещей, считалось, что это предметы, прочно связанные с землей, либо являющиеся ее составной частью. Данная концепция понимания недвижимости предопределила и развитие законодательства в области определения недвижимости и в последующее время.

На современном этапе правового развития Российской Федерации систему объектов гражданского оборота традиционно связывают со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в которой поименованы объекты гражданских прав. При этом, перечень таких объектов является закрытым. В юридической науке многие авторы указывают на нецелесообразность наличия закрытого перечня объектов гражданских прав. Основной причиной такого мнения является то, что отношения между гражданами могут возникнуть и по основаниям, и по поводу иных благ, прямо не предусмотренных законом, поскольку гражданские отношения достаточно динамичны, а на появление объектов гражданских прав активным образом влияет и научно-технический прогресс. Таким образом, видится, что систему объектов представляют наиболее распространенные объекты, указанные в ГК РФ [1]. При этом имущество, как таковое, законодатель относит к вещам (земельный участок, дом, квартира), разделяя его на движимое и недвижимое имущество.

Недвижимость всегда была более надежна и желанна, чем движимое имущество, ввиду чего она смогла занять особое место в системе объектов гражданского оборота.

Рассматривая толкование термина «недвижимое имущество», отметим, что Д. Розенберг указывал, что «недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [2, c. 268]. Основным свойством недвижимого имущества является его достаточно тесная связь с землей. Для рассмотрения вопроса относительна места недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота, определим понятие и природу недвижимости.

Статья 130 ГК РФ закрепляет, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как мы видим, главным критерием при разработке определения был взят признак неподвижности. Во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей можно определить по-разному, так как с учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению.

Законодатель не дает определения понятиям «прочность» или «прочная связь с землей», а судебная практика каждый раз подходит индивидуально к определению, возникла такая связь или нет. Например, под прочной связью с землей постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см [3]. В этой связи некоторые авторы предлагают устанавливать критерий прочной связи объекта с землей в обязательной технический документации, при необходимости с привлечением специалистов в конкретной области [4]. Во-вторых, следует отметить и отсутствие в законодательстве понятия «несоразмерный ущерб назначению недвижимого объекта».

По мнению О. В. Макарова, «...признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении вообще должен быть исключен из ГК РФ» [5, c. 11–12]. Судебные инстанции зачастую под таким ущербом понимают невозможность после перемещения, дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе, значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение его материальной или художественной ценности и т. п. В этой связи ученые по-разному предлагают формулировать дефиницию недвижимости.

Вместе с тем, ГК РФ относит к недвижимости вещи не недвижимые по своей природе, а отнесенные к таковым согласно требованиям законодательства, такие как воздушные, морские и иные суда, отнесенные к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости. Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимому имуществу приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, объекты недвижимого имущества российским законодателем сформированы следующим образом:

1. путем определения единого, основанного на связи с землей принципа отнесения вещей к недвижимым;
2. путем определения конкретных объектов, относимых к недвижимому имуществу.

К недвижимым объектам также можно отнести и другие, отвечающие признакам недвижимости, в том числе:

1. жилые помещения;
2. предприятия как имущественные комплексы;
3. стационарные торговые и складские объекты как здания и сооружения;
4. стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, а также объектов недвижимости вспомогательного назначения и др.

Российское законодательство использует оба способа определения недвижимости. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ выделяет три вида недвижимых вещей: земельные участки; объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их предназначению невозможно; движимые по природе вещи, которые подлежат государственной регистрации, в их число входят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Первые два вида недвижимых вещей относятся к так называемой недвижимости в силу естественных свойств, а последний — к недвижимости по закону. Единого критерия отнесения какого-либо объекта к недвижимости попросту не существует. «Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения)» [6, c. 132].

Третья группа объектов относится к недвижимости в силу указания на то законодателем, таким образом, действует юридическая фикция. При этом, если говорить о таком признаке как «тесная связь и неразрывность с землей», то в этом случае такой признак теряет свою необходимость, поскольку в функциональном значении такие объекты по своим свойствам являются движимыми объектами, однако, в ином смысле, экономическом и техническом содержании, относятся к недвижимым объектам.

Исходя из данного порядка отнесения объектов к категории «недвижимых», рассмотрим особенности недвижимого имущества, отличающие его от других объектов гражданских правоотношений:

1. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам, а также подконтрольная государству. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе (например, право на транспортное средство подлежит государственной регистрации).

Ценность недвижимых вещей обуславливает более строгий порядок приобретение на них права собственности. Он требует дополнительных действий, которые связаны с регистрацией права собственности, а также большой объем дополнительных документов. С движимым имуществом таких сложностей не возникает, поскольку право собственности на него приобретается с момента передачи предмета или заключения договора купли — продажи. Более того, такой факт обусловлен и технической составляющей самого объекта недвижимости, связывая правовую конструкцию с действительными свойствами объекта.

2. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

Как уже было сказано выше, порядок приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи различен. Однако, приобретение права собственности на бесхозяйные и отказные вещи также имеет свои особенности как в целом, так и в зависимости от того движимое это имущество или недвижимое. Основной вопрос, стоящий в данной ситуации, отказался ли от вещи человек или потерял ее, и хочет ли он вернуть ее назад. Движимую вещь потерять относительно легко и потому о находке следует объявить в правоохранительные органы. Если в течение шести месяцев истинный собственник не появиться, то право собственности переходит к нашедшему эту вещь.

С недвижимым имуществом все сложнее. С одной стороны, его сложнее «потерять» (утратить право владения), что связано с признаком неподвижности и размерами недвижимого имущества. Однако, все равно встречаются бесхозные дома и земельные участки. Люди могут их освоить и пользоваться или длительное время, а затем придут бывшие хозяева и заявят права на эту недвижимость. В таких случаях применяется срок приобретательной давности, закрепленный статьей 234 ГК РФ. Данная норма указывает, что при открытом, добросовестном владении, что подразумевает несения бремя ответственности за имущество, плату за его пользование, например, коммунальные платежи, непрерывности владения в течение 15 лет, такое лицо становится собственником недвижимого имущества.

Как мы видим, срок предусмотрен довольно длинный, и связано это также с ценностью недвижимого имущества, как в прошлом, так и в наше время.

3. Статьей 228 ГК РФ установлена ипотека для недвижимых вещей. Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливаются основания возникновения отношений между сторонами по поводу залога недвижимости (ипотеке), включая в предмет сделки исключительно объекты недвижимого имущества (например, земельные участки, предприятия). При этом, ипотека относится только к тем объектам недвижимости, которые обладают непосредственным признаком связи объекта с землей и его неотчуждаемостью.

Как мы видим, даже на законодательном уровне ипотека предусматривается исключительно на недвижимые вещи. Ипотека дается для приобретения наиболее ценного имущества нашего времени — квартир, домов, земельных участков. Именно поэтому она является одним из самых больших видов займа денежных средств и предусматривает залог до возврата этого кредита. Для движимых вещей таких механизмов не предусмотрено ввиду относительной простоты их приобретения и невысокой стоимости.

4. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

Процесс перехода наследства от наследодателя к наследнику также подразумевает различный правовой режим движимого и недвижимого имущества. Правовой режим движимой вещи будет определяться последним постоянным местом жительства наследодателя, что связано с возможностью эту вещь передвинуть и перенести. С недвижимым имуществом все иначе. Главную роль будет играть правовой режим места нахождения этой вещи, так как, ее нельзя переместить без обесценивания имущества и соответственно основным регулятором будут выступать нормы местного правового режима.

5. Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, далее- ГПК РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Данное различие по основному принципу сильно напоминает предыдущее, только касается оно уже рассмотрения споров по этим вещам в судебном порядке. Рассмотрение спора о недвижимой вещи будет происходить в суде, юрисдикция которого охватывает территорию (определенные границы), на котором это имущество находится. Споры о движимых вещах рассматриваются по местонахождению ответчика или в иных местах, определенных законом. В данном случае речь идет о кораблях и самолетах, которые также относятся к недвижимости. Это обусловлено несколькими факторами: габариты и цена (экономическая характеристика недвижимости).

Таким образом, очевидна ценность недвижимости перед движимым имуществом, что позволяет говорить о ее доминирующей роли в системе объектов гражданского оборота. Этим обусловлено и более сложное регулирование, и большее количество актов для законного оформления права собственности на недвижимое имущество.

Рассматривая иерархию норм в гражданском законодательстве Российской Федерации, отметим, что ввиду особого влияния на имущественное положение гражданина, недвижимое имущество в экономическом плане определяет характер отношений как между гражданами, так и в сфере публичных отношений между хозяйствующими субъектами, регионом, государством [7]. Ввиду этого, видится некоторая правовая определённость, выраженная в последовательности нормативного регулирования объектов гражданского оборота, так как норма, посвященная недвижимости, располагается сразу после перечня объектов гражданских прав в ГК РФ.

Из выделенных в настоящем исследовании особенностей недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота прослеживается градация по следующим критериям: физический и юридический признак недвижимого имущества. К физическим признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу: прочность, долговечность, незаменимость стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность.

К юридическим признакам относится:

1. государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество;
2. место нахождения имущества, по которому определяется порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
3. увеличенный срок приобретательной давности;
4. особая правовая судьба самовольной постройки;
5. специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался [8].

При этом, считаем, что такой перечень может быть дополнен и иными свойствами недвижимого имущества. При этом, государственная регистрация недвижимого имущества не может относится именно к перечню оснований для отнесения вещи к недвижимому, поскольку по содержательному характеру раскрывает особенности его правового регулирования. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его» [9, c. 381].

В юридической литературе выделяют и другие признаки недвижимого имущества, определяющие его особое место в системе объектов гражданских прав:

1. Осязаемость объекта материального мира.
2. Долговечность. Срок службы объектов недвижимости намного дольше сроков всех иных товаров. Так, например, согласно действующему СНиП II-A.3–62, жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
3. Высокая рыночная стоимость в условиях свободного рынка с учетом конкуренции.
4. Низкая ликвидность недвижимых вещей как товара выражается в том, что процесс отчуждения и приобретения осложнен процедурой государственной регистрации прав, что не позволяет собственнику быстро реализовать товар.

Таким образом, недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Полагаем, что для эффективного использования понятия недвижимого имущества в юридико-техническом пространстве было бы целесообразно внести изменения в существующее на законодательном уровне определение недвижимости. Следовало бы, ст. 130 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению».

Считаем, что при изменении формулировки ст. 130 ГК РФ единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. А при возникновении вопросов об объектах, которые не отвечают указанному критерию, но требуют правового режима, сходного с режимом недвижимости, эти объекты будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению. Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством.

Литература:

1. Сергеев, А. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учебно-практический комментарий (постатейный) /А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой, И. В. Елисеев. — 3. — Москва: Проспект, 2010. — 553 с.
2. Poзенбepг, Джерри М. Инвестиции: Терминологический словарь / Джерри М. Poзенбepг. — ИНФРА-М, 1997. — 400 с.
3. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08–7744/06–5 // СПС Гарант: [сайт]. — URL: http://base.garant.ru/1789836/ (дата обращения 25.10.2021).
4. Чикобава, Е. М. Проблемы понятия объекта недвижимости / Е. М. Чикобава // Правовые вопросы недвижимости. — 2011. — № 2. — С. 24–28.
5. Макаров, О. В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты / О. В. Макаров // Нотариус. — 2014. — № 5. — С. 9–12.
6. Скворцов, О. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве / О. Ю. Скворцов // Правоведение. — 2002. — № 4 (243). — С. 131–141.
7. Алексеев, С. С. Гражданское право: учебник / С. С. Алексеев, Б. М. Гонгало, Д. В. Мурзин. — 3. — Москва: Статут, 2016. — 511 с.
8. Алексеев, С. С. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический) / С. С. Алексеев, А. С. Васильев, В. В. Голофаев, А. В. Губарева. — 5. — Москва: Проспект, 2019. — 1648 с.
9. Бандурина, Н. В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Н. В. Бандурина, А. И. Бибиков, Е. В. Вавилин, В. П. Васькевич, С. Ю. Головина. — 3. — Москва: Статут, 2011. — 574 с.