Научная статья посвящена особенностям проведения управления объектами недвижимости различного функционального назначения. Актуальность исследования обусловлена влиянием управления на экономическую эффективность эксплуатации самих объектов недвижимости. В рамках статьи рассмотрена классификация объектов недвижимости. Описаны теоретические аспекты характеристики процессов управления объектами недвижимости различного функционального назначения. Проанализировано как управление стоимостью влияет на эффективность эксплуатации объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: рынок недвижимости; объекты недвижимости; жилая недвижимость; коммерческая недвижимость; управление недвижимостью; управление объектами недвижимости; стоимость недвижимости.
The scientific article is devoted to the peculiarities of the management of real estate objects of various functional purposes. The relevance of the study is due to the influence of management on the economic efficiency of the operation of the real estate objects themselves. The article deals with the classification of real estate objects. The article describes the theoretical aspects of the characteristics of the management processes of real estate objects of various functional purposes. Analyzed how cost management affects the efficiency of the operation of residential and commercial real estate.
Key words: real estate market; real estate objects; Residential Properties; commercial real estate; property management; management of real estate objects; property value.
Современный этап развития национальной экономики Российской Федерации требует сформированного рынка коммерческой и жилой недвижимости, позволяющего удовлетворять потребности субъектов хозяйствующей деятельности и населения.
Под коммерческой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках достижения коммерческих целей субъектов. Под жилой недвижимостью стоит подразумевать объекты недвижимости, использование которых происходит в рамках удовлетворения потребностей, связанных с необходимостью выбора места жилья.
Объекты коммерческой недвижимости можно классифицировать на следующие категории [2]:
— торговые площади;
— офисная недвижимость;
— складские площади;
— производственная недвижимость;
— гостиницы и рестораны;
— объекты недвижимости инфраструктурного характера.
Объекты жилой недвижимости можно классифицировать на следующие категории:
— квартиры;
— комнаты;
— дачные дома;
— загородные дома;
— коттеджи;
— таунхаусы;
— апартаменты в отелях.
Для того чтобы использование объектов жилой и коммерческой недвижимости были экономически целесообразными и эффективными, необходимо применение методов управления. Под управлением объектами недвижимости подразумевается совокупность процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости, а также работ и услуг, направленных на создание и изменение полезных свойств объектов недвижимости.
К методам управления объектами недвижимости различного функционального назначения относятся [6]:
- Правовые методы, характеристикой которых выступает обеспечение прав на недвижимость.
- Экономические методы, характеристикой которых выступает управление расходами и доходами при эксплуатации объектов недвижимости.
- Организационные методы, характеристикой которых выступает обеспечение влияния организационного обеспечения на процессы управления объектами недвижимости.
- Технические методы, характеристикой которых выступает поддержание технических качеств объекта недвижимости к его функциональным назначениям.
Одним из главных вопросов при управлении объектами недвижимости, как жилого, так и коммерческого функционального назначения является определение его рыночной стоимости. Необходимость оценки стоимости коммерческой и жилой недвижимости происходит в следующих случаях, среди которых [3]:
— автоматическое увеличение уставного капитала организации, где учет стоимости объектов недвижимости способствует данной процедуре;
— использование объекта недвижимости в целях залога для получения заемного финансирования;
— ипотечное кредитование;
— определение кадастровой стоимости объекта недвижимости;
— ликвидация или банкротство юридического/физического лица;
— судебный спор или спорная ситуация вокруг объекта недвижимости.
На сегодняшний день, стоимость коммерческой и жилой недвижимости в Российской Федерации определяется совокупностью влияния следующих факторов, которые можно разделить на [1]:
— факторы, обусловленные представлениями владельца;
— факторы, связанные с рыночной конъюнктурой;
— факторы, связанные с эксплуатационными возможностями объекта недвижимости.
Каждый ряд факторов имеет свои трудности при учете в рамках оценочной стоимости объекта недвижимости.
Факторы, обусловленные представлениями владельца, могут быть субъективными и иногда иррациональными, из-за чего операция по покупке/продаже объекта недвижимости не осуществляется из-за разногласия заключения оценщика и собственника [5].
Факторы, связанные с рыночной конъюнктурой в отечественной практике крайне волатильные из-за динамичности внешней среды. Особую степень влияния ощущает рынок недвижимости в период 2020–2021 годов, когда на оценку стоимости объектов негативно воздействуют такие процессы, как:
— нестабильность валютного курса рубля;
— снижение доходов в федеральный бюджет РФ;
— распространение пандемии коронавируса и принятие карантинных мероприятий/ограничений.
Это снижает прогнозы экономического роста, что соответственно влияет на хозяйствующую и инвестиционную активность предпринимательских субъектов, а также на покупательные способности населения.
С другой стороны, условия рынка недвижимости в период пандемии 2020 года характеризуются принятием Правительством РФ стимулирующих мер, способствующих развитию ипотеки, как главного способа проведения сделок по покупке/продаже объектов недвижимости.
Так, в периоде с 2019 по 2020 года уровень процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование рынка новостроек снизился с 10,23 % до 6,09 %, продемонстрировав рекордный минимум.
В периоде с 2019 по 2020 года уровень процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование рынка вторичной жилой недвижимости снизился с 10,8 % до 8,46 % [4].
Причинами такого рекордного снижения уровня процентных ставок на ипотечное жилищное кредитование является государственная программа Правительства РФ, после завершение которой процентные ставки на новостройки могут вернуться к обратному значению в 8 % годовых. По нашему мнению, активное участие государства в антикризисном управлении рынка ипотечного кредитования в России позволяет нивелировать негативное воздействие проблем, возникающих в рамках кризиса рынка недвижимости в условиях пандемии коронавируса.
Факторы, которые связаны с эксплуатационными возможностями недвижимости, наиболее предсказуемые и оценимые. Однако их оценка влияет на потенциальный спрос на объект недвижимости. Если эксплуатационные возможности минимальные (например, отдаленность торговой площади, как коммерческого объекта недвижимости, от точек скопления людей), то соответственно несмотря на свои полезные качества, сама рыночная стоимость объекта недвижимости будет понижена.
Таким образом, главной задачей управления объектами недвижимости различного функционального назначения выступает управление стоимостью и получение экономического эффекта от эксплуатации объекта недвижимости. Поэтому важным является не только управление объектом недвижимости, но и анализ факторов, влияющих на его потенциальную стоимость.
Литература:
- Урбан Н. А., Порохин А. В. Модель прогноза стоимости коммерческой недвижимости // Фундаментальные исследования. — 2015. — № 10–1. — С. 203–208.
- Сердюкова О. Ю. Определение понятия «коммерческая недвижимость» // Молодой ученый. 2018. № 42 (228). С. 122–126.
- Есипенко Ю. А., Афанасова В. А., Бричка Е. И. Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости в крупных городах // Фундаментальные научные исследования. 2020. С. 16–20.
- Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки. URL: https://дом.рф/upload/iblock/e8b/e8b089e88ad8d89e195114ac8f554d7b.pdf (дата обращения: 17.05.2021).
- Бусов И. В. Особенности недвижимости как объекта управления // Вестник ГУУ. 2014. № 15.
- Гракова М. А., Малова Н. Ю. Методы и способы управления недвижимостью различного функционального назначения // Экономика строительства и городского хозяйства. 2019. Т. 15. № 2. С. 111–120.
- Цыренов, Д. Д. Рынок жилой недвижимости в Дальневосточном федеральном округе: тенденции и перспективы / Д. Д. Цыренов, Д. О. Жапова, М. Б. Цыденов. — Текст : электронный // Вестник Бурятского государственного университета. — URL: https://journals.bsu.ru/content/articles/2684.pdf (дата обращения: 28.10.2021).
