В статье представлена роль регионального оператора в организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Отмечено, что определяющей особенностью формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора, можно считать, взносы, внесенные в фонд капитального ремонта собственниками жилых помещений, становятся имуществом регионального оператора. Средства на капитальный ремонт, аккумулированные в фонде регионального оператора в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении регионального оператора. Данное положение означает потерю собственниками жилых помещений права, на возврат денег и появлению взамен права требовать от регионального оператора выполнения работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта .
Ключевые слова: капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, региональный оператор, фонд капитального ремонта, собственники жилых помещений.
Жилищным кодексом Российской Федерации (далее, ЖК РФ) [1] установлены два способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее, МКД): использование первого способа предполагает внесение взносов на капитальный ремонт, перечисление которых совершается на специальный счет, открытый в кредитной организации; в свою очередь, использование второго способа предполагает внесение взносов на капитальный ремонт, перечисляемых на счет регионального оператора — организации, созданной субъектом РФ.
Региональный оператор организует проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в сроки и в объеме, установленные региональной программой капитального ремонта. Но, в этом случае собственники жилых помещений в МКД, должны принять решение о проведении капитального ремонта. Региональный оператор, принимает и подготавливает предложение о проведении капитального ремонта, так как фонд формируется на счете регионального оператора. В дальнейшем решение направляется собственникам помещений в МКД, не позднее, чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен субъектом Российской Федерации) до наступления года, на который планируется капитальный ремонт в соответствии с региональной программой ст. 189, ч. 3 Жилищного кодека Российской Федерации. Предложение включает в себя: срок начала капитального ремонта; наименование и объем работ и (или) услуг по капитальному ремонту; стоимость работ и (или) услуг; источники и порядок финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, напрямую связанные с проведением капитального ремонта.
Собственники жилых помещений в МКД в течение трех месяцев рассматривают поступившее, от регионального оператора, предложение и должны в течение трех месяцев рассмотреть поступившие предложения, приняв решение на общем собрании о проведении капитального ремонта. Собственники помещений в рамках собрания утверждают предложенную смету расходов, перечень работ и сроки проведения капитального ремонта, а также источники финансирования капитального ремонта. В данном случае, решение собственников помещений в МКД является формальным, однако, его принятие необходимо. Если, собственники помещений, не приняли решение о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, в установленный предельный срок, то решение о проведении в доме капитального ремонта в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора применяет орган местного самоуправления. Региональный оператор несет ответственность: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта; за организации проведения капитального ремонта; за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех МКД, собственники помещений в которых формируют на счете регионального оператора фонды капитального ремонта, в объеме и в сроки, предусмотренные региональной программой капитального ремонта. Реализация собственных планов по проведению капитального ремонта общего имущества собственниками помещений возможна в зависимости от следующих факторов: включен ли перечень работ по ремонту общего имущества в решение, которое приняли собственники помещений в МКД, в региональную программу капитального ремонта, в какие сроки и в каком объеме; региональный оператор может отказать в финансировании ремонта, если работы не включены в региональную программу; нужно будет доказать необходимость проведения капитального ремонта в более ранний период, если работы по капитальному ремонту включены в региональную программу, но запланированы на более поздний срок; определение достаточности средств в резерве фонда капитального ремонта донного дома, который сформирован на счете регионального оператора, на осуществление работ по капитальному ремонту общего имущества, и в случае недостаточности, готовы ли собственники помещений взять заем у регионального оператора; определение времени, в течении которого нужно будет вернуть заем за счет взносов; есть ли у данного МКД возможность дополнительной бюджетной поддержки; если собственники помещений решат взять заем в регионального оператора, а у него, в свою очередь, не будет доступных средства в достаточном размере для предоставления займа собственникам помещений для финансирования работ по решению собственников — региональный оператор откажет в финансировании работ; если предельная стоимость работ по капитальному ремонту ниже, чем стоимость желаемых работ (например, более дорогих ремонтов, направленных на повышение энергоэффективности дома) установленная субъектом Российской Федерации для регионального оператора, то региональный оператор не сможет профинансировать такие работы за счет сформированного у него фонда капитального ремонта дома и собственникам жилых помещений в МКД придется уплачивать дополнительные взносы.
Таким образом, осуществление решений, принятых собственниками многоквартирных домов, по большей части определяется решениями регионального оператора.
В соответствии с Жилищным кодексом региональный оператор исполняет функцию технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, за счет средств, собранных в фонде капитального ремонта собственниками помещений в МКД.
К обязанностям регионального оператора можно отнести: обеспечение подготовки задания на исполнение услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества и, если будет необходимо, подготовка, утверждение и несение ответственности за качественно выполненную проектную документацию на капитальный ремонт и её соответствие требованиям Жилищного кодекса; привлечение подрядные организации для выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества и заключение с ними от своего имени необходимых договоров; обязательная проверка качества и сроков выполнения услуг и (или) работ подрядными организациями и проверка соответствия таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации; проверки и прием акта выполненных работ.
На основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором, законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту МКД, собственники в которых происходит формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями ст. 182, ч. 4 ЖК РФ.
Капитальный ремонт многоквартирных домов финансирует региональный за счет средств, которые поступают на счет регионального оператора от взносов собственников помещений в МКД, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета ст. 180, ч. 1, п. 4 и ст. 182, ч. 1 ЖК РФ. Средства, которые поступили на счет регионального оператора от собственников помещений в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других МКД ст. 179, ч. 4 и ст. 182, ч 1 ЖК РФ.
Литература:
- Жилищный кодекс РФ: федер. закон № 188–ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. — 2005. — № 1
- Комков В. А. Тимахова Н. С. Акимов, В. Б. Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома// ИНФРА-М. — 2021. — С. 296.
- Чернышов, Л. Н. Астафьев, С. А. Вакулина, В. П. Капитальный ремонт многоквартирных домов: проблемы формирования и направления развития//Известия Иркутской государственной экономической академии. — 2020. — № 1.– С. 85–94.
