Ключевые слова: жилое помещение, договор купли-продажи, недвижимое имущество
В настоящее время жилые помещения на территории Российской Федерации стали одним из наиболее распространенных объектов городских сделок из всех объектов недвижимости.
Актуальность темы объясняется тем, что жилищный вопрос занимает особое место в жизни людей в силу своей общественной значимости и входит в число самых многочисленных категорий судебных разбирательств. Большинство сделок на рынке недвижимости в России — это договоры купли-продажи жилой недвижимости, в основном в виде отдельных квартир, комнат, домов. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению числа судебных разбирательств, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении реальных требований к гражданскому процессу, таких как его форма, надлежащий состав предмета, соответствие волеизъявления участников, а также законность его содержания.
В соответствии с пунктом 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи жилых помещения составляется в письменной форме путем составления документа и подписания сторонами [2].
Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами, после чего у обеих сторон возникает обязанность в соответствии с условиями договора. А право собственности на жилую недвижимость возникает с момента государственной регистрации передачи права собственности в едином государственном реестре недвижимости. Сам договор купли-продажи не нуждается в регистрации. Несоблюдение письменной формы повлечет за собой недействительность договора о продаже жилой недвижимости.
Жилые помещения регулируются как жилищным, так и гражданским правом. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые здания считаются изолированными помещениями, являющимися недвижимым имуществом и пригодными для постоянного проживания граждан (соответствует действующим санитарно-техническим правилам и нормам, другим правовым требованиям [3].
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязан передать покупателю недвижимость, здание, строение, квартиру или иное недвижимое имущество [2].
Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом зависят от специфики предмета договора. Таким образом, при определении жилого помещения как предмета договора выделяются три критерия: удовлетворение помещения ряду требований (санитарные и технические), то есть его пригодность для проживания (ч.2, п.1, ст.673 ГК РФ); изолированность помещения (ч.2, п.1, ст.673 ГК РФ); целевое назначение [2].
Основными составляющими договора купли-продажи жилого помещения, без которых невозможно определить недвижимость, являются следующие данные: во-первых, предмет договора, он описывает данные об объекте, которые позволят определить какое имущество передается покупателю по договору, а также местонахождение имущества; во-вторых, цена, определяемая сторонами договора по взаимному соглашению или по результатам независимой оценки; в-третьих, это список лиц, обладающих правом, в который входят: супруги, дети, родители, другие родственники (бабушки и дедушки, братья и сестры и другие), родственники-инвалиды, а также лица, представленные в качестве членов семьи самим владельцем.
Чтобы использовать жилую площадь, недвижимость должна соответствовать следующим требованиям законодательства, а именно:
- Жилье должно относиться к недвижимости.
- Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания с учетом санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных, экологических и технических требований.
- Жилое пространство необходимо признать изолированным.
Однако кандидат исторических наук, декан факультета экономики и права К. И. Юрова считает некорректными нормы законодательства о том, что договор купли-продажи жилья как необходимое условие составления списка лиц, имеющих право пользования в отношении отчуждаемого жилья. В своей работе она пишет: «В этом случае реальная защита нового владельца может быть обеспечена путем внесением поправок в п. 1 ст. 558 ГК РФ, который дает покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно» [4].
Сложность возникает в ситуации, когда продавец не знает обо всех лицах, имеющих право пользоваться жилой площадью, а в домовой книге нет данных о таких людях. Например, когда унаследовали жилплощадь от дальних родственников. Д. В. Милькова пишет: «Человек, который жил вместе и вёл общее хозяйство с умершим, имеет полное право по российскому законодательству подать иск о признании права пользования жильем. После исполнения договора новый собственник получает право пользования жилым помещением, но с правами третьих лиц» [5]. Цена как существенное условие договора купли-продажи жилья подлежит обязательному соглашению сторон. Согласно ст. 424 ГК РФ стороны договора устанавливают цену на приобретаемое жилое помещение. Между тем, предусмотренное ст. 424 (если в договоре цена не установлена, жилье будет оплачено по цене аналогичного товара) в силу ст. 555 ГК к договорам купли-продажи жилых помещений, как и всех объектов недвижимости, не применяется.
Помимо стоимости, стороны также должны согласовать в договоре способ, порядок и сроки оплаты жилого помещения покупателем. Предметом настоящего договора купли-продажи являются акты бесплатной передачи жилой площади покупателю. Все виды жилой площади могут быть предметом договора купли-продажи. Исходя из этого, мы можем разделить договор купли-продажи жилого помещения на договор купли-продажи жилого дома, частей жилого дома, квартир, части квартиры.
Рассматривая договор купли-продажи недвижимости как приобретение в собственность жилой недвижимости, нельзя не упомянуть такой способ, как реализация жилья, принадлежащего должнику, судебному исполнителю с публичных торгов. Судебный пристав принимает решение о передаче принадлежащего должнику жилья на продажу с публичных торгов. Юридическим документом будет протокол публичного тендера. Контракт, заключаемый на основании протокола с победителем открытого конкурса, должен содержать все основные условия договора купли-продажи.
Т. Н. Халбаева в своей работе пишет: «Нормы Федерального закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» касающиеся порядка передачи соответствующих документов судебным приставом-исполнителем специализированной организации, а также подписания договора с выигравшим торги, практически не разработаны законодателем» [6]. Интересно, что, согласно положениям ГК РФ о договоре купли-продажи, предмет договора должен принадлежать продавцу на праве собственности. Реализация жилого помещения при этом открытый тендер проводится без согласия собственника, является публичным, и в качестве продавца выступает организатор конкурса, то есть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).
Однако К. И. Скловский пишет: «В практике арбитражных судов обращает на себя внимание стремление рассматривать в качестве продавца имущества не судебного исполнителя, а должника. Во многом такая практика продиктована желанием исключить обязательства казны, которые вытекают из признания конкурса недействительным и обязательства сторон вернуть все, что было получено в результате продажи недвижимости» [7].
На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу гражданского права — свободе договора, поскольку у должника нет добровольного намерения продавать жилое помещение. Согласно ст. 558 ГК РФ обязательным условием договора является указание лиц, имеющих право пользоваться продаваемым жилым помещением. Однако, ст. 89, Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает перечень документов, направляемых организатору конкурса, не предусматривает передачу документов о наличии права пользования жилым помещением другим лицам. Полагаем, для разрешения возникшей проблемы, в ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» добавить подробные положения обо всех существенных условиях договора передачи имущества по результатам торгов [1].
Несмотря на то, что Гражданский кодекс не отделяет положения, определяющие специфику заключения договора купли-продажи жилого помещения, к данным правоотношениям исходя из аналогии закона применяются нормы о заключении договора купли-продажи недвижимости. Нами были выявлены основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. На основе их, хотелось бы подчеркнуть, что, несмотря на споры в науке о существенных условиях договора купли-продажи жилой площади, при заключении этого договора важно определить предмет, цену жилой площади и лица, имеющие право проживать в конкретном жилом помещении.
Литература:
- Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об исполнительном производстве» — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.10.2021).
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.10.2021).
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021) — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. — http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.10.2021).
- Юрова К. И. Особенности отдельных элементов договоров купли-продажи // European science. 2015. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otdelnyh-elementov-dogovorov-kupli-prodazhi (дата обращения — 21.10.2021)
- Мягкова Д. В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки и практики. 2020. № 9. С. 163–168.
- Халбаева Т. Н. Проблемы, возникающие на практике, при реализации жилых помещений с публичных торгов по законодательству Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2019. № 1. С. 127–131.
- Скловский К. И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2020. № 2. С. 8–10.
