Ключевые слова : жилищный сектор, реконструкция, нормативные документы,методики планирования.
Программа адаптации промышленных зданий и комплексов в здания с жилой функцией — это процесс, затрагивающий градостроительную, технико-экономическую, архитектурно-строительную, административно-правовую, экологическую и социальную сферы. Развитие городских территорий или так называемое пространственное планирование — это сложный процесс, связанный с серьезной информационной, исследовательской, проектной и управленческой базой. В этой статье будут рассмотрены действующие нормативные акты, связанные с изменением предназначения зданий, а также различные действующие законы, правила и процедуры, которые необходимо пройти для осуществления такого рода конверсии.
На протяжении многих лет планы землепользования разрабатывались на нескольких уровнях, при этом план землепользования области находится на самом высоком уровне. В процессе его разработки решаются вопросы, представляющие национальный интерес, и строятся стратегические планы по развитию жизни в стране. Далее по иерархии следуют районные территориальные планы, которые касаются отдельных административных единиц. Это подводит нас к общим территориальным планам населенных пунктов по муниципалитетам, причем каждый территориальный план должен соответствовать положениям планов более высокого уровня.
В действующем законодательстве, однако, остаются только два типа планов территориального развития (ПТР), которые делятся на [1]:
— Генеральный план развития (GDP);
— Аналогичные планы развития (DPP).
Генеральный план территории (ГПТ) разрабатывается для территории муниципалитета, охватывая его населенные пункты и их земли, части муниципалитета, города с его землями. Это основной инструмент для реализации долгосрочных целей пространственного развития городских территорий, с помощью которого определяются следующие пункты [2]:
— Общая структура территории-объекта планировки: селитебные территории, производственные и складские территории, территории для благоустройства и специальные благоустроенные территории, территории для спорта и развлечений, территории для обслуживания населения, территории с объектами культурного и исторического наследия, территории для курортно-туристического и дачного строительства, территории для сетей и объектов технической инфраструктуры, сельскохозяйственные территории, лесные территории, территории для охраны природы, территории, нуждающиеся в восстановлении, территории с особыми нуждами и др.
— Зонирование каждой из территорий: зона для жилой застройки, промышленности, озеленения, отдыха и т. д.
— Территории публичной государственной собственности и публичной муниципальной собственности и режим их зонирования;
— Требования к эстетико-композиционному построению территории;
— Требования к оформлению среды, доступной для всего населения, включая категорию граждан с ограниченными возможностями.
Генеральный план — это важнейший документ, по которому можно определить развитие муниципалитета. Он обеспечивает строго определенное направление развития, определяя цели и подцели пространственного и регионального развития; прогнозы социально-экономического и пространственного развития; рекомендации по развитию и проектированию функциональных систем — жилья, труда, системы центров, структуры территориального планирования, транспорта и связи, инженерно-технической инфраструктуры, культурно-исторического наследия, рекреации, зеленой системы и экологии; общие правила объемно-пространственного развития и макроэстетической концепции; детальные исследования территорий. Именно такое строгое определение территорий приводит к разным темпам развития городских районов. В результате такого неравномерного притока инвестиций в различные городские районы, районы остаются забытыми, ветхими и непривлекательными. С другой стороны, огромные инвестиции направляются на создание новой городской технической инфраструктуры и строительство зданий, которые привлекают своей современностью и инновационностью. На сегодняшний день основные инвестиционные интересы связаны с участками, отведенными под жилье, за ними следуют участки смешанного назначения и участки, предназначенные для предоставления коммунальных услуг. Эти территории являются наиболее привлекательными для инвестиций, и темп прогресса в них быстрый.
«ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 7 ОТ 22 ДЕКАБРЯ 2003 ГОДА О НОРМАХ И ПРАВИЛАХ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ТЕРРИТОРИЙ И ЗОН ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ»
В данной части статьи будут рассмотрены, проанализированы и прокомментированы отдельные статьи и пункты «Постановления № 7 ОТ ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 7 ОТ 22 ДЕКАБРЯ 2003 ГОДА О НОРМАХ И ПРАВИЛАХ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ТЕРРИТОРИЙ И ЗОН ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ», которые относятся к теме изменения предназначения зданий.
Помимо определения типа использования территории, деление на районы зонирования по отношению к генеральному плану развития также определяет режим зонирования и способ застройки. ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 7 ОТ 22 ДЕКАБРЯ 2003 Г. О правилах и нормах развития отдельных видов территорий и зон развития, которое вступило в силу с 13.01.2004 г., гласит: «При определении назначения, необходимой площади, режима планирования и развития земельных участков используются следующие показатели, нормативные значения которых определяются планом развития в соответствии с нормами и правилами, предусмотренными настоящим Постановлением:
- показатель площади земли (или площади земельного участка), необходимой для соответствующего объекта;
- показатель плотности (в процентах) регулируемого земельного участка (P);
- показатель интенсивности застройки регулируемого земельного участка (Кинт.);
- показатель процента озеленения регулируемой земельной собственности (P озел.)»
В законе четко указано, что для каждого района существуют параметры градостроительного дизайна. Особое значение в последние годы имеет вопрос о том, как определяются градостроительные параметры для каждого района зонирования. Инвестиционные намерения в отношении этих объектов направлены только на одно: максимальное «выжимание» возможностей из отдельных объектов недвижимости. Инвестиционное стремление, преследуя максимально допустимые показатели плотности и интенсивности застройки в регулируемых земельных владениях, приводит к значительному увеличению общей площади населенных пунктов. В последние годы наблюдается значительный строительный бум. Статистика показывает, что общая стоимость квадратных метров в разрешениях на строительство, выданных для новых зданий, растет.
С инвестиционной точки зрения недвижимость с большей площадью пользуется большим спросом именно по этой причине. Возможность получения большей прибыли является той тяговой силой, которая влияет на инвестиционные намерения застройщиков. Во времена свободной рыночной экономики и при отсутствии государственной жилищной политики строительство зданий остается в руках инвесторов. Таким образом, стремление к строительству направлено именно на крупные и пустующие объекты. Следовательно, интерес к более мелкой недвижимости остается незначительным.
В связи с этим, было бы целесообразно, чтобы параметры, указанные в пунктах 1, 2, 3 и 4 Постановления № 7 от 22 декабря 2003 года «О правилах и положениях по установлению отдельных видов территорий и зон», помимо того, что они действительны для всех зон, были бы наделены определенной гибкостью в своих коэффициентах в каждой зоне зонирования. Возможным критерием для этого является площадь участка. Таким образом, критерий «квадратного метра недвижимости» не будет ключевым при выборе инвестиционных намерений и эта дифференциальная разница в зависимости от размера недвижимости будет таять. Данный тип критериев приведет к равномерному развитию с точки зрения типа, способа и характера застройки, что изменит процесс развития от сегментированного к равномерному.
Аналогичной проблемой, но в другом масштабе, является проблема заброшенных территорий в городах, потенциал которых, похоже, до сих пор остается незамеченным болгарскими инвесторами.
Тема статьи связана с тем, как действуют пространственные планы. Объекты, о которых идет речь — это старые производственные территории, которые в процессе разрастания городов остались в центральных частях городов или на периферии вокруг их центра.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 7 ОТ 22 ДЕКАБРЯ 2003 ГОДА гласит: «Промышленные зоны, в зависимости от допустимости совмещения видов деятельности, могут быть отнесены к следующим разновидностям промышленного зонирования (P) [3]:
- чисто производственный, обозначаемый как (Pч);
- преимущественно производственный, обозначается как (Pp);
- высокотехнологичное производство (технопарк и т. д.), обозначенное как (Pс)»
Нормативное разделение производственных зон на подкатегории помогает определить, какие участки производственных зон подходят для перепланировки. Территории «чисто производственной зоны» (Pч) должны быть застроены только производственными, складскими и сервисными зданиями и сооружениями, такими как производственные здания, медицинские пункты, магазины и учреждения. На территориях типа «преимущественно производственная зона» разрешается строительство жилых домов и общежитий для персонала предприятий, магазинов и предприятий общественного питания, гостиниц, учреждений здравоохранения, профессионально-технических училищ, профессиональных баз и зданий научно-экспериментальных баз предприятий. При строительстве на регулируемых земельных участках предприятий на территориях типа «преимущественно производственная зона» должны соблюдаться следующие нормы:
- плотность (процент) застройки (P) — от 40 до 80 процентов;
- (дополнение — SG 51/05, вступило в силу с 21.06.2005) площадь озеленения (P озел.) — от 20 до 40 процентов, одна треть из которых должна быть предусмотрена для озеленения древесной растительностью;
- интенсивность застройки (Кинт) — от 1,0 до 2,5.
В нормативных актах упоминается возможность строительства жилых домов и общежитий для персонала предприятий в «преимущественно производственной зоне» (Пп). Другие возможности для строительства объектов в данной зоне включают гостиницы. Как строительные объекты, предназначенные для временного проживания, они также относятся к зданиям с жилыми функциями. Это, в свою очередь, не исключает возможности приспособления старых промышленных площадок для переоборудования не только в места временного проживания, но и постоянного. В пункте (1) Постановления указан крайне важный пункт: «…не допускаются производства с вредными выбросами». Это имеет ключевое значение для возможности перепланировки зданий в этих районах.
Территории «зоны высокотехнологичного производства» (технопарки и т. д.) (Pс) — это отдельные, разграниченные территории, предназначенные для размещения одного или нескольких предприятий, связанных в технологический комплекс, и необходимых сервисных, административных, научных, образовательных, рекреационных и других объектов. В них не должно быть производств с вредными выбросами и воздействием на окружающую среду. На территориях разновидности «зона высокотехнологичного производства» строятся предприятия с высокотехнологичным производством, лаборатории, комплексы и здания для образовательной и научно-экспериментальной инновационной деятельности, административно-деловые здания и офисы, выставочные залы, жилые дома и общежития для научных работников, преподавателей и сотрудников предприятий, магазины и заведения общественного питания и бытового обслуживания, гостиницы, объекты здравоохранения, спортивные и аттракционные сооружения, благоустроенные территории.
При развитии регулируемой земельной собственности предприятий на территориях разновидности «зоны высокотехнологичного производства» должны соблюдаться следующие нормы:
- плотность (процент) застройки (P строит.) — от 40 до 50 процентов;
- интенсивность строительства (Кинт) — от 1,0 до 1,5;
- площадь озеленения (P озел.) — от 20 до 40 процентов, одна треть из которых должна быть предусмотрена для озеленения древесной растительностью.
В зоне высокотехнологичного производства (технопарки и т. д.) (Pс) существует возможность строительства жилых домов и общежитий для научных сотрудников, преподавателей и работников предприятий. Другие возможности для строительства объектов в зоне (Pс) опять же включают гостиницы. В законодательном акте вновь указано, что «в них не допускается размещение производств с вредными выбросами и воздействием на окружающую среду» [4]. Это имеет ключевое значение для возможности перепланировки зданий в этих районах.
В контексте рассмотрения нормативных актов можно сделать вывод, что, даже если целевое использование территории сохраняется в Генеральном плане развития, существует возможность появления на этой территории участков с другой функцией. Что касается их отнесения к зонам «Pс» и «Pp», то они действительно благоприятны для частичной перепланировки в связи с тем, что в них законодательно не допускаются производства с вредными выбросами и воздействием на окружающую среду.
Литература:
- Министерство на Регионално развитие и благоустройство, Закон за Устройство на Територията
- Министерство на Регионално развитие и благоустройство, Наредба № 8 от 14 юни 2001 г. за обема и съдържанието на устройствените планове
- Министерство на Регионално развитие и благоустройство, Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони
- Министерство на Регионално развитие и благоустройство, Закон за опазване на околната среда
