В статье раскрываются вопросы применения кадастровой оценки земель, проблемы налогообложения, связанные с этим, а также трудности оспаривания результатов кадастровой оценки и описана ситуация с оценкой земель в Ростовской области. Актуальность выбранной темы обусловлена влиянием результатов кадастровой оценки на социально-экономическое отношение страны и населения.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, проблемы кадастровой оценки земель, налогообложение.
Кадастровая оценка земель представляет собой комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, проводимый для вычисления точной цены земельного участка на определенный момент времени.
Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [1], кадастровая оценка состоит из следующих действий:
— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
— определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
— утверждение результатов определения кадастровой стоимости
Такую сложную процедуру, как кадастровая оценка земель, рекомендуется проводить с учетом данных из градостроительного, земельного, водного, лесного и других кадастров [2].
Одной из проблем кадастровой оценки земель можно отметить налогообложение недвижимости. Все чаще в суде физические и юридические лица стали оспаривать результаты кадастровой оценки. Это связано с искажением и недостоверностью кадастровой оценки земель, хотя такая оценка даёт представление о ценности земельного участка.
Так как размер налога напрямую зависит от размера земельного участка, то выделяют следующие проблемы: неточности в нормативно-правовой базе [3]. Например, трактовка понятия объектов недвижимого имущества. В Федеральном стандарте оценки № 4 (ФСО № 4) под объектами недвижимого имущества понимаются застроенные и незастроенные земельные участки, что не соответствует ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; следующая проблема — это трудность сбора рыночных данных в малых и средних городах РФ и сельской местности из-за чего осуществляется некачественное определение кадастровой стоимости; а также недостоверная или недостаточная исходная информация об объектах оценки.
Возникают трудности из-за нехватки контроля выполнения кадастровых работ. В документах, которые регулируют процесс государственной кадастровой оценки, описывается проведение таких работ, но отсутствует процесс проведения контроля качества выполненной оценки.
Государственная кадастровая оценка должна проводиться по решению исполнительного органа государственной власти субъекта России не чаще одного раза в три года, а в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года, и не реже одного раза в пять лет, кроме проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.
В Ростовской области с 2015 по 2020 год кадастровую оценку проводили независимые оценочные организации, которые избирали на конкурсной основе; результаты оказались неудовлетворительными: граждане и юридические организации стали обращаться с оспариванием этой оценки в комиссии Росреестра и суды. Было принято более 5500 заявлений, на половину из них вынесено удовлетворительное решение [4].
Такая неэффективная кадастровая оценка принесла убыток в местный бюджет более, чем на 1 млрд рублей по имущественным налогам.
К тому же Единый государственный реестр недвижимости содержит некоторые недочеты и противоречия, которые сказываются на конечной кадастровой стоимости объекта, например, отсутствуют характеристики материала стен, год постройки недвижимости и так далее. Так, случился серьезный разброс площади и кадастровой стоимости: вместо 200 кв.м указали 200 млн кв.м со стоимостью 270 млрд. рублей!
В связи с данной проблемой, было принято решение об оптимизации процедуры кадастровой оценки, что привело к функционированию «Центра содействия развитию имущественно-земельных отношений РО», который является государственным бюджетным учреждением РО, которое подведомственно Министерству имущественных и земельных отношений Ростовской области. Данный центр будет проводить государственную кадастровую оценку на территории Ростовской области в 2022–2023 голах.
23 августа 2021 в Ростовской области была проведена ГКО в отношении земельных участков, которые зарегистрированы в Едином Государственном Реестре Недвижимости, также в 2019–2021 во многих областях нашей страны прошла государственная кадастровая оценка земель.
Изучая результаты проведения кадастровых оценочных работ, представляется возможным выявить тенденцию, которая направлена на рост показателей результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это означает, что в некоторых случаях кадастровая стоимость даже превышает рыночную.
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью бывает ощутимой, что прямым образом сказывается на налоговой нагрузке. Например, оплата налогов предприятием, которые основываются на завышенной кадастровой оценке, означает пустую трату средств, небольшой, но все же убыток для организации. Данные денежные средства могли бы быть направлены на усовершенствование или нужды организации. Также неверно указанная кадастровая оценка может сказаться и на обычных физических лицах.
С учетом вышеизложенного, в результате государственной оценки земель сельскохозяйственного значения выявили проблемы [5]:
— отсутствие в необходимом объеме и соответствующего качества картографического почвенного материала. Эта проблема является очень существенной и не позволяет проводить качественную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий;
— анализ работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, проведенных в субъектах Российской Федерации, показал, что ни в одном отчете не было разделения в пределах земельного участка по видам разрешенного использования;
— при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения во многих ГБУ возникал вопрос, надо ли учитывать залежные земли при оценке;
— также методической проблемой является невозможность составления экспликации площадей земельных участков по типам почв по причине отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельных участков;
— важнейшей проблемой является определение минимальных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
С учетом вышеназванного целесообразно выделить еще одну весомую проблему кадастровой оценки земель — это оспаривание результатов кадастровой оценки [6]
Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» возможность оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества имеет право физическое или юридическое лицо в судебном или досудебном порядке [7]. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца с момента подачи, если срок вышел или заявление отклонили, то заявитель обращается в суд.
Ключевым документом при оспаривании является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который выдает независимый оценщик-член СРО; также саморегулируемая организация должна дать положительное заключение на отчет, что подтверждает соблюдение требований законодательства при его составлении.
Важно — новая кадастровая оценка должна быть на ту дату, когда была выдана «неверная» кадастровая оценка земли. Иначе комиссия и суд отклонят удовлетворение заявления.
Государственная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может признать отчет заявителя не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации, тогда придется добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. В случае положительного решения по заявлению кадастровая палата субъекта должна внести соответствующие сведения в ЕГРН, также новые данные должны передать в налоговые органы для проверки налоговых деклараций заявителя.
В заключение следует отметить, что оценка земли представляет собой очень сложный комплекс мероприятий по определению объекта оценки, его идентификации, установлению объема оцениваемых прав, обоснованию выбора информационной базы при проведении расчетов и сведению к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных [8].
Учитывая тот факт, что земельный фонд России разнообразный и специфический, то для увеличения достоверности и повышения качества земельно-оценочных работ, нужно усовершенствовать методики оценки кадастровой стоимости земли, привлекать к оценке только квалифицированных лиц, желательно входящих в систему власти органов местного самоуправления.
Литература:
- Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 11.06.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации от 04.07.2016 г. № 27 (часть I) ст. 4170
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.09.1998 г. № 31 ст. 3813
3. Захарченко Е. С. Некоторые проблемы налогообложения и кадастровой оценки земельных участков на примере города Ростова-на-Дону / Захарченко Е. С., Черкашина Т. А., Пятикопова А. В. // Финансовые исследования, 2019, с. 4
4. Попова О. О. Проблемы кадастровой оценки как основы налогообложения недвижимости / Попова О. О., Жорова В. И. // Московский экономический журнал, 2019, с. 4
- Сапожников П. М. Основные проблемы при проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения /Сапожников П. М. /Имущественные отношения в Российской Федерации, 2019, с.3
- Шевченко О. Ю. Оспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решения / Шевченко О. Ю., Мамчиц А. Е., Тимофеева М. Ю. // Экономика и экология территориальных образований, 2018, с. 2
- Яковлева И. Н. Актуальные проблемы государственной кадастровой оценки / Яковлева И. Н. // E-Scio, 2020, с. 4
- Официальный портал Правительства Ростовской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: https://www.donland.ru/report-speech/207/
