Настоящая статья посвящена рассмотрению вещно-правовой природы ипотечного кредитования жилых помещений, особенностей обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся единственными пригодными для проживания должника и его семьи.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, обременение, исполнительский иммунитет, обращение взыскания на предмет залога, жилые помещения.
В настоящее время с каждым годом ипотечное кредитование жилых помещений набирает обороты. Это связано с тем, что залог недвижимого имущества обеспечивает возможность его приобретения в собственность, одновременно способствуя надлежащему исполнению обязательств, обеспеченных ипотекой.
Согласно общим положениям ст. 329 Гражданского Кодекса РФ [1], залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательства. Залог недвижимого имущества обладает такой сущностной характеристикой как вещно-правовая природа. Эффективность обременительной функции ипотеки достигается, по мнению Покровского И. А., «за счет непосредственного и против каждого эффективного вещного господства. Кроме того, у правомочного гражданина отсутствуют права по владению и пользованию, распорядиться имуществом самостоятельно он также не вправе. Однако лишь ему принадлежит право на удовлетворение собственных требований из реальной ценности имущества, которое достигается путем осуществления принудительного взыскания. Это частное право, реализующееся в судебном порядке с помощью такого способа защиты гражданских прав как изъятие вещи. При этом, возникновение указанного права удовлетворения требований, в свою очередь, связано с ненадлежащим исполнением обязательства- в частности, в случаях, когда подлежащий уплате платеж не происходит. Указанные положения основаны на вещной связанности» [2, с.221].
Существо обременения жилого помещения ипотекой состоит в следующем:
1) Ипотека обеспечивает предъявление залогодержателем требований против каждого независимо от смены собственника заложенного имущества.
2) Ипотека представляет собой ограниченное господство залогодержателя над предметом ипотеки, с возможностью его реализации.
3) Ипотекой устанавливается право залога для обеспечения требования по обязательству. Удовлетворение требования кредитора из стоимости вещи устраняет данное требование.
Необходимо подчеркнуть, что действующее российское законодательство не рассматривает залог недвижимости в качестве вещного права, а выделяет его одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Однако, согласно положениям пункта 2.3 Концепции развития гражданского законодательства [3], ипотека и иные зарегистрированные залоговые права следует закрепить в Гражданском Кодексе РФ в перечне вещных прав. Это связано с тем, что в настоящее время правовое регулирование ипотеки имеет двойственную природу, что способствует его сближению с правовым режимом «классических» вещных прав. Это создает трудности в правоприменительной деятельности. В связи с этим, общие правила регулирования залоговых правоотношений следует оставить в главе 23 Гражданского Кодекса РФ, а специальные нормы, указывающие на ипотеку, и регулирующие ипотеку как вещное обременение поместить в раздел о вещных правах.
По общему правилу аб.1 ч.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [4] во взаимосвязи с положениями ч.1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5], в отношении жилых помещений (либо частей таких помещений), являющихся единственным пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, проживающих совместно с ним, установлен исполнительский иммунитет. Исключение составляют случаи обременения такого жилья ипотекой, если ипотека направлена на обеспечение возврата кредита или целевого займа, в целях приобрести, либо построить указанное имущество, осуществления его ремонта (или произведения других неотделимых улучшений), либо погашения ранее приобретенных залогодателем займов (кредитов) в указанных целях. Займы, выданные физическими лицами, в данном случае во внимание не принимаются. Соответствие указанных положений Конституции РФ неоднократно подтверждено Конституционным судом. Ссылаясь на закрепление Конституцией Российской Федерации таких общепризнанных принципов как неприкосновенность, свобода собственности, договора, равенство всех собственников (являющихся участниками гражданского оборота), Конституционным Судом разъяснено право кредитора, заключающееся в получении удовлетворения, принадлежащих ему требований, имеющих денежное выражение, из стоимости предмета залога в случае неисполнения, а также ненадлежащего исполнения обязательств [6]. При этом, общее правило об ответственности должника всем своим имуществом распространяется в равной степени и на обязательства, обеспеченные ипотекой, в целях достижения баланса прав и законных интересов взыскателей и должников, поскольку указанные положения служат для реализации положений Конституции Российской Федерации. Сущность этих положений заключается в том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности. Иное толкование норм Конституции Российской Федерации и Федеральных законов влечет за собой непропорциональную защиту прав и законных интересов должника в нарушение равноценных по значению прав кредитора.
Отдельно необходимо отметить случаи проживания в таком жилом помещении несовершеннолетних детей. По общему правилу, в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки. Однако залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества- предмета ипотеки [7].
Таким образом, ипотека жилых помещений как обременение недвижимого имущества направлена на обеспечение баланса прав и законных интересов участников гражданского оборота и служит в целях реализации положений Конституции Российской Федерации.
Литература:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
- Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права, Каф. гражданского права юридического фак. МГУ им. М. В. Ломоносова. — 5-е изд., стер. — Москва: ЮСТ, 2009. — (Классика российской цивилистики).
- «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (07.10.2009) // СПС «Консультант Плюс».
- «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
- Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс».
- Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс».
- Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2013 N 24-КГ13–4 // СПС «Консультант Плюс».
