Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от договора» (п. 1 ст. 699) [1]. В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.
Расторжение договора продажи недвижимости представляет собой полное прекращение действия соглашения и завершение правоотношений между сторонами. Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке.
Расторжение договорных отношений возможно в том случае, если нарушения были допущены в части исполнения сторонами условий, а сам договор удовлетворяет всем требованиям закона. Если в договоре имеются существенные нарушения, и он не отвечает установленным нормам, он будет считаться недействительным. Это довольно важный момент, особенно при предъявлении иска в суд, в части определения требований.
На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать аванс недобросовестному покупателю.
Ситуация с аннулированием договора, объектом которого выступает недвижимость, осложняется тем, что после проведения регистрации сделки, недвижимое имущество переходит в полное распоряжение покупателя. Соответственно, моментом заключения договора считается не его подписание, а регистрация.
Просто вернуть все исполненное по договору в прежнее состояние не получится. Потребуется либо достичь взаимного согласия, либо передать вопрос расторжения сделки в суд. Для обоих случаев потребуется составление соответствующих документов.
Следует учитывать, что результат рассмотрения дела в судебном порядке не всегда будет положительным, и стороны получат обратно все исполненное по договору. Например, покупателю вернется оплата, а продавец обратно получит проданный объект недвижимости.
Пока сделка с недвижимостью не пройдет установленную законом окончательную процедуру регистрации, переход права собственности будет считаться незавершенным.
При незарегистрированной сделке ее расторжение обычно не вызывает больших трудностей и стороны могут самостоятельно провести процедуру.
Продавец и покупатель должны успеть подать в единый реестр соглашение, из которого видно их обоюдное волеизъявление, касающееся расторжения договора. Документ должен быть подан до окончания завершения регистрации документов и замены собственника объекта недвижимости.
Если заключение сделки осуществлялось с привлечением нотариуса или агентства по недвижимости, то стороны должны уведомить их о своем намерении.
Если одна из сторон будет против расторжения договора, это может служить поводом для передачи вопроса на рассмотрение в суд. Обязательным условием будет являться получение письменного подтверждения об отказе второй стороны.
Если договор прошел требуемую процедуру регистрации, то прекратить его действие можно по следующим основаниям:
— одна из сторон сделки изъявит желание о прекращении действия договора;
— договор расторгается в судебном порядке;
— стороны придут к обоюдному согласию расторгнуть договор.
Если стороны достигли согласия, то вариантом расторжения договора может служить составление «обратного» документа, по которому покупатель встанет на место продавца, а продавец, соответственно, на место покупателя. По собственному усмотрению стороны могут заключить соглашение о расторжении сделки.
Какой бы вариант расторжения сделки стороны ни выбрали, он должен быть оформлен в письменном виде и пройти регистрацию в соответствующей инстанции. При совершении одностороннего отказа от сделки необходимо достичь со второй стороной досудебного урегулирования вопроса, путем отправления ей письменного предложения об отмене договора.
По правилам, установленным действующим законодательством РФ, покупатель обязан при приобретении любого вида имущества осуществлять за него оплату денежных средств. Обязательным условием является документальное подтверждение передачи денежной суммы, оговоренной сторонами. Как правило, в качестве подтверждающего документа выступает расписка.
Если покупатель отказывается произвести оплату по договору, продавец имеет право отказаться от заключения сделки либо требовать ее расторжения. Если имущество было передано покупателю, а оплата с его стороны не поступила, продавец имеет право обратиться в суд.
Судом может быть принято одно из следующих решений:
— сделка будет расторгнута, переданное по договору имущество возвращается продавцу;
— сделка будет считаться законной, на покупателя возлагается обязанность оплатить требуемую сумму, а также выплатить в пользу продавца неустойку.
Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта [1].
Необходимо отличать процедуру признания сделки купли-продажи недействительной от процедуры по ее расторжению, так как это два разных основания, по которым прекращаются договорные обязательства. Их объединяет только одним момент — проводятся процедуры в судебном порядке, если стороны не смогли решить вопрос мирным путем.
Часть первая ГК РФ в главе 9, параграф 2 содержит основания признания сделки недействительной. Недействительность договора возвращает все выполненные обязательства в первоначальное положение, то есть продавец возвращает полученные денежные средства, а покупатель приобретенное недвижимое имущество.
Прекращение действия договора купли-продажи означает, что произошли изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть и в связи с этим их вина отсутствует. Например, возникли события, которые препятствуют заключению договора. В договоре они обычно обознаются как форс-мажор.
При возникновении любых спорных вопросов стороны должны пробовать разрешить их мирным путем. Иными словами, применить досудебный порядок урегулирования ситуации.
По правилам, сторона, решившая расторгнуть договор, должна отправить второй стороне письменное уведомление, указав срок, в течение которого она должна сообщить о своем решении. Обычно такой срок составляет не более 30 дней.
Если по истечении срока вторая сторона не предоставит никакого ответа либо он будет отрицательным, инициатор расторжения может подать исковое заявление в суд.
При обращении в суд необходимо учитывать следующие нюансы:
— в иске должно быть указано, что заявитель пытался решить вопрос мирным путем, то есть к иску прикладывается уведомление и ответ от второй стороны;
— в требованиях, заявляемых в иске, следует указывать на расторжение договора и возврате в первоначальное состояние того, что было исполнено по сделке;
— исходя из обстоятельств дела, истец в иске может указать на возмещение убытков и/или морального вреда.
Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, стороны сделки должны обратить внимание на содержание договора. Для каждой из стороны будут важны пункты, соблюдение или нарушение которых затронет их интересы.
При заключении договора покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:
— сроки передачи недвижимости;
— стоимость объекта недвижимости;
— ответственность сторон.
Для продавца существенными положениями договора будут являться:
— основания расторжения сделки;
— сроки передачи денег;
— ответственность сторон.
Таким образом, существенными, то есть важными условиями любого договора являются те условия, которые обязательно должны быть согласованы договаривающимися сторонами и без которых договор считается недействительным. Если соглашение не достигнуто хотя бы по одному условию, договор считается незаключенным.
Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи, будет положительным. При этом всегда следует учитывать, что сама процедура может занять длительный период и не всегда завершится мирным путем. Успех дела будет зависеть от того, насколько грамотно будут составлены документы, относящие к заключению и расторжению сделки.
Литература:
- Матюхин С. В. ГК РФ. Гражданский кодекс Части 1, 2, 3 и 4 по сост. на 05.11.21 с таблицей изменений и с путеводителем по судебной практике / Матюхин С. В., Романовский В. А. — Из-во: Проспект — 2021–1347 с.
