Карантин, который начался в 2020 году, очень сильно повлиял на бизнес в Российской Федерации и в мире в целом. Рынок коммерческой недвижимости переживает превентивные меры по-разному, в зависимости от сегмента. Под наибольший удар попали ТРЦ, которые были вынуждены почти полностью закрыться в начале карантина, за исключением продуктовых и хозяйственных магазинов и аптек. Целью данного исследования является изучение влияния COVID-19 на рынок коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: пандемия, карантин, недвижимость, коммерческая недвижимость, COVID-19.
Из-за пандемии COVID-19 2020 год не был похож на ни один другой. Сфера коммерческой недвижимости будет испытывать влияние вируса и в течение 2021 года и дальше.
Уже больше года мир находится в условиях карантина, который не только вносит ограничения в жизнь людей, но существенно изменяет характер развития практически каждого из секторов экономики. В контексте этих действий рынок коммерческой недвижимости также сталкивается с рядом конфигураций. Переход на удаленную работу более 30 % офисных сотрудников спровоцировал определенное снижение спроса на аренду. Вместе с тем, общие тренды говорят об устойчивости рынка офисной недвижимости даже в непростое время пандемии [3].
Коронавирус спровоцировал ослабление иммунитета многих бизнесов. Среди основных симптомов:
— вынужденный переход части сотрудников в онлайн-режим,
— снижение частоты личной коммуникации с партнерами,
— отмена ряда профильных мер и т. д.
Все это не могло не отразиться на потребности компаний в офисной недвижимости, что, соответственно, вызвало некоторые изменения в этом сегменте рынка.
В Российской Федерации из-за снижения спроса на офисные площади их владельцы вынуждены сбавлять арендные ставки на 10–15 %. Ряд клиентов заключает краткосрочные договоры аренды, поскольку не уверены в размере прогнозируемой прибыли в ближайшее время. Также мы можем наблюдать рост теневого рынка субаренды. Отмечаются процессы объединения компаний для оптимизации расходов на аренду офисов.
Среди других тенденций отмечу, что в Российской Федерации растет вакантность офисных площадей до уровня 10 %. Это вызвано тем, что сегодня рынок выходит ряд новых объектов. Около двух лет назад многие девелоперы приняли решение идти в сегмент офисной недвижимости. И теперь, на 2021–2022 гг., эта недвижимость будет выводиться на рынок, создавая вакантность старых объектов и обуславливая рост конкуренции.
Лучшие шансы остаться на докарантинном уровне и даже усилить бизнес-позиции у владельцев офисной недвижимости класса «А». Именно их клиент в непростых условиях карантина не только сохраняет свой статус-кво на рынке, но продолжает активное развитие. Этот претенциозный клиент продолжает поддерживать ценности корпоративной культуры и развития команды в полноценном живом общении, выдвигает ряд серьезных требований, удовлетворение которых гарантирует востребованность для проектов девелоперов [1].
Главный запрос клиента в сегменте офисной недвижимости класса «А» — максимальная подготовленность к эксплуатации и весь комплекс услуг в контексте общей философии полноценного сочетания работы и жизни.
Ключевым клиентом в сфере коммерческой недвижимости класса «А» на отечественном рынке является IT-сектор, который ставит еще более высокую планку стандартов для офисов. Офисное пространство IT-компаний обычно оборудовано лучше, чем типичные офисы компаний других сфер. Здесь, как никогда, важно придерживаться концепции «все включено». Такие офисы должны представлять собой пространство, создающее благоприятные условия, как для сосредоточенной работы, так и для активного отдыха. Речь также о возможностях мобильного расширения-сужения офисного пространства и об отдельных рабочих и нерабочих зонах. Эти просторы содержат зоны развлечений — фан-румы, игровые комнаты, зоны для отдыха — лаунж-зоны, реструмы, спортивные площадки и тренажерные залы, а также открытые террасы с рабочими зонами. Все это создает отдельную экосистему для комфортной работы и жизни в офисных пространствах.
Важен и фактор оформления внешнего вида зданий. Современные архитектурные шедевры с детально продуманной качественной инфраструктурой дополняют систему внутреннего наполнения — комплекс услуг внутри таких офисных пространств. Озелененные пешеходные зоны, аллеи, места отдыха на свежем воздухе, велосипедные дорожки, удобные подземные паркинги. В доступности должны быть магазины, бары, рестораны, места обучения и занятий спортом, а также обустроенные просторы для проведения мероприятий.
Гостиничный бизнес ощутил влияние пандемии еще до введения карантина, ведь после того, как COVID-19 направился в Европу, существенно сократилось количество заказов из-за отмены туристических и бизнес-поездок [3].
Рассмотрим тренды макропотребителей, которые достойны внимания.
Частичное обновление форматов розничной торговли: переход от традиционных розничных магазинов к интернет-торговле только ускорился во время пандемии, увеличив потребность в промышленных объектах и логистике «последней мили». С увеличением вариантов онлайн покупки продовольственных товаров, электроники, лекарств и т. д. рост интернет торговли будет постоянным.
История торговых центров: как правило, ситуация вокруг торговых центров с продуктовыми магазинами оставалась стабильной — пандемия не повлияла на нужды людей покупать еду, а вот традиционные торговые центры с якорем-универмагом пострадали.
Данный формат уже понес большие потери в прошлые годы, в 2021 году ситуация еще ухудшилась. Некоторые крупные магазины розничной торговли и операторы торговых центров объявили себя банкротами, и их проблемы, вероятно, будут продолжаться, учитывая рост онлайн-торговли.
Города могут извлечь пользу из переоборудования этих помещений под другие нужды, если есть разрешение на эксплуатацию.
Арендные платежи в целом остаются высокими: специалисты, отслеживающие выплаты арендной платы Национального жилищного совета многоквартирных домов (США) отмечают, что 93,6 процента квартирных домохозяйств произвели полную или частичную выплату арендной платы к концу ноября 2020 года, незначительное снижение по сравнению с 2 процента, уплаченными в ноябре 2019 года, и аналогично с предыдущими месяцами.
Увеличение субсидий по безработице, выплаты из-за экономических последствий и другие законодательные меры, принятые в ответ на пандемию, могли сыграть важную роль в поддержке этих процентов выплат арендной платы.
В Российской Федерации сейчас происходит переформатирование потребительского рынка в сторону покупок онлайн. Сейчас самым большим спросом пользуются компании из сфер продовольственного ритейла, фармацевтической дистрибуции и сегмента e-commerce [1].
Так, сейчас продовольственный ритейл и его логистика переживают пик продаж — по информации от игроков рынка, сегодня продажи на 40–50 % выше, чем в новогодний сезон, обычно пиковый.
Аналитики компании считают, что эта тенденция будет идти на спад, ведь покупательная способность потребителя в условиях кризиса будет снижаться, а потребительская корзина станет более бюджетной.
На рынке складской недвижимости сегодня наблюдается дополнительный спрос именно от продовольственных ритейлеров, фармацевтических компаний и e-commerce.
Такие компании ищут дополнительные площади сроком на ближайшие 6–12 месяцев.
Операторы e-commerce преимущественно не нуждаются в больших площадях, ведь товары на складах не задерживаются на длительное хранение, а сразу фасуются для доставки потребителям под заказ домой. Дополнительно растет спрос на услуги логистических операторов, обслуживающих все вышеуказанные сектора [3].
Считается, что именно e-commerce будет стимулировать спрос на формат так называемых складов в черте города.
Что касается существующих складских проектов на стадии девелопмента, то пока строительство не отменяют, а запланированное новое предложение должно выйти на рынок в заявленные сроки.
По прогнозам экспертов в сфере недвижимости, игроки на рынке постараются воспользоваться моментом паники и ухудшением экономической ситуации для приобретения земельных участков под девелопмент своих проектов по более льготным или сниженным ценам.
Аналитики отметили, что некоторые производственные компании заняли более активную позицию по борьбе с вирусом путем перепрофилирования производственных линий, чтобы помочь обеспечить медицинские учреждения масками, дезинфицирующими средствами и даже медоборудованием.
Как и при любом экономическом спаде, возникают инвестиционные возможности. Кроме некоторых классов активов, считается, что эти тенденции могут также усилиться в 2022 году.
Недвижимое имущество с новой миссией: через COVID-19 дома стали офисами, школами и спортзалами. Почему не переосмыслить способ использования других объектов недвижимости?
Хотя некоторые традиционные торговые центры, например, переоборудовали под склады и коворкинги, есть еще много других, которые можно перепрофилировать. В США видят потенциал переоборудования традиционных торговых центров под доступное жилье для рабочей силы по типу общежитий.
Кроме того, гостиницы могут являться жильем для длительного пребывания или тихим офисным помещением для людей, работающих удаленно во время пандемии; в будущем они могут быть переделаны под доступное жилье.
Общим трендом является переосмысление подхода к организации офисов и трансформация традиционных БЦ в гибкие форматы коофисов [4].
И, конечно, технологии набирают обороты. В общем, индустрия коммерческой недвижимости медленно принимает технологические решения. Но упрощение управления имуществом может сократить время и расходы персонала, обеспечить большее количество альтернатив оплаты и уменьшить время оплаты — все это в итоге может помочь.
Для отрасли пора принять и интегрировать цифровые технологии для финансовых операций, платежей за аренду и выставления счетов поставщикам.
Современные офисные комплексы — это не просто рядом расположенные офисные здания, это сочетание в одном месте всего, что нужно для работы и жизни. Это комфорт внутри и снаружи. Это полноценный маленький мир, с собственным уникальным благоустройством по мировым стандартам, с философией благополучия.
Девелоперы, осознающие эти ключевые тренды, понимающие потребности рынка и претворяющие их в жизнь, гарантированно будут в выигрышной позиции.
Итак, влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости является неоспоримым. После периода низкой востребованности офисных, ресторанных и торговых пространств в прошлом году возникла острая необходимость в адаптации к новым потребностям общества. В этой связи вполне объясним рост популярности площадей свободного назначения, отличающихся от других коммерческих объектов своей гибкостью и многофункциональностью.
Литература:
- Все на складе: как рынок коммерческой недвижимости переболел коронавирусом [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: https://www.forbes.ru/biznes/420723-vsena-sklade-kak-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-perebolel-koronavirusom
- Обзор влияния Covid-19 на рынок недвижимости [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: https://valrus.com/info/articles/covid-19-i-rynok-nedvizhimosti/
- Эксперты оценили влияние коронавируса на рынок недвижимости [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: https://www.domofond.ru/statya/eksperty_otsenili_vliyanie_koronavirusa_na_rynok_nedvizhim osti/100780
- Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году [Электронный ресурс] — Режим доступа — URL: https://rg.ru/2021/01/08/reg-cfo/chto-zhdet-kommercheskuiu-nedvizhimost-v2021-godu.html
