Автор статьи проводит обзорный анализ действующего законодательства по вопросу правового режима объектов незавершенного строительства в Российской Федерации, а также имеющихся проблем в данной области.
Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства.
Актуальность исследования правового режима незавершенного строительства проявляется в том, что гражданское законодательство достаточно емко регулирует общественные отношения в сфере недвижимости. Вместе с тем, объектам незавершенного строительство в законодательстве уделено не так много места. Так, зачастую, для наиболее полного понимания правового регулирования объектов незавершенного строительства, требуется анализ судебной практики, а не правовых основ данного вопроса. Это свидетельствует о применении судебного нормотворчества как способа регулирования общественных отношений. Судебное нормотворчество представляет собой образование судебной нормы в результате судебной деятельности высших судов.
Э. Ц. Батуева и Т. Ф. Даржаева утверждают, что «на сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т. д. Право использования объекта капитального строительства установлено ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации — с момента ввода объекта в эксплуатацию. Тем самым с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» [1].
Как утверждает В. А. Алексеев, что «какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей. Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу» [2].
Как справедливо утверждает З. К. Кондратенко, что «законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам. Кроме того, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения. Строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью участка и не признается самостоятельной недвижимостью» [3].
Как утверждается Л. Б. Ситдиковым «инвестиционные договоры в строительстве требуют особого внимания к процедурам исполнения договорных обязательств в силу ряда причин, а именно, как правило, многосубъектного состава, комплексного характера (в предмет договора может входить и условие о возведении здания, и условие об инфраструктуре), непредсказуемого по ряду причин периода исполнения, а также в ряде случаев включения в перечень субъектов публично-правовых образований. Проблемы исполнения обязательств по инвестиционным договорам в строительной деятельности могут быть сгруппированы следующим образом. В первую группу предлагается включить те из них, которые связаны с общими экономическими или законодательными реалиями: экономической стратегией, избранной инвестором, подрядчиком или другими участниками строительства, изменениями действующего законодательства, роли публично-правовых образований в сфере строительства. Во вторую группу — обстоятельства, связанные с юридическим содержанием инвестиционного проекта, добросовестностью исполнения обязательств, принятых на себя его сторонами, соблюдением установленных сроков строительства, незавершенным строительством. Следует отметить, что конкретный вид договора о возведении (реконструкции) здания, квалификация этого договора и количество участвующих в нем сторон не в большой степени определяют проблемы исполнения договорных обязательств. В связи с этим судебная практика, изученная в рамках настоящей статьи, касается как договоров об участии в долевом строительстве, так и инвестиционных договоров, в том числе с участием публично-правовых образований» [4].
Таким образом, правовое регулирование объектов незавершенного строительства призвано обеспечить сделкоспособностью объекты недвижимого имущества, достроить которые не удалось. На наш взгляд, основные проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства находятся в тесной взаимосвязи с недостатками правового регулирования смежных правоотношений.
Литература:
- Батуева Э. Ц., Даржаева Т. Ф. Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества // Государственная власть и местное самоуправление. — 2018. — № 11. — С. 57–61.
- Алексеев В. А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. — 2018. — № 3. — С. 25–28.
- Кондратенко З. К. Проблемы судебной практики, связанные с рассмотрением споров, возникающих по договорам аренды объектов незавершенного строительства // Юрист. — 2018. — № 3. — С. 30–34.
- Ситдикова Л. Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. — 2015. — № 1. — С. 26–31.
