Современное российское законодательство использует два схожих по сущности термина: «жилище» и «жилое помещение». В связи с этим, с целью осуществления единого понимания сущности жилых помещений, в рамках настоящей работы считаем необходимым провести сравнительный анализ указанных понятий, что поможет правильному толкованию положений закона, а также правильному применению нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения.
Термин «жилище» активно используется в Конституции РФ [2], в рамках, например, закрепления конституционного права на неприкосновенность жилого помещения, гарантии права каждого гражданина на жилище и прочее.
Также необходимо отметить, что термин «жилище» используется для раскрытия иных прав граждан, в частности, например, согласно положениям Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» [2] согласно положениям которого, жилище предполагает определенное место жительства, в качестве которого могут выступать:
— жилые дома;
— квартиры;
— дома-интернаты;
— приюты и прочее.
Таким образом, законодатель, рассматривая сущность жилища, признает, что в таком качестве может выступать место временного пребывания гражданина, которое не является постоянным местом его жительства (например, больница или санаторий). Следовательно, вывод о том, что жилище является более широким по отношению к жилым помещениям термином, в целом представляется верным, поскольку в это понятие включается не только место жительства гражданина, но и место его временного пребывания [3, с. 19]
В свою очередь, понятие «жилое помещение» находит отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации [4] (далее — ГК РФ) и в Жилищном кодексе Российской Федерации [5] (далее — ЖК РФ).
Согласно положениям ГК РФ, жилое помещение может выступать как объектом вещных, так и объектом обязательственных прав. В ст. 128 ГК РФ, дающих перечень объектов гражданского права, жилое помещение в качестве самостоятельного помещения не выделяется. Тем не менее, жилые помещения обладают определенной спецификой правового регулирования, чем обусловлен их особый правовой режим [6, с. 109].
Гражданское законодательство использует для определения жилого помещения обособление понятий жилой дом, квартира (часть жилого дома или квартиры), комнаты.
В качестве основного признака жилого помещения, ГК РФ называет предназначенность для постоянного проживания людей, дополнительным признаком выступает необходимость целевого использования, что выступает в качестве особенностей реализации вещных прав на жилые помещения.
Наиболее полное определение сущности «жилое помещение» содержится в ст. 15–17 ЖК РФ, согласно которым жилое помещение, это разновидность недвижимого имущества, представляющее собой изолированное помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам и правилам, при соблюдении последних жилое помещение является пригодным для постоянного проживания граждан.
Исходя из приведенного определения, считаем необходимым выделить следующие признаки, характерные для жилых помещений как объектов гражданского права:
- жилое помещение является самостоятельным объектом гражданского и жилищного права — подробнее виды жилых помещений и их особенности будут проанализированы нами далее;
- жилое помещение характеризуется изолированным характером, хотя в настоящий момент этот признак законодателем не регламентируется. По нашему мнению, изолированный характер жилого помещения выражается в его обособленности от иных жилых помещений, то есть, как минимум, иметь самостоятельный вход (выход);
- жилое помещение является недвижимым имуществом, следовательно, должно иметь тесную связь с землей, которая характеризуется невозможностью отделить жилое помещение от земельного участка без причинения несоразмерного ущерба. Исходя из этого признака, не могут быть отнесены к жилым помещениям такие объекты, как строительные вагончики, сборно-разборные домики, юрты и иные подобные объекты;
- пригодность для постоянного проживания граждан, для чего жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим, пожарным правилам и нормам. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В случае если жилое помещение не соответствует указанным требованиям, это может стать основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, то есть аварийным и подлежащим сносу;
- целевой характер использования, особенность жилых помещений заключается в том, что они предназначены исключительно для проживания граждан, однако граждане могут осуществлять индивидуальную предпринимательскую деятельность, при условии, что при этом не нарушаются права и законные интересы третьих лиц;
- необходимость государственного учета, независимо от формы собственности на жилые помещения, что обусловлено необходимостью получать информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей;
- наконец, измеримость — жилые помещения, как объекты гражданского права, подлежат измерению, посредством таких категорий как общая площадь жилого помещения и жилая площадь жилого помещения.
Действующее гражданское и жилищное законодательство в настоящее время выделяет следующие виды жилых помещений:
— жилой дом, его часть;
— квартира, ее часть;
— комната.
Тем не менее, необходимо отметить, что из подобной трактовки закона, не очевидным является какое количество видов жилых помещений предусмотрено жилищным законодательством: три или пять (то есть выделяются ли в качестве самостоятельного вида жилых помещений части дома и квартир).
Анализируя приведенную точку зрения, необходимо сделать вывод о том, что в качестве вида жилых помещений комната является одной из разновидностей части жилого дома или квартиры, однако в качестве самостоятельного вида жилого помещения автор выделяет часть квартиры (ограничивая ее пределы при этом комнатой или совокупностью комнат в коммунальной квартире).
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение жилого помещения — изолированное, подлежащее измерению помещение, которое предназначено для проживания, являющееся недвижимым имуществом и признанное законодательством Российской Федерации, пригодным для постоянного проживания граждан, входящее в состав жилищного фонда РФ, на основании государственного учета в соответствующих органах, регулирующих данные отношения.
По нашему мнению, за неимением единого классификационного подхода к выявлению видов жилых помещений, необходимо сделать следующий вывод.
Видовая характеристика жилого помещения имеет существенное значение при заключении договоров, однако при этом необходимо учитывать и признаки, присущие жилому помещению, так, помимо изолированности жилого помещения, существенное значение имеет его целевое использование. Считаем необходимым согласиться с позицией законодателя в отношении видов жилого помещения:
— жилой дом представляет собой здание, состоящее из комнат, помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
— квартира — это изолированное помещение в многоквартирном доме, данное помещение должно обеспечивать возможность выхода к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного применения, определенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
— комната — часть жилого дома или же квартиры, которая предназначена для применения в качестве места проживания лиц в жилом доме или квартире.
Помимо этого в качестве самостоятельного объекта жилищного правоотношения могут выступать части указанных жилых помещений.
Литература:
- Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г.) (с изм. от 4 марта 2020 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; Собрание законодательства РФ. 2020. — № 11. Ст. 1416.
- Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242–1 (с изм. от 1 июля 2021 г.) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Российская газета. — 1993. — 10 августа; Собрание законодательства РФ. -2018. — № 27 (Ч. 1). — Ст. 5071.
- Пешкова Т. В. Понятие и признаки жилого помещения // Отечественная юриспруденция. — 2018. — № 2 (17). — С. 15–19.
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 21 декабря 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
- Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. от 28 июня 2021 г.) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (Ч. 1). — Ст. 14; 2021. — № 27 (Ч. 1). — Ст. 5057.
- Флейшиц Е. А. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1. — М.: Статут, 2015. — 510 с.
- Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М.: Юрайт-Издат, 2012. — 604 с.
