С развитием мировых рыночных отношений появилось множество форм собственности. В результате собственник может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, однако при осуществлении своих прав у владельца любого имущества возникает вопрос о его стоимости. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию — теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и др. Независимая оценка имеет огромное значение для нормального функционирования и развития мировой экономики.
Ключевые слова: оценка, имущество, оценочная деятельность, оценщик, недвижимость, собственник, стоимость, налогообложение, кадастры, стандарты оценки, саморегулируемые организации оценщиков,международные ассоциации оценщиков.
С необходимостью оценки собственности сталкиваются как юридические, так и физические лица. Операции по купле или продаже, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению осуществляются с участием процедуры оценки стоимости имущества.
В настоящее время под оценочной деятельностью понимается деятельность оценочных организаций, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Во всем мире оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг и рассматривается как один из эффективных механизмов управления имуществом.
С формированием класса собственников возникла проблема эффективного использования имущества и потребность в услугах оценщика. Основные проблемы, которые обычно решают оценщики, связаны с оценкой стоимости имущества. Оценка имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении разумной цены сделки, для кредитной организации — при принятии решения о предоставлении кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о справедливой компенсации. В настоящее время оценка разделена на два направления — для нужд государства, частных собственников, других частных юридических и физических лиц. Объектом оценки может быть бизнес, компания, банк, отдельные виды материальных и нематериальных активов [5, с. 4-5].
В России развитие оценочной деятельности имеет богатую историю. Формирование системы оценки недвижимости происходило в России под влиянием аналогичных работ, проведенных в странах Западной Европы. Поэтому оценочная деятельность в России имеет аналоги и исторические корни с зарубежной оценочной деятельностью. Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран стало неравномерное распределение налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие описание и оценку недвижимого имущества [1, с. 6].
В российском законодательстве понятие недвижимого имущества было упомянуто в 1397 г. в «Псковской ссудной грамоте». Имущество было разделено на движимое и недвижимое.
Оценка как род занятий и вид деятельности начала развиваться в России с конца XV века, с появлением частно-феодальной земельной собственности. На этом этапе начинает формироваться российская оценка земли, однако описание земли было достаточно условным и не давало характеристики земельных участков. Поскольку Россия была аграрной страной, больше ничего оценивать и не требовалось [4, с. 6].
Право собственности на землю определяла социальный статус человека. На основе ее учета и оценки землевладельцы распределялись на военную, гражданскую и придворную службы. Во времена царствования Ивана III и Ивана IV были разработаны судебники, в статьях которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за определенный период времени. При этом из формулировок статей понятно, что это было сделано и для определения размера арендной платы. Таким образом, на Руси были предприняты первые попытки определения размера прибыли от владения имуществом.
В XVI веке для описания и оценки земель был создан Поместный приказ. Оценка земель проводилась вместе с прикрепленными к ней крепостными крестьянами. В ходе описания и оценки земель были созданы специальные писцовые книги, сыгравшие роль первых земельных кадастров. Их составители писцы и подьячие стали первыми оценщиками. На основе этих книг государство осуществляло поземельное обложение населения налогами. Это был первый в России опыт массовой оценки земли для целей налогообложения.
Во время правления императрицы Анны Иоанновны вышел приказ, разрешающий арендовать землю и строить на ней сооружения. При найме недвижимого имущества составлялся письменный договор, в котором указывалась цена сделки, с которой рассчитывалась величина пошлины, уплачиваемой при оформлении. Следовательно, на данном этапе появилась методика определения цены сделки в целях налогообложения [4, с. 7].
В XVII веке появился системный подход к оценке, а сама оценка приобрела более качественный вид. Начали учитывать правовой статус земель, их качество и назначение, количество крестьянских дворов.
С середины и до конца XVIII века по приказу императрицы Елизаветы II были проведены работы по размежеванию земель по всей территории Российской империи и их оценке, изучению, описанию и оценке имущества дворян, то есть началась оценка земли с находящейся на ней недвижимостью.
Первые упоминания об оценочной деятельности в России относятся к середине XIX века. В XIX веке лица всех свободных сословий получили право приобретать в собственность земельные владения без крестьян за пределами городов. С этой целью в 1860–1880 годах по всей территории Российской Империи были проведены массовые оценочные работы в сфере недвижимости [4, с. 8]. Во второй половине XIX века в связи с развитием промышленности и торговли, ростом крупных городов, земля перестала быть главным объектом оценки. С тех пор объектом оценки, помимо земли, стали фабрики, заводы, торговые заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства и другое недвижимое имущество [3, с. 257].
Необходимость проведения оценочных работ была связана, прежде всего, с объективной необходимостью создания, так называемого фискального кадастра, неотъемлемой частью которого была оценка недвижимости. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы после отмены крепостного права в 1861 году и выкупа земельных наделов крестьянами, когда и возникли предпосылки проведения кадастровых работ .
Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета сохранялась подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета объектами налогообложения стали земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимое имущество в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли. Сумма налога определялась доходностью и стоимостью облагаемого имущества. К 1888 году подушный налог был окончательно отменен.
С началом оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке сельскохозяйственных земель в целях налогообложения. С 1870 года началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого были проведены работы по оценке городской недвижимости.
Самый первый российский «Закон об оценке» был подписан императором Александром III в 1893 году. Этот закон возложил организацию, финансирование и проведение оценочных работ на специальные губернские и уездные оценочные комиссии [3, с. 257].
Историки отмечают, что к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональной, что американским и европейским коллегам удалось достичь такого уровня только в 60–70-е годы XX века.
В начале XX века в России проводилась активная работа по переоценке недвижимого имущества. В 1901 году была проведена первая массовая переоценка, в 1910 году — переоценка основных производственных фондов. Планировавшаяся переоценка недвижимости в 1914 году не состоялась в связи с началом Первой мировой войны. Переоценка недвижимого имущества в России проводилась один раз в десять лет. К 1917 году в России сложилась целостная система оценки, отражающая реальную рыночную цену объектов недвижимости.
После 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. Оценка в СССР была связана, прежде всего, с переоценкой основных производственных фондов, с эффективностью использования основных средств государственными предприятиями. В советский период в истории России в течение более семидесяти лет оценочная деятельность фактически не развивалась. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Функции по решению практически всех вопросов, связанных с инвентаризацией, оценкой, переоценкой и регистрацией основных фондов были возложены на региональные отделения Бюро технической инвентаризации и земельного кадастра [3, с. 258]. С 1 января 1923 года с изданием Земельного кодекса РСФСР, запрещающего продажу земли, свободный рынок купли-продажи законодательно ограничивался.
Следует отметить, что в советский период была создана система нормирования, широко использующаяся и сегодня. С ее помощью модифицированы методы затратного подхода к оценке, возникшие еще в дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса.
Современный российский этап развития оценочной деятельности начался с первых дней развития рыночной экономики. Объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности. Возрождение оценочной деятельности в России относится к 1992–1993 годам, когда вновь возникла необходимость в оценочной деятельности в связи с проведением приватизации имущества и началом рыночных отношений в стране [6, с. 6].
В это время была организована первая профессиональная организация — Российское общество оценщиков (РОО). Осенью 1993 года Институт экономического развития (ИЭР) провел в Санкт-Петербурге первый семинар по оценки недвижимости. За основу брался опыт зарубежных стран, главным образом США. Лекции читали зарубежные оценщики. Затем были открыты курсы, обучающие оценке, на которых в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие курсы ИЭР.
Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, затем добавились стандарты профессиональных организаций. Поэтапно в России произошло формирование методологической основы оценки и нормативно-правовой базы оценочной деятельности, были приняты соответствующие нормативные акты, закон об оценочной деятельности и разработаны стандарты оценки, создана инфраструктура рынка оценочных услуг.
В 1995 году была проведена первая переоценка основных фондов с участием независимых экспертов-оценщиков. Этот этап характеризуется формированием системы профессиональных кадров при оценке.
Период с 1996 по 1998 годы характерен закреплением за оценочной деятельностью статуса профессиональной. Были утверждены должность «оценщик (эксперт по оценке имущества)» и должность «оценщик интеллектуальной собственности». 16.07.1998 был принят Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующий в настоящее время. В период с 1998 по 2006 годы произошло усиление государственного регулирования оценочной деятельности, выраженное в форме лицензирования. Однако система лицензирования просуществовала менее года и была отменена.
С середины 90-х годов прошлого века независимая оценка стала явлением экономической жизни и все активнее использовалась органами власти в управлении государственным и муниципальным имуществом. В 2006 году было положено начало саморегулированию оценочной деятельности в России. Период с 2006 по 2008 годы характеризуется как этап укрепления основ саморегулирования оценочной деятельности. Во второй половине 2007 года были зарегистрированы все действующие в настоящее время Саморегулируемые организаций оценщиков (СРОО). Вместе с этим активная работа по развитию оценочной деятельности проводилась и на государственном уровне. Минэкономразвития России были утверждены стандарты оценки, действующие в настоящее время [3, с. 259].
За последние десятилетия существования оценочной деятельности произошло много событий, связанных с реформированием системы налогового законодательства, введением кадастровой стоимости объектов налогообложения, принадлежащих юридическим и физическим лицам. Это стало следующим важным этапом в развитии оценочной деятельности, так как затронуло интересы практически всех собственников.
Оценочная деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими изменениями России и сформировалась в самостоятельную сферу деятельности в экономике. В настоящее время оценочная деятельность — это сложная и прогрессивная наука, развивающаяся по мере возрастания к ней требований со стороны государства и собственников объектов оценки, что делает ее важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.
Исходя из всего сказанного, можно заключить, что отечественная оценка существует несколько столетий, на протяжении которых формировались различные ее виды, формы, подходы и методы. Применяемые ранее стандарты оценки послужили прототипами современных организационно-методических основ оценочной деятельности. Пройденный путь развития оценочной деятельности стал бесценным опытом, выявившим и определившим традиции и историческую судьбу ее развития с учетом особенностей России как государства. Исторический опыт, без сомнений, должен послужить основой дальнейшего развития системы оценки в России [3, с. 259].
Что же касается оценочной деятельности в мировом масштабе, то она имеет длинную историю. Упоминания об оценочной деятельности можно найти еще в древних источниках, имеющих законодательный характер. Первый опыт оценки восходит к залогам, которые применялись при кредитовании у народов Древнего Востока, Египта, Финикии, Вавилона.
Упоминания о первых зарубежных попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку. В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Виртемберга, Пруссии [2, с. 52].
Принципы и методики оценки в странах с развитой рыночной экономикой были разработаны к сороковым годам XX столетия, и были основаны на экономической теории и практике. Следовательно, современная наука об оценке стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию.
Учитывая огромное значение независимой оценки для успешного функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась профессия оценщика, и с тех пор оценочная деятельность является самостоятельным видом бизнеса. Существуют международные стандарты оценочной деятельности. Оценщики объединяются в специальные организации на уровне региона, страны и международные [4, с. 10].
Подведя итог, можно сказать, что мировая оценочная деятельность, как отдельное явление в жизни общества, имеет глубокие корни. За свою историю она прошла путь от простой оценки движимого имущества и монетных систем до сложной выработки международных стандартов, формирования научного подхода, появления международных ассоциаций оценщиков, профессии оценщика и появлению связанных с этим институтов. Пройдя весь этот путь своего развития, оценка, как феномен, зажила своей жизнью. Сегодня ее присутствие необходимо в самых различных областях. Оценочная деятельность распространяется на экологию, ресурсы, международную политику, программы развития, бизнес, недвижимость и другие сферы деятельности. Оценка стала восприниматься не только как необходимый факт экономической жизни, но и как распространенное явление жизни политической и даже духовной. Растущее влияние оценочной деятельности во всех областях человеческой деятельности свидетельствует о ее огромном потенциале [2, с. 58].
Литература:
- Кащук И. В. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / И. В. Кащук. — Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010. — 141 с.
- Лаптева Е. В. Оценочная деятельность: от истоков формирования к современности [Текст] / Е. В. Лаптева // Вопросы оценки. — 2012. — № 4. — С. 50–58
- Салтыков А. П. Исторический опыт оценочной деятельности России как основа организации системы оценки объектов недвижимости // [Электронный ресурс] / Молодой ученый. — 2010. — № 1–2 (13). — Т. 1. — С. 256–259. — Режим доступа: https://moluch.ru/archive/13/1169/ [дата обращения: 01.12.2021]
- Сердюкова И. Д. Теория оценки (теоретические основы оценочной деятельности) — Учебное пособие. — Брянск: Изд-во БИУиБ, 2009. — 35 с.
- Смирнова Н. В. Теория и практика оценочной деятельности / Н. В. Смирнова, С. М. Волостнов; Иван. гос.хим.-технол. ун-т: учеб. пособие. — Иваново — 2007. — 164с.
- Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И. В. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 198 с.
