Ключевые слова: рынок недвижимости, история развития рынка недвижимости, этапы формирования рынка недвижимости, этап цифровой зрелости компаний, начальный, фрагментарный, интегрированный, максимальный этап цифровой зрелости.
Рынок недвижимости имеет свою динамику. Посмотрев через призму истории, можно составить полную его характеристику. Важна и специфика страны, в которой он развивается. Развитие в целом всегда идет от более стихийной к более организованной форме. Можно выделить несколько этапов его развития.
После развала Советского Союза началась приватизация государственной собственности — этот период и был возникновением рынка недвижимости. Спрос был выше, чем предложение. Наиболее активным регионом России по купле-продаже квартир и домов стала Москва. Риэлтерские услуги были развиты слабо, их качество тогда сильно страдало.
Ближе ко второй половине 1993 года произошел резкий рост цен на всех сегментах данного рынка — стоимость объектов недвижимости выроста в 8 раз. Однако в соотношениями с мировыми ценами эти показатели были не большими. Большая часть жилья уже оказалась в частной собственности, а темпы приватизации значительно снизились. Объем спроса и предложения стали примерно равны. Уже стали появляться законы, регулирующие отношения собственности. Появилась невиданная ранее элитная недвижимость, требующая очень больших денежных затрат. На рынке появилась реклама.
Однако в 1998 году начинается кризис, продлившийся до нового тысячелетия. Активное развитие на рынке затормозилось, рынок застыл, платежеспособность населения упала. Недвижимость стала самым инертным сектором во всей стране. [5]
В новом столетии рынок стал испытывать необходимость в профессиональных кадрах, когда доходы населения снова стали расти, и активно формировался средний класс. Развитие шло бурно, качество предоставляемых услуг возросло. Отношения продавцов недвижимости и ее покупателей наконец стали приобретать цивилизованный облик. Конкуренция возрастала, ассортимент предлагаемого жилья все больше дифференцировался. Новые технологии позволяли принимать все более эксклюзивные решения в строительстве. Люди начинают воспринимать недвижимость как выгодный инструмент накопления денег и инвестирования, поэтому спрос часто не определялся удобством местоположения или качеством ремонта. Маркетинг начинает набирать свои обороты, агентства начинают формировать свои имидж и уникальные торговые предложения.
С 2003 года рынок уже можно назвать зрелым. Он становится более клиентоориентированным и открытым. Все больше сделок заключаются с риэлторами. Агентства следят за комментариями о их работе и собственной репутации. Частные услуги риэлторов становятся менее востребованными, а крупные компании, занимающиеся куплей-продажей на этом рынке, растут. Плавно растут все основные показатели — и спрос, и предложение, и цены [6].
В 2008 году наступает второй сильный кризис, имеющий характер мирового, и связанный с ипотечным кредитованием — в США раздавали необеспеченные кредиты и рынок недвижимости рухнул, вслед за ним и все вовлеченные в экономику США страны. На год рынок в России снова «заморозился», потом постепенно стал «оттаивать» и к 2011 году уже снова восстановился. Уже стал развиваться сегмент строящегося жилья, а не только вторичного.
Новый кризис возник в 2014 году из-за падения цен на нефть и ослаблением российской валюты, последующих санкций и реакции на них. Наблюдалось типичное для кризиса сокращение спроса, ряд строительных проектов не смогли себя окупить, часть людей, вложившихся в жилье на этапе котлована, потеряли все деньги после банкротств застройщиков. В результате необходимости принятия решений, позволяющих снова повысить платежеспособность населения, стало развиваться ипотечное кредитование. Вторичное жилье стало резко дешеветь на протяжении следующих трех лет — оно уже не рассматривалось, как надежный способ сохранения инвестиций.
В 2019 году произошел коронакризис. Однако в этот период наблюдался неожиданный рост спроса на объекты недвижимости. Покупка жилья была реакцией на падение курса рубля. Также государство поддержало новых застройщиков, введя льготное кредитование первичного жилья. Заметно возросло количество людей, которым были предоставлены ипотечные каникулы, что предотвратило крах рынка. Сделки начали проходить в дистанционном формате на обоих секторах — как первичном, так и вторичном. Повысился спрос на аренду недвижимости за городом — люди предпочитали проводить время самоизоляции в природном окружении [7].
За 30 лет становления и развития рынок стал гармоничнее и рациональнее, покупатели стали разборчивее, а продавцы — образованнее. Устойчивое положение, ориентация на клиента, рост среднего класса, возрастание премиального сегмента — это то, в каком направлении сейчас развивается российский рынок жилья, становясь все более похожим на европейские стандарты.
Компании, занятые в сфере недвижимости, все больше становятся цифровыми. Одним из способов оценки их цифровой зрелости является Digital Maturity Benchmark. Он показывает эффективность взаимодействия с клиентами через цифровые возможности оптимизации процессов. Опираясь на опрос 200 компаний международного класса было выделено 6 ключевых факторов, определяющих эту зрелость. Это точечная работы с данными о целевой аудитории, наличие четкого сегментирования, CRM-систем, наличие омниканальности, персонализированного подхода к клиентам, контроль качество рекламы, эффективность использования сквозной аналитики, автоматизация процессов и сетевой взаимодействие с различными участниками работы в agile-методологии.
По этим показателям компании на рынке можно разделить на 4 этапа цифровой зрелости — начальный, фрагментарный, интегрированный и максимальный [3].
С опорой на исследование Google & BCG было выяснено, что большинство фирм (в любой отрасли) в России на рынке в целом занимают фрагментарный и интегрированный уровень, и только около 2 % используют все инструменты, которые предоставляет цифровой маркетинг [4].
Большинство компаний именно в сфере недвижимости имеют фрагментарный уровень зрелости в цифровом развитии. Это 68 % всех фирм, они уже начинают пробовать использовать автоматизацию и оптимизацию своих процессов и различные типы данных. На начальном этапе находятся 18 % компаний. Он характеризуется отсутствием применения KPIs и неиспользованием внутренних данных, то есть работой во флайтовом режиме. На интегрированном примерно столько же компаний, что и начальном — 14 %. Здесь внутренние данные интегрированы во всех каналах, а маркетинг тесно опирается на данные о продажах [1].
Ключевая причина преобладания компаний фрагментарного уровня состоит в сложности оптимизации инструментов, повышающих конверсию. Чаще всего налаживаются креативы в онлайн- и оффлайн-формате и омниканальность, сложнее всего дела обстоят с посадочными страницами и персонализацией.
Большинство фирм ориентируются в своей маркетинговой деятельности на проработку нижней ступени воронки продаж и стоимости клиента, и лишь небольшая часть уделяет внимание каналам формирования имиджа. Страдает также сквозная аналитика, объединение в единую систему всех автоматизированных стратегий и отчетов.
Однако почти все компании данной сферы справляются с задачей налаживания коммуникации внутри компании с различными задействованными в работе отделами и конкретными специалистами, то есть обеспечивается единое информационное поле.
В целом, редко компании ведут клиентскую базу данных в полном объеме, где бы была вся необходимая информация, которая к этому еще и своевременно обновлялась. Более высокий уровень возможно достичь только если работа с данными будет более тщательной и оптимизированной, а доступ к информации будет предоставлен всем партнерам компании.
Таким образом, рынок недвижимости прошел долгий путь развития и продолжает развиваться и сейчас. Пандемия коронакризиса стимулирует развитие интеграции компаний в интернет-пространстве и задействование новых технологии [2]. Многие компании уже достигли значительных результатов в этой области, но части предстоит развиваться еще очень активно.
Литература:
1) Digital-зрелость российских девелоперов: что скрывается за трендом онлайн-покупки квартир. — Текст: электронный // RB Rusbase: [сайт]. — URL: https://rb.ru/story/digital-zrelost-rossijskih-developerov-chto-skryvaetsya-za-trendom-onlajn-pokupki-kvartir/ (дата обращения: 08.11.2021).
2) Гуров, О. Цифровизация недвижимости: как PropTech изменит рынок после коронакризиса / О. Гуров. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/5ecf45e09a79471cae40f3f7 (дата обращения: 15.11.2021).
3) Исследование цифровой зрелости российских компаний: зачем и как бизнесу вкладывать в диджитал-трансформацию. — Текст: электронный // VC.ru: [сайт]. — URL: https://vc.ru/marketing/166606-issledovanie-cifrovoy-zrelosti-rossiyskih-kompaniy-zachem-i-kak-biznesu-vkladyvat-v-didzhital-transformaciyu (дата обращения: 25.10.2021).
4) Исследование цифровой зрелости российского рынка недвижимости и девелопмента. — Текст: электронный // Seldon News: [сайт]. — URL: https://news.myseldon.com/ru/news/index/249167484 (дата обращения: 01.11.2021).
5) Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас. — Текст: электронный // IQ Revier: [сайт]. — URL: https://iqreview.ru/economy/rynok-nedvizhimosti (дата обращения: 11.10.2021).
6) Российский рынок недвижимости. Этапы становления и развития. — Текст: электронный // Индикаторы рынка недвижимости: [сайт]. — URL: https://www.irn.ru/articles/5762.html (дата обращения: 04.10.2021).
7) Три российских кризиса: как падал рынок жилья в 1998, 2008 и 2014 годах. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/5b76c9fb9a79471f1c1c81db (дата обращения: 18.10.2021).
