Цифровизация как инструмент повышения эффективности управления многоквартирным домом

Большая часть традиционных методов управления МКД не отвечает современным растущим требованиям к их эффективности. Мероприятия по повышению качества управления, которые предписаны современным жилищным законодательством, направлены не только на сохранение, но и на повышение уровня комфорта и координации собственников жилых помещений. В конечном итоге именно они в первую очередь заинтересованы в том, чтобы Общие собрания собственников помещений проводились, набирали кворум и были правомочны принимать решения по важным для МКД вопросам.

Данная статья посвящена рассмотрению практического применения информационных технологий в механизме управления МКД как успешно применяемого инструмента для повышения его эффективности. Под механизмом управления в данном случае подразумевается проведение как годовых, так и внеочередных Общих собраний собственников помещений, которые направлены на решение разного рода проблематики. Для рассмотрения данного инструментария использованы различные методы исследования, в том числе качественные методы оценки. Научная новизна работы заключается в систематизации практики применения новейших информационных технологий, которые могут быть использованы собственниками жилых помещений в процессе управления МКД. В основу анализа положены данные по итогам практического применения вышеуказанных систем на практике.

Результатом рассмотренной в статье проблематики является обоснование логики применения новейших методов управления МКД для повышения его эффективности.

Ключевые слова: ЖКХ, общие собрания собственников, многоквартирный дом, информатизация, цифровизация, государственная информационная система, автоматизированная информационная система, информационный портал, собственники жилых помещений.

Введение

Многолетняя практика применения традиционных методов управления многоквартирным домом (далее — МКД) показала, что проведение Общих собраний собственников помещений в очной, очно-заочной и заочной форме становится все менее эффективным. Это связано с большим объемом бумажной работы, затрудненного взаимодействия с собственниками жилых помещений, отсутствием необходимой координации. На данный момент существуют и набирают все большую популярность информационные технологии в управлении МКД, такие как:

— использование различного рода частных и государственных автоматизированных информационных систем (на федеральном уровне это ГИС ЖКХ, Дом. Госуслуги);

— использование информационных порталов (на федеральном уровне это портал Реформа ЖКХ, на уровне города Москвы это порталы Дома Москвы, Мос. Ру и другие).

Все они включают в себя как обработку и хранение информации (например, реестры собственников помещений, кадастровые паспорта, информация о Совете МКД и УО), так и новейшие методы для организации процесса голосования, подведения его итогов по поставленным на повестку собрания вопросам и сдачи документации в орган государственного жилищного управления (далее — ГЖИ).

Основная часть

— прогнозирование и моделирование

— учет потребления ресурсов

— начисление и прием платежей за ЖКУ

— документооборот

— распределение ресурсов и капитальный ремонт жилищного фонда

— предоставление дополнительных услуг, к ним так же относятся процессы управления МКД и общедомовым имуществом, проведение Общих собраний собственников помещений. Именно эта часть информатизации является интересной в ключе данной статьи.

Принимая во внимание 22 Федеральных закона, после принятия которых были внесены существенные изменения в ЖК РФ с 2018 года, которые отменили Приказ Минстроя № 937/ПР в пользу Приказа Минстроя № 44/ПР в феврале 2019 года и отменили Приказ Минстроя № 411/ПР и с учетом внедрения государственных и частных автоматизированных информационных систем, процедура проведения Общих собраний собственников помещений в МКД существенно изменяется и упрощается. На данный момент в общих чертах, с учетом внедрения и использования ГИС ЖКХ, она выглядит следующим образом.

1. В Москве необходимо два заполненных оригинала заявления, в управляющую организацию (далее — УО) и в ГКУ ИС района проживания о намерении провести Общее собрание силами УО или инициативной группы собственников. В соответствии с текущим законодательством, ГКУ ИС обязано предоставить реестр собственников помещений в МКД, который должен соответствовать требованиям ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и п. 20А Приказа Минстроя № 44/ПР. Запрос реестра должен быть указан в заявлениях. Однако на практике представляемые реестры содержат либо неполные, либо ошибочные сведения, не совпадающие с ЕГРН. Для повышения качества реестра можно сделать запрос в сторонние автоматизированные информационные системы, которые обладают лицензией на обработку и хранение персональных данных. Данные реестры будут более полными.
2. Так как государственные информационные системы не размещают информацию в соответствии с требованиями законодательства, при помощи сторонних автоматизированных систем можно получить имущественный паспорт МКД. Без него корректная процедура подсчета голосов собственников после проведения голосования становится весьма затруднительной.
3. Далее следует проверить МКД на предмет готовности к промышленной эксплуатации посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее — ГИС ЖКХ), это можно сделать на информационном портале системы.
4. Если дом не готов к промышленной эксплуатации, то необходимо запросить в УО кадастровый шаблон, который в соответствии с п. 2.12.2 раздела 10 Приказа Минстроя № 74/114/ПР они обязаны предоставить собственникам в течение 15 календарных дней. Так же необходимо проверить в личном кабинете ГИС ЖКХ сведения об администраторе Общих собраний в МКД. Администратором может стать любой собственник.
5. После направления в ГЖИ заявления на предоставление полномочий администратора общих собраний собственников, в течение трех рабочих дней будет либо получено подтверждение, либо мотивированный отказ, который так же можно оспорить. После подтверждения полномочий и получения реестра собственников помещений необходимо составить повестку дня будущего собрания и утвердить ее с инициативной группой собственников в МКД.
6. После того как повестка дня Общего собрания согласована и МКД проверен по ГИС ЖКХ, можно уведомлять собственников о проведении Оющего собрания. Форма проведения Собрания может быть очно-заочной (то есть включать стандартную процедуру с обсуждением на очной части собрания вопросов, поставленных на голосование и формулировкой проектов принимаемых решений), либо полностью заочной (с использованием информационной системы Дом. Госуслуги. Для проведения Собрания в заочной форме предварительное решения традиционного Общего собрания собственников, в соответствии с изменениями в ЖК РФ, уже не потребуется. Однако, при наличии в МКД помещений, которыми владеет Департамент государственного имущества г. Москвы или юридические лица, уведомлять владельцев о намерении провести Общее собрание собственников необходимо посредством заказного письма на адреса владельцев. В уведомление необходимо включить пункты об авторизации собственников в системе ГИС ЖКХ, а также предписанные ЖК РФ пункты про выбор или подтверждение полномочий Администратора Общих собраний в ГИС ЖКХ и определение формата взаимодействие с ним. Уведомление необходимо разместить на информационных досках в местах общего пользования МКД и дополнительно разложить по почтовым ящикам. Фотокопии уведомления и исходный текст необходимо приложить к сообщению о проведении собрания в ГИС ЖКХ.
7. В ходе первого собрания с использованием информационных систем, для тех собственников, которые не имеют навыков пользования ими, необходимо предоставить бланк голосования в бумажном виде, Скан или фотокопию заполненного собственником бланка решения необходимо разместить в ГИС ЖКХ. Те, кто не смог проголосовать посредством ГИС ЖКХ, по законодательству не обязаны предоставлять подтверждений в бумажной форме, так как их может получить непосредственно Администратор Общего собрания в личном кабинете в ГИС ЖКХ. Подлинники решений таких собственников так же необходимо будет предоставить в ГЖИ вместе с итоговым протоколом Общего собрания, предварительно разместив все документы в ГИС ЖКХ. Если не было возможности вовремя разместить в ГИС ЖКХ решения, поданные на бумажном носителе (по закону, это необходимо сделать в течение часа с момента получения решения), то протокол будет сформирован автоматически.
8. Итоговый протокол составляется в четырех экземплярах с приложением подлинников бумажных решений к первому экземпляру. На всех оригиналах ставится подпись всех организаторов Общего собрания: инициатора, председателя Собрания, секретаря Собрания, членов счетной комиссии. Первый подлинник со всеми предусмотренными ЖК РФ приложениями сканируется, прошивается, пронумеровывается и сдается в УО для передачи в ГЖИ. Второй экземпляр оригинала протокола без бланков решений также сдается в УО для хранения и исполнения принятых решений. На третьем и четвертом оригинале ставится отметка о вручении — один хранится в предусмотренном решением Собрания месте, остальные необходимы для передачи внешним подрядчикам и взаимодействия с ними.
9. После размещения протокола Общего собрания необходимо переходить к контролю исполнения всех принятых в соответствии с Повесткой дня решений.

Помимо непосредственного проведения процедуры Общего собрания собственников помещений в МКД, посредством ГИС ЖКХ можно проконтролировать размещение или разместить при их отсутствии следующие сведения:

— о председателе Совета МКД и участниках этого Совета;

— Ознакомиться с договором управления МКД — с какой УО он заключен и соответствует ли эта информация истине, проверить срок его действия с учетом автопродления и дату очередного перезаключения текущего договора;

— если на придомовой территории установлены ограждающие устройства, то решения о такой установке, правила их эксплуатации, ответственные лица также должны быть оформлены протоколом Общего собрания, размещенном в ГИС ЖКХ;

— Одним из самых полезных функционалов ГИС ЖКХ является регистрация показаний счетчиков в строгом соответствии с ППРФ № 354. Так же через ГИС ЖКХ можно направить информацию о приборах учета посредством заявления в электронной форме. УО обязана размещать эти сведения в соответствии с обращениями в ручном режиме в течение 7 календарных дней с даты поступления информации, что регламентировано п. 5.2.1 раздела 10 Приказа Минстроя № 74/114/ПР.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее приемлемым методом повышения эффективности управления МКД является использование разного рода ГИС, АИС и информационных порталов.

Все эти новейшие инструменты на данный момент лежат исключительно в правовом поле и регулируются в соответствии с ЖК РФ. Основным методом управления в в данной связи является Общее собрание собственников жилых помещений, эффективность которого при применении данного инструментария значительно повышается.

Немаловажно упомянуть, что использование ГИС ЖКХ в процессе управления МКД значительно затрудняет для УО возможность проведения фейковых Общих собраний собственников, так как существующие на портале стандарты размещения информации позволяют ответственным собственникам это отслеживать.

Литература:

1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 28.06.2021);
2. Крашенинников, П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Статут, 2010. — 720 с.
3. Кириченко О. В., Накушнова Е. В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019.
4. Крашенинников П. В. Жилищное право. 12-е изд., перераб. и доп. Москва: Статут, 2020.
5. Преображенская Е. Г. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью в крупном городе // Актуальные вопросы экономических наук. 2013. № 34. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/innovatsionnye-podhody-v-upravlenii-zhiloy-nedvizhimostyu-v-krupnom-gorode (дата обращения: 22.01.2022).
6. Юматов Андрей Степанович Управление жилищно — коммунальными услугами в условиях цифровой экономики // Интеллект. Инновации. Инвестиции. 2018. № 7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/upravlenie-zhilischno-kommunalnymi-uslugami-v-usloviyah-tsifrovoy-ekonomiki (дата обращения: 22.01.2022).
7. Белова А. А. Информатизация в сфере ЖКХ // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. 2016. № 2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/informatizatsiya-v-sfere-zhkh (дата обращения: 22.01.2022).
8. Белова А. А. ИКТ в госсекторе: информатизация в сфере ЖКХ // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. 2015. № 3–4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ikt-v-gossektore-informatizatsiya-v-sfere-zhkh (дата обращения: 22.01.2022).
9. Ващишин Д. С. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства: современное состояние, проблемы и перспективы // Вестник ОмГУ. Серия: Экономика. 2009. № 3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/reformirovanie-zhilischno-kommunalnogo-hozyaystva-sovremennoe-sostoyanie-problemy-i-perspektivy (дата обращения: 22.01.2022)
10. Телемтаев М. М., Попов А. А. Совершенствование отечественных информационных систем управления недвижимостью на основе зарубежного опыта// Журнал «Прикладная информатика». — 2012. — № 2. — с. 18–25