В данной статье освещается проблема ветхого и аварийного жилья в России. Приведены статистические данные касательно общей жилой площади России и в процентах указаны доли ветхого и аварийного фонда. Изучен опыт ликвидации ветхого жилищного фонда и улучшения качества жизни граждан в Китае с применением «Национального проекта удобного жилья». Рассмотрен основной критерий для принятия решения о последующей судьбе ветхого здания в Германии. Раскрыто понятие «эволюционная реновация». Выделена также практика французского города Бордо, в котором помимо реновации ветхого фонда преследовалась цель повышения торгового и туристического потенциала, достижение которой позволило городу попасть в список ЮНЕСКО.
Ключевые слова: ветхий жилищный фонд, ликвидация зданий, реновация, капитальный ремонт.
Проблема роста жилья, находящегося в ветхом и аварийном состоянии, продолжает оставаться в числе первостепенных.
Согласно статистическим данным, на конец 2020 года площадь жилых помещений в России составляла 3930729,8 тысяч квадратных метров [1]. Из них в среднем по России доля ветхого и аварийного фонда составляет 2,5 % в общем объеме недвижимости, но есть и ряд регионов, в которых доля ветхого и аварийного фонда находится в районе 15–17 %. Последние два десятилетия характеризуются сокращением ежегодных объемов капитального ремонта. В среднем износ коммунальных сетей и сооружений составляет около 60 %. Также быстрому увеличению доли ветхого и аварийного жилья способствует постоянное снижение объемов ввода сетей и сооружений [2].
Любое здание, не имеющее архитектурной и исторической ценности, при отсутствии возможности безопасной эксплуатации, требует принятия взвешенного решения о его дальнейшей судьбе. Учитывая все условия и возможности, здание может быть снесено, а освободившаяся территория использоваться для возведения нового жилья или инфраструктуры. Так же, как вариант, можно применить метод реновации здания.
В настоящее время в мире существует широкая практика ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Изучение подобного опыта позволит выделить наиболее эффективные методики.
Опыт Китая характеризуется применением масштабных программ преобразования жилищной сферы. Первую из таких начали в 1990-х годах. Если большинство зданий в квартале признавали ветхими, то такие кварталы полностью сносили и перестраивали. По результатам исследования было определено, что общая площадь помещений, требующих реновации составляла около 16 млн м 2 . В первую очередь были реконструированы кварталы, где проживали 710 тысяч человек на жилой площади 7,25 млн м 2 . После реконструкции жилая площадь составила 11 млн м 2 , а построенная площадь на этой территории составила 15,6 млн м 2 . На момент окончания 1999 года более 160 тысяч семей были переселены, а в других районах новое жилье получили почти 50 % из них. С 2001 по 2005 год планировалось переселение еще порядка 350 тысяч семей. Особое внимание в программе реновации было уделено реконструкции инфраструктуры центральных районов Пекина и строительству коммерческой недвижимости. Для улучшения уровня жизни малоимущего населения был принят «Национальный проект удобного жилья». Проектом предусматривалось улучшение санитарно-гигиенических условий и увеличение жилой площади. В Пекине, по данным национального статистического ведомства, за период с 2005 по 2010 год было завершено строительство более 300 млн м 2 помещений, это примерно 2–3 % всей площади достроенных зданий в стране за это время.
Перед Китаем в 2017 году стояли две главные задачи. Во-первых, ремонт ветхих зданий, расположенных преимущественно в неблагополучных районах. Во-вторых, сохранение исторически ценной городской застройки, называемой «хутуны».
Для решения поставленных задач власти Китая инвестировали около 5 млрд долларов. В свою очередь муниципальные власти сотрудничали с комиссиями по сохранению наследия. Таким образом, обновлению подлежало 36 тысяч зданий.
Программа реновации зданий проводилась также и в Германии с 1994 по 2006 год. Судьба здания в тот момент зависела от его физического износа. Если он составлял свыше 60 %, здание сносили, освобождая территорию под новое строительство. В ином случае выполнялась реновация, названная в итоге эволюционной.
Экономическая целесообразность была поставлена во главу угла. Приоритет был отдан реконструкции зданий, а не их сносу. Проверялась несущая способность всех зданий, а аварийные сегменты изучались и реконструировались. Из-за сноса некоторых секций, дома приобретали силуэты, добавляющие улицам визуальной привлекательности и интереса.
В ходе реновации заменяли инженерные системы, расширяли оконные проемы, укрепляли несущие конструкции, утепляли перекрытия, надстраивали мансарды, реконструировали первые этажи, благоустраивали палисадники. Благодаря современным технологиям мероприятия проводились без массового переселения. На программу реновации в Германии ушло 6 лет. Разработка проектов и документации производилась с 1994 года, основные работы проходили с 2000 по 2006 год. На стадии проектирования были детально учтены все риски, что на стадии реализации привело к минимизации количества ошибок. В итоге полностью переделали порядка 3 млн квартир.
Стоит выделить также практику реновации французского города Бордо, в котором помимо ликвидации ветхих и устаревших построек ставилась цель повышения торгового и туристического потенциала города. C приходом нового мэра, город облагородился — появилось большое количество зеленых насаждений, скверов, прогулочных маршрутов, велосипедных дорожек. Таким образом, здесь была улучшена транспортная инфраструктура. Также была проведена реконструкция исторически ценных зданий. Не обошлось без реновации жилого фонда. Была развернута специальная кампания для удовлетворения запросов жителей и во избежание возможных разногласий. Для этого организовали 8 районных советов и раз в три месяца организовывали общественные собрания для обсуждения развития проектов совместно с жителями. Решения собраний публиковалась в брошюре, которую затем выкладывали в сеть. Для решения спорных вопросов проводился онлайн-референдум.
Реализация этого проекта позволила небольшому провинциальному городу Бордо войти в список ЮНЕСКО. В итоге после достижения поставленной цели количество туристов возросло с 1 до 7 млн. И, несмотря на увеличение стоимости жилья, численность населения города в разы увеличилась.
Таким образом, обобщая опыт ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, имеющийся в практике зарубежных стран, можно сделать вывод о том, что в каждом конкретном случае проведение реновации обусловлено теми целями, условиями и ресурсами, которые имелись для её реализации.
Литература:
- Федеральная служба государственной статистики- https://rosstat.gov.ru/folder/13706
- Ноздрина, Н.Н., Шнейдерман, И. М. Жилищные условия населения России и задачи жилищной политики [Электронный ресурс]: сайт издания «Гдеэтотдом.ру». Режим доступа:http://tambov.gdeetotdom.ru/articles/1824482–2011–04–11-zhilischnyieusloviya-naseleniya-rossii-i-zadachi-zhilischnoj-politiki/, свободный
