Ключевые слова: оспаривание, кадастровая стоимость, результаты, оценка недвижимости, объект недвижимости.
В связи с введением частной собственности на землю, а также реформированием на этой основе земельного рынка и рыночных отношений в целом встала необходимость разработки достоверной документации по оценке, земельных участков. Эта работа стала выполняться при внедрении кадастра в общую систему земельно-оценочных работ. Показатели кадастровой и рыночной стоимости объектов земельно-имущественного комплекса в некоторых случаях явно противоречат друг другу.
Исходя из этого, существующие результаты кадастровой оценки позволяют выявить факты занижения или завышения стоимости отдельных видов объектов недвижимости, что свидетельствует о несовершенстве методик определения кадастровой стоимости, на основании чего появился новый вид деятельности — оспаривание кадастровой оценки земельного участка.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [1] под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Для того, чтобы разобраться с содержанием проблемы, связанной с досудебным порядком урегулирования спора при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, необходимо начать с определения понятия «досудебный порядок». Так, досудебный порядок урегулирования спора представляет собой такую деятельность сторон спора, которая осуществляется ими самостоятельно или же с привлечением третьих лиц, а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти до обращения в суд с целью разрешения спора. Таким образом, стороны могут урегулировать спор без привлечения суда.
Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости представляет собой деятельность комиссий по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, связанную с рассмотрением поданных физическими, юридическими лицами и государственными и муниципальными органами власти заявлений о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Досудебный порядок урегулирования спора регулируется, в частности, Федеральным законом от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135-ФЗ) [2].
Прежде всего, ФЗ № 135-ФЗ [2] закрепляются статус и полномочия комиссий, осуществляющих функцию рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Так, комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Требуется сделать уточнение, что в зависимости от того, кадастровая стоимость какого объекта оспаривается — земельного участка или объекта капитального строительства — различаются и органы, при которых созданы комиссии. Так, на примере Оренбургской области, при Комитете по управлению имуществом действует Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Оренбургской области, которая непосредственно рассматривает заявления, связанные с оспариванием кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков рассматриваются Комиссией по рассмотрению споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Таким образом, дифференциация происходит в зависимости от органа, осуществляющего государственную кадастровую оценку.
Основания пересмотра кадастровой стоимости недвижимости исчерпывающим образом перечислены в ФЗ № 135-ФЗ [2]. К таковым относятся, во-первых, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, и, во-вторых, недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, которыми могут быть технические, арифметические и иные ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости.
Помимо заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию необходимо представить актуальную выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости и иные документы.
При подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ее технической ошибки следует представить также документ, которым подтверждается недостоверность сведений об объекте недвижимости в результате определения кадастровой стоимости.
Что касается второго основания для оспаривания кадастровой стоимости, то в качестве основного доказательства, приложенного к заявлению в комиссию, также требуется отчет об оценке рыночной стоимости данного объекта.
Со дня поступления заявления и до истечения одного месяца комиссия принимает решение об удовлетворении заявления или же об отказе в его удовлетворении. В первом, положительном, случае результатом станет установление новой кадастровой стоимости в размере рыночной или исправление технической ошибки в определении кадастровой стоимости. Во втором, отрицательном, случае повторное обращение в комиссию не запрещается. Более того, решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.
Заявителями по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости согласно ФЗ № 135-ФЗ [2] могут быть физические и юридические лица, а также органы государственной власти, органы публичной власти федеральной территории, органы местного самоуправления. Последние выступают таковыми лишь в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Стоит заметить, что законодательством не установлена обязанность обращения в комиссию для физических лиц как необходимого этапа оспаривания кадастровой стоимости перед подачей искового заявления в суд. И соответственно, данные лица могут непосредственно реализовывать право на судебную защиту нарушенных прав.
Однако в отношении юридических лиц право на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости возникает лишь в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является важным механизмом в реализации прав граждан, юридических лиц и органов государственной власти и местного самоуправления на защиту прав, связанных с установлением необоснованно завышенной кадастровой стоимости.
В настоящий момент, как правило, при разрешении данных споров в судебном порядке заявителю приходится добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае если комиссия признает отчет заявителя не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации [4], что на наш взгляд усложняют данную процедуру. В результате пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и, соответственно, ее уменьшения происходит восстановление права на справедливое налогообложение, нарушенное необоснованным завышением кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости, поскольку кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления земельного налога и налога на имущество физических и юридических лиц.
Также преимущество рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости комиссией заключается в достаточно коротких сроках рассмотрения дел, а именно — один месяц, между тем, срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости судом составляет три месяца.
Помимо этого, немаловажным является безвозмездность обращения в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, чего нельзя сказать о подаче искового заявления в суд, при которой необходимо уплатить государственную пошлину в размере 300 рублей — для физических лиц за каждое требование, и в размере 2000 рублей — для юридических лиц за каждое требование.
Кроме того, можно отметить тот факт, что работа комиссий по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости способствует своеобразной «разгрузке» и без того загруженного судебного аппарата. Стоит обратить внимание на изменение порядка оспаривания кадастровой стоимости, которое вводится Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3], переходный период для которого установлен до 1 января 2023 года. На территории некоторых субъектов данные новшества уже вступили в силу и повсеместно используются, однако в Оренбургской области пока действует предыдущий порядок оспаривания кадастровой стоимости. Согласно данному закону, досудебный порядок по делам об оспаривании кадастровой стоимости будет являться обязательным для всех категорий лиц, в том числе и для физических, и обращение в суд возможно будет лишь в случае решения об отказе в удовлетворении заявления комиссией с целью обжалования такого решения и требованием установления кадастровой стоимости в новом размере. Данным изменением законодательства значительно расширяются полномочия комиссий, которые наряду с проведением кадастровой оценки объектов недвижимости будут заниматься ее установлением.
Литература:
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, сентябрь 2015 г., N 9.
- Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813.
- Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 N 269-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 2020 г. N 31 (часть I) ст. 5028.
- Шевченко Ольга Юрьевна, Мамчиц Анастасия Евгеньевна, Тимофеева Мария Юрьевна Оспаривание кадастровой оценки: факты, проблемы и решения // Экономика и экология территориальных образований. 2017. № 3.
