Договор аренды зданий и сооружений занял прочное место в современном гражданском обороте, но на практике у контрагентов зачастую возникают проблемы с использованием таких договоров. Актуальность исследования обусловлена также тем, что гражданское законодательство РФ, регулирующее данную сферу, нуждается в некоторых уточнениях и дополнениях.
Ключевые слова: аренда зданий и сооружений, недвижимое имущество, договор, арендатор, арендодатель.
The lease of buildings and structures has taken a strong place in modern civil turnover, but in practice, counterparties often have problems using such contracts. The relevance of the study is also due to the fact that the civil legislation of the Russian Federation governing this area needs some clarifications and additions.
Keywords: rental of buildings and structures, real estate, contract, tenant, landlord.
Договор аренды здания либо сооружения в настоящее время выступает как отдельная разновидность договора аренды. Отличительной чертой его выступают особенности предмета. Как известно, сооружения и здания являются физически обособленными недвижимыми объектами, обладают прочной связью с земельным участком, имеют, как правило, продолжительный период эксплуатации. По этим причинам они в основном являются дорогостоящими, особо важными объектами гражданского оборота.
Рассматриваемый вид договора является возмездным, взаимным, консенсуальным. В Ст. 651 Гражданского кодекса РФ [1] предусмотрена норма об обязательности соблюдения письменной формы договора, составленного в виде единого документа, несоблюдение которой влечет его недействительность. Соответственно, на практике недопустимо заключение данного договора путем обмена документами.
В качестве существенных условий договора следует признать условие о предмете и стоимости (арендной плате) [10, С. 6–8]. Он должен содержать сведения, способствующие четкому определению объектов, предоставляемых в аренду. В частности, следует указать адреса их местоположения, наименование, инвентарный номер, этажность, функциональное предназначение и др. Данные сведения указываются исходя из документов организаций, проводящих технический учет недвижимых объектов.
В Гражданском кодексе РФ не упоминаются различия зданий и сооружений. В связи с тем, что специальные нормы об аренде рассматриваемых объектов не различают возникающих правовых отношений, следует констатировать, что таким различиям не придается правового значения. Легальные же дефиниции данных понятий содержатся в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ [2].
Между тем, на практике были случаи, когда в отсутствии условия об объекте признавалась действительность договора (при его фактическом исполнении) [3]. Позднее, этот подход получил закрепление в п. 3 ст. 432 ГК РФ. Применительно к нашей ситуации это будет означать, что действия принявшего имущество и пользующегося им арендатора, уклоняющегося от внесения арендной платы ввиду несогласования предмета договора, могут квалифицироваться как недобросовестное поведение.
Предметом анализируемых договоров выступают сооружения либо здания в целом, и им не могут быть объекты, входящие в состав последних. На практике зачастую в пользование предоставляется какой-либо конструктивный элемент сооружения (крыши, несущие стены и т. п). В этом случае регистрация сделок не требуется, подтверждением чему служит судебная практика [6].
Еще одним существенным условием служит арендная плата. Но поскольку специальные требования предусмотрены лишь в отношении ее величины, на все остальные ее условия распространяются требования ст. 614 ГК РФ.
В ГК РФ нет особых упоминаний относительно субъектов договора аренды здания или сооружения. Соответственно, арендодателем может выступить физическое либо юридическое лицо, являющееся собственником объекта, или субъект, управомоченный собственником либо законом предоставлять объект в аренду. В качестве арендатора также может выступить физическое либо юридическое лицо (при этом арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо). Исходя из практики, в основном данные объекты арендуют организации в целях ведения предпринимательской деятельности.
Одной из особенностей рассматриваемых договоров служит то, что пренебрежение требованием о государственной регистрации (если договор заключен на срок от года) повлечет признание его незаключенным и для третьих лиц, и для самих субъектов (по общему же правилу, содержащемуся в п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенность признается лишь в отношении третьих лиц). Тем не менее, при фактической передаче здания арендатору, практика все же признает заключенность подобных соглашений для субъектов, и незаключенность для третьих лиц [5].
Как отмечают Э. В. Нечаева и Л. Б. Ситдикова, довольно частым явлением служат споры о необходимости регистрации нескольких арендных договоров, заключенных на один и тот же недвижимый объект на период менее года [8, С. 53–58]. Как указано в одном из Постановлений ФАС Московского округа, если субъекты подписали несколько договоров по одному объекту недвижимости, при этом один из них вступает в силу после окончания срока другого, их следует считать одной сделкой, подлежащей государственной регистрации (если общий срок действия составит более года) [7].
Стоит отметит, что законодатель не уделил должного внимания пролонгации договоров и договорам, заключенным на неопределенный срок, что обуславливает неоднозначное использование правил об их государственной регистрации.
Поскольку согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договорах аренды следует предусмотреть все сведения, способствующие четкому определению их объектов, представляется, что, предоставляя в аренду сооружение или здание, следует осуществить инвентаризацию, где было бы учтено реальное состояние недвижимого имущества. Правило о необходимости инвентаризации целесообразно включить в нормы об аренде зданий и сооружений. В связи с тем, что передаваемые объекты, как правило, имеют высокую стоимость, инвентаризация будет способствовать защите прав как арендатора, так и арендодателя.
Нередко, при использовании зданий, арендаторам приходится осуществлять технические изменения [9, С. 103–108]. Согласно законодательству, если арендатор за свой счет по согласованию с арендодателем произвел технические улучшения, которые невозможно отделить без ущерба для имущества, после окончания договора он может потребовать возмещения стоимости соответствующих улучшений.
Полагаем, что следует на законодательном уровне предусмотреть понятия «неотделимых» улучшений. В частности, в п. 2 статьи 623 ГК РФ можно предусмотреть, что «в качестве неотделимых должны считаться улучшения, которые невозможно физически отделить от объекта недвижимости, без нанесения ему вреда».
В настоящее время на практике существует множество вопросов, касающихся изменения арендной платы, защиты прав субъектов при изменении данного существенного условия. Как следует из ч. 3 ст. 614 ГК РФ, она может меняться по волеизъявлению сторон в согласованные сроки, однако не чаще, чем раз в год.
В связи с этим, когда в договоре предусмотрено только правило о вероятности изменения суммы арендной платы по соглашению, и не содержится положения об ее изменении по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, то при появлении разногласий спор не подлежит разрешению в судебном органе (пп.2, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Данная позиция содержится в одном из Постановлений Президиума ВАС РФ [4]. Между тем, полагаем, что она ставит арендодателя в более слабое положение по сравнению с контрагентом. Зачастую сдача недвижимого имущества служит основным источником доходов арендодателя, а происходящие изменения в экономике, инфляция, рост цен, делают сдачу имущества невыгодной.
В связи с этим представляется, что в долгосрочный договор аренды здания или сооружения целесообразно включить условие, по которому сумма арендной платы должна будет пересматриваться в обязательном порядке не реже одного раза в год.
В содержании договора аренды также необходимо предусмотреть конкретные параметры, влияющие на арендную плату за недвижимое имущество. В частности, ими могут выступать: годовой уровень инфляции, рост суммы налоговых платежей арендодателя, увеличение расходов на эксплуатацию здания и его техническое обслуживание и т. д.
Полагаем, что обозначенные выше предложения будут способствовать решению некоторых проблем практического применения договоров аренды зданий и сооружений, позволят оптимально защитить права и законные интересы арендаторов и арендодателей, а, соответственно, позитивно повлияют на развитие гражданского оборота.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.01.2022) // «Российская газета», N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
- Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // «Российская газета», N 255, 31.12.2009.
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», N 1, январь, 2012.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40–90259/08–28–767 // «Вестник ВАС РФ», 2010, N 7
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными> // «Вестник ВАС РФ», N 4, апрель, 2014.
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2013 по делу N А17–7144/2012 // СПС КонсультантПлюс
- Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу № А40–99530/11–40–858 // СПС КонсультантПлюс
- Нечаева Э. В., Ситдикова Л. Б. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве // В сборнике: Актуальные проблемы современного российского законодательства Российской Федерации. М., 2017. С. 53–58.
- Петрова Е. И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // В сборнике: Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. Саратов, 2016. С. 103–108.
- Прилуцкий А. М. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений // Правовые вопросы недвижимости. 2017. N 2. С. 6–8.
