Процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления ее в размере рыночной стоимости в Российской Федерации

В статье автор анализирует процедуру и причины оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, государственная кадастровая оценка, рыночная стоимость, недвижимость, оценка недвижимости.

Значение адекватной кадастровой стоимости земельных участков в условиях рыночной экономики России с каждым годом увеличивается и становится все более важным, как для правообладателей недвижимого имущества, так и для органов государственной власти.

Использование земель в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Сферой применения кадастровой стоимости являются: определение налоговой базы по земельному налогу; определение налоговой базы по налогу на имущество организаций; определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц; установление величины арендной платы по земельным участкам в публичной собственности; решение о величине выкупной цены за земельные участки; расчет величины административного штрафа за неиспользование сельскохозяйственного участка для сельскохозяйственной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

Этапы государственной кадастровой оценки приведены на рисунке 1.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Таким образом, под «оспариванием» понимается установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. До 01.01.2020 государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с законодательством РФ о государственной кадастровой оценке либо законодательством об оценочной деятельности (переходный период с 01.01.2017 по 01.01.2020).

Рис. 1. Этапы государственной кадастровой оценки

Одновременно с этим, в отношении ранее определенных (по старым правилам) кадастровых стоимостей объектов действуют следующие положения: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19); Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

В процессе оспаривания кадастровой стоимости важная роль отводится Оценщику, который готовит отчет об оценке рыночной стоимости соответствующего объекта оценки. С конца 2011 года оценка для целей оспаривания стала одним из важных направлений деятельности Оценщиков по всей территории России.

Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Порядок работы комиссии регламентирован приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 г. № 620.

Состав документов, прилагаемых к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлен статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

— об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Общая схема пересмотра кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров представлена на рисунке 2.

Рис. 2. Общая схема пересмотра кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Установление рыночной стоимости объекта недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, так как одной из сторон этих правоотношений являются органы государственной власти субъектов РФ.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что заинтересованный собственник объекта недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

— подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;

— подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;

Участие оценщика в оспаривании кадастровой оценки предусмотрено в следующих случаях: подготовка отчета об оценке для Комиссии, подготовка отчета об оценке в досудебном порядке, проведение судебной экспертизы по установлению стоимости, проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке другого оценщика.

Основные причины возникновения необходимости оспаривания кадастровой стоимости:

— отсутствие достаточных и достоверных исходных данных как по объекту недвижимости, так и по аналогичным объектам. Рынки недвижимости многих регионов недостаточно развиты. В отдаленных районах субъектов РФ практически не найти информацию о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер;

— отсутствие информации обо всех значимых ценообразующих факторах объектов оценки. Информация об объектах недвижимости, учитываемая в базе данных Росреестра, носит весьма ограниченный характер. Однако при проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней.

Таким образом, главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

Литература:

1. Варламов, А. А. Оценка объектов недвижимости: учебник 2-е издание, переработанное и дополненное / А. А. Варламов, С. И. Комаров; под общ. ред. А. А. Варламова. — М.: «Форум, Инфра-М», 2019. — 352 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая-четвертая [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.11.1994 № 15 (последняя редакция) / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
3. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 25.10.2001 № 136 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
4. Карцев, П. В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости/ П.В Карцев // Имущественные отношения в РФ. — 2015. — № 4 (163). — С. 6–17.
5. Лебединский В. В. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости [Электронный ресурс]: методические рекомендации. — Электрон. дан. — Москва, 2022. — Режим доступа: https://srosovet.ru/, свободный.
6. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» Информационный портал публичной кадастровой карты [Электронный ресурс]: Методические рекомендации. — Электрон. дан. — Москва, 2022. — Режим доступа: https://depim.admin-smolensk.ru/files/345/mr02.pdf, свободный.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Электронный ресурс]: федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ (последняя редакция) / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
8. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ. Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 17.11.2017 № 620 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
9. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 № 297 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
10. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.05.2015 № 298 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
11. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 25.09.2014 № 651 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
12. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 22.10.2010 № 508 / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
13. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (последняя редакция) / / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.
14. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (последняя редакция) / / Правовая система «Консультант плюс». — Электрон. дан. — М.: 2022. — Режим доступа: http://consultant.ru, свободный.