Анализируется проблема достоверности сведений ЕГРН с учетом необходимости защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, требующая разрешения с учетом наличия в действующем гражданском законодательстве положений, ухудшающих положение рассматриваемого круга лиц, которые должны быть подвергнуты корректировке.
Ключевые слова: Единый государственный реестр недвижимости, достоверность сведений, регистрация прав, недвижимое имущество.
Принципы действующего гражданского законодательства закреплены в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 1) (далее ГК РФ (часть 1)). В их число входит так называемый принцип добросовестности [1].
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) [2].
В продолжение рассматриваемого принципа законодатель предусмотрел отдельное его уточнение в вопросах, связанных государственной регистрацией прав на недвижимое имущества, а именно с защитой прав лиц, являющихся добросовестным приобретателем недвижимого имущества.
Согласно положений п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (часть 1) приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Учитывая тот факт, что в данной норме усматривается неразрывная взаимосвязь между государственным реестром и признанием лица, обращающегося к его сведениям, добросовестным, представляется необходимым коснуться вопросов, связанных с указанным источником информации.
Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений [3].
В связи с вышеуказанным положением представляется необходимым выделить основную проблему, возникающую в вопросах регистрации прав лица на недвижимое имущество — проблему достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, а также ее негативное влияние на правовое положение добросовестных приобретателей такого имущества.
В первую очередь, стоит отметить, что понимание понятия «достоверность» различается у простого обывателя и правоприменителя.
Человек, обращающийся к рассматриваемым сведениям, не являющийся специалистом в данной области, рассчитывает на то, что полученные им данные, во-первых, отвечают требованию полноты относительно всех параметров и характеристик, которыми обладает объект недвижимости, во-вторых, предполагает, что сведения из реестра полностью соответствуют законодательным требованиям как фактически, так и юридически, а в-третьих, исключают возможность возникновения каких-либо проблем при их использовании. Подобная позиция по отношению к оценке сведений ЕГРН логична и объективно адекватна, так как построена на простом восприятии правовой информации, исходя из нормальных когнитивных способностей.
Позиция практики, основанная в первую очередь на государственном подходе, складывается из следующих аспектов: во-первых, достоверность сведений ЕГРН базируется на выполнении правила о постановке на учет недвижимого имущества с указанием всех его обязательных характеристик в порядке, предусмотренном законодательством, а во-вторых, подкрепляется заранее принятым за правило положением, в соответствии с которым внесенные в реестр сведения отражают реальное состояние регистрируемого объекта и права на него имеют должное оформление.
Таким образом, получается, что правообладатели и иные заинтересованные лица, обращаясь к сведениям ЕГРН, заведомо полагает, что они истинны, а значит, не требуют проверки, так как таковая осуществляется государством, а государство рассматривает ЕГРН как источник информации, в который субъекты должны вносить только достоверные сведения. Простыми словами: обыватели рассчитывают на обеспеченность достоверности сведений ЕГРН государством, а государство рассчитывает на такую обеспеченность лицами, осуществляющими непосредственное внесение сведений в ЕГРН.
Пункт 5 ст. 8.1 ГК РФ (часть 1) закрепляет за уполномоченным в соответствии с законом органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на имущество, проверять полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, также наступление соответствующего обстоятельства [1]. Таким образом, обязанность по проверке поступающих в реестр сведений наложена на уполномоченных лиц, однако возникает логичный вопрос о том, каким образом осуществляется данная проверка и на сколько объективный результат она дает.
Отдельная роль в данном вопросе отводится нотариату, так как в случае, если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Данное акцентирование законодателем на том, что уполномоченный орган не обязан, а в праве проверять законность нотариально удостоверенной сделки, позволяет сделать вывод о том, что участие нотариуса при проведении сделки выступает практически непоколебимым гарантом достоверности тех сведений, которые поступают в ЕГРН после таких сделок.
Данный подход, с одной стороны упрощает процедуру проверки необходимых аспектов при регистрации права на недвижимое имущество, а с другой дает возможность недобросовестным приобретателям права на недвижимое имущество воспользоваться услугами нотариуса, чтобы предать сделке и документам, оформленным в ходе ее совершения, максимально достоверный вид, не вызывающий подозрений и желания у уполномоченного органа осуществлять их проверку в общем порядке.
Интересным представляется подход законодателя к вопросу достоверности сведений из ЕГРН, сформулированный в ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно ее положениям, cведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости [3].
Несмотря на использование в данной норме категорий «актуальные» и «действительные», очевидно, что для правообладателей под ними подразумевается в том числе и достоверность указанных сведений, в связи с чем возникает проблема, связанная с внесением изменений в ЕГРН после получения необходимых сведений правообладателем, о которых последний объективно не может знать, оставаясь при этом добросовестным приобретателем, однако подобная ситуация существенно ухудшает его положение, предполагая не только затягивание процесса, но и полную его ликвидацию в случаях, если внесенные корректировки в сведения ЕГРН будут носить соответствующий характер.
Таким образом, можно прийти к выводу о том, что в настоящее время положения действующего гражданского законодательства с одной стороны поддерживают тенденцию укрепления позиций достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, а с другой стороны создают хоть и узкие, но возможности нарушения закладываемого подхода, так как, в первую очередь, нельзя исключать так называемый человеческий фактор, который может оказывать существенное негативное влияние на вопросы обеспечения достоверности сведений из рассматриваемого реестра, а также в законе прямо предусмотрена «лазейка», позволяющая трансформировать изначально достоверные и актуальные сведений из ЕГРН в недостоверные с течением даже малого временного промежутка. На наш взгляд, положения статьи 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» стоит дополнить указанием на срок, на протяжении которого должна сохраняться актуальность истребованных сведений, так как ссылка на то, что таким свойством сведения обладают исключительно на конкретную дату истребования, представляется ухудшающим положение добросовестных приобретателей.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994. — № 32. — ст. 3301.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. – № 156. — 17.07.2015.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — № 140. — 30.06.2015.
