В статье проанализированы основания признания субъектов малого и среднего предпринимательства утратившими преимущественное право на приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества, определена возможность подачи такими предпринимателями повторного заявления о выкупе арендуемого имущества.
Ключевые слова: приватизация, аренда, субъекты малого и среднего предпринимательства, выкуп арендованного имущества, утрата преимущественного права на выкуп.
Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (Далее — Закон № 159-ФЗ) определен механизм реализации преимущественного права субъектов малого
и среднего предпринимательства на приобретение арендуемой государственной и муниципальной недвижимости.
По собственной инициативе или по заявлению предпринимателя при соблюдении необходимых условий для реализации преимущественного права на выкуп (отсутствие задолженности по арендной плате, нахождение имущества в аренде необходимый срок), публичный собственник проводит оценку рыночной стоимости имущества и направляет арендатору договор купли-продажи имущества.
В случае отказа от заключения договора или его неподписания в 30-дневный срок, предприниматель утрачивает преимущественное право приватизировать арендуемое имущество.
В июле 2018 года вступили в силу поправки в Закон № 159-ФЗ (была введена ч.10.1 ст.4) — и у таких арендаторов появился «второй шанс». Однако, из- за достаточно специфичной конструкции нормы возникли споры о том, кто же может этим шансом воспользоваться. Так, в данном пункте указано, что обратиться за выкупом после утраты преимущественного права могут арендаторы того имущества, в отношении которого выносилось решение о приватизации, предусмотренное ч.1 ст.4 Закона № 159-ФЗ. При этом, в ст.4 в большей степени описан порядок выкупа имущества, который инициирован публичным образованием. Основные же положения о выкупе по заявлению арендатора раскрыты в ст.9. Вероятно, ориентируясь в т. ч. на указанный порядок изложения норм в Законе № 159 — ФЗ, уже через месяц после вступления в силу нововведений, Минэкономразвития России разъяснил, что предприниматели, которые пытались выкупиться по своей инициативе, права на «второй шанс» не имеют (Письмо Минэкономразвития России от 14.08.2018 № Д13и-442) [1].
Однако судебная практика показывает другой подход в решении данного вопроса.
Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15–8832, от 05.05.2016 № 305-ЭС15–19695, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить возражения относительно выкупной цены не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп. Законом № 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу в уполномоченный орган субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды требований, указанных в статье 3 названного Закона (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе) (Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 304-КГ18–15768).
На основании заявления предпринимателя распоряжением администрации города Омска от 24.10.2011 № 502-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» установлено преимущественное право арендатора на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости. Предприниматель в письме от 05.12.2011, адресованном администрации, выразил несогласие с предложенной в проекте договора выкупной ценой арендуемых нежилых помещений.
Администрация города Омска вынесла распоряжение от 26.01.2012 № 19-р «О признании утратившим силу распоряжения администрации города Омска от 24.10.2011 № 502-р». Предприниматель оспорил распоряжение от 26.01.2012 № 19-р в судебном порядке.
Арбитражный суд Омской области решением от 08.04.2013 по делу № А46–378/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2013, отказал в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным распоряжения от 26.01.2012 № 19-р, посчитав, что предприниматель, не подписав направленный ему департаментом проект договора купли-продажи арендованных помещений по причине несогласия с выкупной ценой, утратил преимущественное право на их приобретение.
Предприниматель 15.06.2017 вновь обратился в департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений, считая, что на день подачи заявления он соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям.
Департамент письмом от 07.07.2017 № Исх-ДИО/11393 возвратил заявление предпринимателю, сославшись на решение Арбитражного суда Омской области от 08.04.2013 по делу № А46–378/2013 и указав на то, что предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемых объектов недвижимости.
Предприниматель, считая указанный отказ незаконным и нарушающим его право на приобретение арендованного имущества без торгов, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений администрации города Омска об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказали в удовлетворении требования предпринимателя, посчитав, что в судебных актах по делу № А46–378/2013 сделан вывод, имеющий преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причине неподписания им предложенного в 2012 году департаментом договора купли-продажи помещений.
Суды, необоснованно сославшись только на правовой вывод, сделанный при рассмотрении дела № А46–378/2013, не исследовали обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием у предпринимателя, предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемых помещений на дату подачи им в департамент заявления от 15.06.2017. При новом рассмотрении суду надлежит установить, соответствовал ли предприниматель на дату подачи заявления от 15.06.2017 условиям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 № 304-КГ18–15768).
Положениями ч. 10.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ возможность реализации субъектом малого и среднего предпринимательства, ранее утратившего право выкупа арендованного имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, своего право на повторную подачу такого заявления не ставится в зависимость от того, кто ранее был инициатором заключения договора купли-продажи арендованного имущества, уполномоченный орган или сам субъект малого и среднего предпринимательства (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 № 09АП-11069/2019 по делу № А40–266289/18).
Таким образом, в судебной практике сложился подход, заключающийся в том, что в случае повторной подачи арендатором заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества, публичные собственники обязаны рассмотреть данное заявление исключительно на предмет соответствия требованиям Закона № 159-ФЗ на новую дату без учета обстоятельств, ранее послуживших основанием для признания арендатора утратившим преимущественное право выкупа имущества.
Повторное проведение оценки рыночной стоимости имущества является оправданной процедурой и направлено на более полную защиту интересов арендатора, ввиду того, оценка проводится на дату вновь поданного заявления, и должна учитывать все характеристики арендуемого имущества, в том числе износ, а также возможные улучшения.
Учитывая изложенное, основания для утраты преимущественного права приобретения арендуемого имущества применяются только в рамках одной процедуры рассмотрения заявления и не являются препятствием для повторной подачи субъектом малого и среднего бизнеса заявления на выкуп арендуемого имущества.
Литература:
- Лобачев П. М. Приватизация арендованного имущества: разъяснения Минэкономразвития России противоречат закону? [Электронный ресурс]// Информационно-правовой портал «Закон.ру». URL: https://zakon.ru/blog/2019/04/25/privatizaciya_arendovannogo_imuschestva_razyasneniya_minekonomrazviya_rf_protivorechat_zakonu (Дата обращения: 16.11.2022).
