Особенности рынка жилищного строительства в Архангельской области

Ключевые слова: жилая недвижимость, рынок жилья, особенности рынка, жилищное строительство, многоквартирные дома, застройщик.

Уровень развития жилищного строительства — один из важнейших социально-экономических показателей региона. Для дальнейшего планирования и прогнозирования необходимо произвести анализ текущей ситуации на рынке. На данный момент наблюдается недостаток качественных научных исследований рынка жилья Архангельской области.

Рынок жилищного строительства отдельного региона является предметом исследований множества авторов. Например, в работе [1] приведен анализ спроса и предложения жилья в зависимости от района города Самара, рассматриваются такие показатели как качество жилищных условий жителей, распределение спроса на жилье по районам города, показатели доступности жилья. На основании полученных данных авторы формулируют приоритетные задачи жилищной политики города. Есть также множество исследований, рассматривающих конкретные особенности рынка жилищного строительства региона: в число таких работ входит статья [2], в которой исследуются причины, последствия и пути решения проблемы роста самовольной частной застройки в г. Краснодаре.

Исследования аналогичной направленности для рынка жилья в Архангельской области не обширны. Например, в работе Шестакова А. В. [3] проанализирована система муниципального жилищного контроля г. Архангельска, а также состояние жилищного фонда города. Данная работа сконцентрирована на работе муниципальных органов власти, их полномочий и, соответственно, эффективности осуществляемой деятельности, но без проведения анализа сферы жилищного строительства в целом. В исследовании [4] проводится анализ специфики развития жилищной отрасли в Арктической зоне Российской Федерации. Применяется авторская методика оценки состояния рынка жилья, а также проводится оценка платежеспособности жилья. Однако результаты исследования охватывают АЗРФ, в которую входят, помимо Архангельской области, еще 8 субъектов, и потому нуждаются в более детальной проработке. В статье Сазановой и Лупачевой [5] производится краткий анализ рынка жилищного строительства Архангельской области, задействуются основные факторы. В общих чертах приведены направления развития сферы, при этом работа опубликована в 2019 году, до событий 2020–22 гг. в мировой экономике. Статья 2021 года [6] дает представление о состоянии строительной отрасли Архангельской области и ее места в Российской экономике. Большое внимание уделяется доступности жилья для населения и динамике роста цен за квадратный метр. Данное исследование имеет потенциал для углубленного изучения вопроса, с учетом корректировки статистических данных, полученных за последующий год, и с применением других методов.

По данным на апрель 2022 г. застройщики жилья в Архангельской области осуществляют строительство в трёх территориальных образованиях: г. Архангельск, г. Северодвинск, Котласский район (г. Котлас) [7]. Лидирует по объему текущего строительства г. Архангельск, областной центр — 35 ед. (58,3 %) строящихся домов. На втором месте — г. Северодвинск, второй по величине и значимости город области, — 24 ед. (40,0 %) строящихся домов.

Всего по всем образованиям строится 60 домов. Совокупная площадь жилых единиц 423 005 м кв. По сравнению с предыдущим годом (62 дома), объемы строительства уменьшились незначительно.

В целом за период с 01.09.2019 по 01.03.2022 наблюдается снижение совокупного объема строительства (см. Рисунок 1).

Наибольший объем текущего строительства зафиксирован в 2019 году, максимальное число домов — 104. После этого зафиксировано падение объемов, вплоть до 2022 года. Очевидно, это связано с экономическим кризисом, вызванным пандемией COVID-19. Так, к началу 2020 года в области строится 100 объектов. К июлю 2020 г. показатель падает до 86 объектов, а в конце того же года достигает отметки в 69 объектов жилой недвижимости. Таким образом, количество объектов текущего строительства в регионе за период с сентября 2019 г. по март 2022 г. сократилось чуть меньше, чем в два раза.

Проанализированные выше данные отражают те объекты, которые находятся в процессе строительства на момент сбора данных, без привязки к жизненному циклу объекта.

Рассмотрим распределение выдачи разрешений на строительство по годам (рисунок 2).

Рис. 2. Распределение жилых новостроек Архангельской области по годам выдачи разрешения на строительство [8]

Как видно, на период с 2012 г. по 2017 г. приходится суммарно 18,6 % от всего объема выданных разрешений. Рекордно большое количество разрешений на строительство выдано в 2018 году 34,7 %. На последующие 2019 и 2020 гг. приходятся 19,7 % и 27,0 % соответственно. Такую ситуацию в 2018 году можно объяснить проводимыми реформами долевого строительства. Объекты, которые к 1 июля 2019 года были построены на 30 % и более, если при этом 10 % квартир в них куплены дольщиками, имеют право завершить строительство без использования эскроу-счетов. Строительные организации стремились успеть начать как можно больше объектов до вступления в силу новой системы.

Однако не менее важно понимать дальнейшую судьбу таких объектов: были ли они достроены и введены в эксплуатацию в срок. В связи с этим стоит рассмотреть динамику переносов планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Рис. 3. Анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию [8]

По всей вероятности, это связано с принятием Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», в соответствии с которым было продлено действие разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

По состоянию на февраль 2021 г. строительство жилья в Архангельской области осуществляют 26 застройщиков (брендов), которые представлены 51 компанией (юридическим лицом).

Второй год подряд лидирует застройщик Группа «Аквилон», которой принадлежит 29,0 % всех строящихся домов. Следующий за ним «ПСХ СоюзАрхСтрой» отстает с большим отрывом, его доля на рынке составляет 8,1 % строящихся домов. Замыкает ТОП-3 ГК «АГР», который по количеству домов уступает следующему застройщику, но обгоняет его по совокупной площади жилых единиц, 8,1 % и 8,4 % соответственно против 6,5 % и 7,8 % у ГК «СМК». Остальные бренды имеют близкие по значениям показатели и значительно уступают в них лидерам списка.

Таким образом, мы видим, насколько неравномерно распределены доли застройщиков на рынке строящегося жилья, практически треть объектов принадлежит одной организации, что свидетельствует о нездоровой конкурентной среде на рынке.

Для большинства населения собственное жилье является дорогостоящей покупкой, поэтому стоимость квадратного метра жилой недвижимости — один из важнейших факторов. В зависимости от соотношения этого показателя и уровня доходов населения определяется также доступность жилья в регионе.

По состоянию на 2022 год средняя цена за квадратный метр на рынке вторичной недвижимости составляет 87 312 рублей. По сравнению с предыдущим 2021 годом — цена составляла 65 535 рублей за квадратный метр — показатель увеличился на целых 33,23 %. В свою очередь, в 2021 году цена за квадратный метр по сравнению с 2020 годом увеличилась на 10,08 % [9]. Данный скачок и последующий бурный рост цен соответствует ситуации на рынке недвижимости России.

Подводя итог данному исследованию, мы можем выделить следующие особенности рынка жилищного строительства Архангельской области:

1. Абсолютными лидерами по объемам текущего строительства являются два крупнейших города региона: Архангельск Северодвинск;
2. Несмотря на тяжелую экономическую ситуацию в стране, падение объемов строительства небольшое;
3. Наибольшее количество переносов сроков ввода в эксплуатацию объектов приходится на переносы с 2020 на 2021 гг.;
4. На рынке образуется опасная конкурентная ситуация, связанная со значительным перевесом в сторону одной компании-застройщика «Аквилон»
5. В последние три года наблюдается стремительный рост цен за квадратный метр строящегося жилья.

Литература:

1. Усолкина Е. А., Сыщикова Т. Л. Анализ тенденций развития жилищного строительства г. о. Самара / Е. А. Усолкина, Т. Л. Сыщикова. — Текст: непосредственный // «Вестник Самарского муниципального института управления». — 2019. — № 1. — С. 83–91.
2. Савченко Е. Ю. Анализ особенностей рынка жилищного строительства г. Краснодара / Е. Ю. Савченко. — Текст: непосредственный // «Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук». — 2012. — № 10. — С. 149–154.
3. Шестаков А. В. Система муниципального жилищного контроля в г. Архангельске. Особенности и проблемы развития / А. В. Шестаков — Текст: непосредственный // «Вестник науки и образования». — 2018. — № 10(46). — С. 70–74.
4. Емельянова Е. Е., Чапарагина А. Н. Состояние и специфика рынка жилья Арктических регионов РФ / Е. Е. Емельянова, А. Н. Чапарагина — Текст: непосредственный // «Арктика и Север». — 2020. — № 40. — С. 26–46.
5. Сазанова Е. В., Лупачева С. В. Анализ рынка жилищного строительства Архангельской области / Е. В. Сазанова, С. В. Лупачева — Текст: непосредственный // Инженерные задачи: проблемы и пути их решения. — Архангельск, 2019. — С. 32–34
6. Жура С. Е., Баданина А. А. Особенности строительной отрасли в Архангельской области / С. Е. Жура, А. А. Баданина — Текст: непосредственный // «Социально-политические исследования». — 2021. — № 3(12). — С. 72–87
7. Обзоры жилищного строительства: Архангельская область [Электронный ресурс] / Единый ресурс застройщиков: [сайт]. 2021. — URL: https://erzrf.ru/issledovaniya?shop_regions=Архангельская %20область (дата обращения: 20.10.2022)
8. Аналитический обзор: строительство жилья профессиональными застройщиками [Электронный ресурс] / ЕРЗ-Аналитика: [сайт]. 2021. — URL: https://erzrf.ru/images/repfle/17708126001REPFLE.pdf (дата обращения: 01.03.2022)
9. Динамика стоимости жилья: Архангельская область [Электронный ресурс] / RealtyMag.ru: [сайт]. 2022. — URL: https://www.realtymag.ru/arhangelskaya-oblast/kvartira/prodazha/prices/all-time (дата обращения: 21.10.2022)