В статье рассматриваются существующие проблемы предоставления земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства. Внимание уделено анализу норм, ограничивающих заключение нового договора аренды земельных участков, на которых расположены указанные объекты.
Ключевые слова: земельный участок, договор аренды, объекты незавершенного строительства
The article discusses the existing problems of providing land plots on which the objects of unfinished construction are located. Attention is paid to the analysis of the norms limiting the conclusion of a new lease agreement for land plots on which these objects are located.
Keywords: land plot, lease agreement, construction in progress, law enforcement practice.
В большинстве городов России имеется проблема наличия объектов незавершенного строительства, строительство которых приостановлено на долгие годы. По данным счетной палаты количество «проблемных объектов», строительство которых приостановлено, в 2019 достигло 3,4 тысяч объектов, число «брошенных» объектов превысило 4 тысяч объектов [4, c.35].
Земельный участок собственнику объекта незавершенного строительства передается в аренду без торгов однократно для завершения строительства. При условии, что в течение 6 месяцев со дня окончания срока действия ранее заключенного договора аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, уполномоченный орган управления не обратился к суду с заявлением об изъятии объекта путем продажи его с публичных торгов, либо в суд отказался выполнить это требование, либо объект не был продан на публичных торгах по причине отсутствия желающих участвовать в них (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [1, c. 4147].
Наряду с этим, в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), а именно в ст. 239.1 говорится, если расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности или предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, находящиеся на таком участке, можно изъять по решению суда у собственника путем продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено законодательством РФ [2, c.3301]. Нормами ЗК РФ предусматривается единовременное предоставление земельного участка без проведения аукциона в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, приобретшему право на это в результате публичных торгов по продаже данного объекта, изъятого у нынешнего собственника в связи с расторжением договора аренды земельного участка (пп.1 п.5 ст.39.6 ЗК РФ).
Примером может послужить следующее дело. Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Исковые требования мэрии города обоснованы ссылками на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 8, 12, 239.1 ГК РФ и мотивированы прекращением договора аренды земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком [3]. В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Следовательно, суд решил изъять у общества с ограниченной ответственностью объект незавершенного строительства [5].
В соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ), не могут приобретать право на земельный участок, собственники данных объектов незавершенного строительства, на которых расположены эти объекты. Это следует из п. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ об объектах незавершенного строительства не называются. При этом, в нормах гражданского права устанавливается перечень объектов, которые содержат не только здания или сооружения, но и иные объекты недвижимости (ст.552 ГК РФ).
Особенность реализация такого принципа проявляется в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому граждане, юридические лица, владеющие зданиями, сооружениями, расположенными на таких земельных участках, имеют исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду. Данная норма не содержит объекты незавершенного строительства, таким образом, она не распространяется на земельный участок, на котором расположены подобные объекты. Складывается определенная судебная практика, в которой говорится, что признается правомерным отказ со стороны суда, в отношении компетентных органов управления, в целях предоставления земельного участка, так как собственник объекта незавершенного строительства такого права по ст. 39.20 ЗК РФ не имеет [6].
Таким образом, анализируя нормы, которые ограничивают заключение нового договора аренды земельного участка и расположенных на них объектов незавершенного строительства, предоставляется возможность формирования юридического механизма, позволяющего рационально использовать земельный участок с разрешенным использованием, то есть строительство зданий, сооружений. Вместе с тем, выявляются пробелы правового регулирования этих аспектов при их исследовании, которые являются причиной возникновения не унифицированной правоприменительной практики, впоследствии чего сокращают результативность действия правовых норм для определения правового режима земельных участков под объектами незавершенного строительства.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательств Российской Федерации 2001 г. N 44 ст. 4147.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
- Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 137-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4148.
- Бюллетень счетной палаты РФ. Незавершенное строительство. 2020, № 11 (276). С. 35.
- Решение Арбитражный суд Новосибирской области от 13 января 2020 г. по делу № А45–22872/2019/ // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ. URL: https://sudact.ru / (дата обращения: 13.11.2022).
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21–17-К5 // Интернет-ресурс Законы, кодексы и нормативно-правовые акты РФ. URL: https://legalacts.ru / (дата обращения: 19.01.2022).
