Договор аренды недвижимого имущества: проблемы и перспективы развития правового регулирования



В статье рассматривается проблематика правового регулирования договора аренды. Автором отмечается, что в настоящее время требуется уточнение используемых понятий и имеющихся норм.

Ключевые слова: договор аренды, арендные отношения, аренда особых объектов, аренда зданий и сооружений, нежилые и жилые помещения.

Договор аренды является одним из самых распространённых договоров гражданско-правового характера. В условиях современной рыночной экономики разнообразие форм аренды движимого и недвижимого имущества является мощным рычагом ее функционирования. В связи с этим вопросы правового регулирования и исполнения договора аренды приобретают особую актуальность.

В первую очередь это обусловлено популярностью арендных отношений и их эффективностью как в предпринимательской сфере, так и в частной. Например, договор аренды земельного участка, даёт возможность собственнику получать выгоду от его сдачи, а арендаторам, в свою очередь, предоставляет возможность временно владеть и пользоваться им для решения каких-либо задач имущественного характера и получения своей выгоды. С помощью аренды граждане разрешают и жилищную проблему: осуществляют строительство на предоставленных в аренду земельных участках, в дальнейшем оформляя их в собственность.

Во-вторых, актуальность проблематики регулирования договора аренды подтверждается увеличением числа судебных споров, связанных с применением правовых норм юридическими и физическими лицами в области владения, пользования и распоряжения движимым и недвижимым имуществом. Так из ниже представленной таблицы следует, что в 2021 году суды общей юрисдикции удовлетворили исковые требования в результате рассмотрения дел, связанных с арендными отношениями на сумму около трех миллиардов рублей.

Таблица 1

Судебная статистика по гражданским спорам, связанным с арендой за 2020–2021 г.г. [5]

Год	Показатель	Рассмотрено дел	Удовлетворено	Доля удовлетворенных	Взысканная сумма (тыс. руб.)
2021	Иски из договора аренды имущества	13 215	12 434	94.0	2 931 530
2020	Иски из договора аренды имущества	12 024	11 288	93.0	1 787 535

В связи с экономическими преобразованиями современное российское законодательство терпит регулярные изменения, вызванные проблематикой в сфере правового регулирования договоров аренды недвижимого имущества. Несомненно, общество нуждается в гарантиях защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов деятельности. Вносимые преобразования, так или иначе, отражаются на уровне жизни российского населения, поэтому важно изучить договорные формы внедрения хозяйственной деятельности, среди которых важное место занимает аренда.

Основы арендных отношений урегулированы гражданским законодательством, в частности общие нормы для всех видов договоров аренды установлены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ) [1], с выделением отдельных глав, регламентирующих отношения сторон договора аренды в зависимости от арендуемого объекта. Особенности заключения и исполнения некоторых видов договоров аренды уточняются в отраслевых актах. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или только во временное пользование арендатору имущество, в том числе недвижимое, которым он имеет право распоряжаться, а арендатор в свою очередь обязуется принять, пользоваться и владеть переданным в аренду имуществом без права распоряжения им.

Одной из проблем договора аренды является отсутствие определенного критерия для типологии договора аренды. Как правило, договоры аренды, не входящие в перечень, установленный главой 34 ГК РФ, остаются без должного законодательного урегулирования. Например, к договору найма жилого помещения, предусмотренному п. 2 ст. 671 ГК РФ, в качестве правового регулирования применяются аналогии права, регламентирующие договор аренды нежилых помещений, которые, в общем и целом, поддаются регулированию общими нормами по поводу арендных отношений. Как показывает практика, урегулирование договора аренды нежилых помещений общими положениями о договоре аренды в целом оставляет после себя достаточно большое количество правовых проблем и «компромиссных решений» в судебной практике.

Т. А. Дугарская, Е. А. Корепина выделяют в качестве проблемы отсутствие отдельных норм, регулирующих арендные отношения, связанные с нежилыми помещениями, а также смешением норм в отношении зданий и сооружений [3, с. 67]. Действительно, исходя из использования понятия здания при регистрации прав в едином реестре прав на недвижимое имущество следует, что под зданиями понимаются и многоквартирные дома, здания в которых могут быть жилые помещения. При этом помещение в здании может иметь как жилое, так и нежилое назначение, а помещение в сооружении — только нежилое. Статус жилого имущества предполагает наличие особых норм, связанных с жилищным правом.

Следующим проблемным моментом в правовом регулировании можно назвать недостаточность регламентации аренды государственного и муниципального имущества.

Важность рассматриваемых отношений объясняется проблемными вопросами, возникающими при арендных отношениях государственного и муниципального имущества, в том числе при заключении договоров аренды на торгах. Согласно статистическим данным с Официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов торги по аренде государственного и муниципального имущества является самым многочисленным лотом [6].

Отметим, что за последнее десятилетие численность земель в частной собственности не увеличилась и на 1 января 2022 года всего лишь 7,8 % земельного фонда страны [2]. Из этого следует, что большая часть земельного фонда сосредоточена в государственном и муниципальном управлении. Таким образом, исследование действующих особенностей правового регулирования аренды государственного и муниципального имущества является также особо актуальным.

Порядок предоставления в аренду таких земель в собственность граждан вызывает у последних множество вопросов, в том числе по сбору и предоставлению документов, процедуре передачи земли, требующих профессиональных разъяснений.

Решение этих проблем состоит в разъяснении заинтересованным лицам их прав, исследовании вопросов заключения аренды государственного и муниципального имущества.

Отметим, что аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды имущества, находящейся в частной собственности более строгими правилами. В качестве основных различий стоит выделить выбор арендатора, который осуществляется в большинстве случаев на торгах, определение арендной платы с участием профессионального оценщика, ограничения на последующую передачу имущества в субаренду.

Согласно ст. 168 ГК РФ, договор, заключенный в обход установленным требованиям о торгах, могут признать в судебном порядке недействительным. При этом, в связи с тем, что фактическое пользование до признания договора арены недействительным состоялось, арендная плата не возвращается. Это подтверждает судебная практика [4].

ГК РФ устанавливает требования по заключению договора аренды в письменном виде особых случаях, например, только в отношении некоторых видов арены или в случаях заключения договора с юридическим лицом, в случае государственной регистрации права аренды и др. Однако, заключения договора в письменной форме договора аренды недвижимого имущества, передаваемого органами публичной власти не предусмотрено. Вместе с тем по факту, договоры в устной форме не заключаются. Более того, для договоров аренды, предметом которых является государственное или муниципальное имущество устанавливаются типовые и обязательные условия. Таким образом, условие об устном заключении данного вида договора аренды не является действительным по факту.

В заключение наших рассуждений констатируем, что правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества представляет достаточно сложную задачу и до сих пор не полностью не разрешенную. Вышеизложенное свидетельствует о недостаточности норм в отношении аренды некоторых видов недвижимого имущества и особых объектов. Таким образом, одним из направлений совершенствования правового регулирования договора аренды нам видится в уточнении существующих норм (обязательность письменной формы в случае заключения договора аренды в отношении государственного и муниципального имущества), а также в регламентации используемых понятий (заданий, сооружений).

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996.– № 5. С. 410.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2021 году. — URL: https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/16-upr/Государственный %20(национальный) %20доклад %20о %20состоянии %20и %20использовании %20земель %20в %20РФ %20в %202021 %20году.pdf (дата обращения 16.11.2022).
3. Дугарская Т. А., Корепина Е. А. Теоретические проблемы аренды нежилых помещений // Материалы международного научного форума «Образование. Наука. — 2022. — С. 67–71.
4. Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2017 N 304-ЭС17–11341 по делу N А27–12625/2016 // СПС КонсультантПлюс.
5. Судебная статистика РФ. — URL: https://stat.апи-пресс.рф/stats/gr/t/22/s/29 (дата обращения 16.11.2022).
6. Торги Российской Федерации. Недвижимость, земельные участки, транспорт и другое имущество — URL: https://torgi.gov.ru/new/public/lots/reg (дата обращения 16.11.2022).