Данная статья рассматривает понятие и основные типы офисов в рамках коммерческой деятельности предприятий. Автором также рассматриваются основные подходы к дефицинии «коммерческой недвижимости» в литературе.
Ключевые слова : рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, офисная недвижимость, аренда.
В условиях конкурентной рыночной экономики появлялись новые компании, менялись привычки потенциальных клиентов, в результате чего произошло быстрое развитие рынка коммерческой недвижимости. Также стоит отметить, что решение о выборе офиса-одно из самых важных решений современного предпринимателя. Спрос на помещения, в свою очередь, зависит от экономического развития страны и размера арендных ставок.
Рынок коммерческой недвижимости — это сложная социально-экономическая система, которая существенно отличается от многих других сегментов товарных рынков, которые больше изучены другими исследователями [2, с. 69]. Так, например, согласно критерию пространственного охвата, на местном рынке предметом сделки купли-по продаже недвижимости являются объекты недвижимости, выбор которых искатель ограничивает ближайшим местоположением. В данном случае типичной коммерческой недвижимостью являются небольшие магазины.
В свою очередь, региональный рынок имеет более широкий охват потенциальных клиентов, в результате чего предприниматели приобретают офисы, торговые и сервисные объекты, небольшие промышленные объекты и складские помещения.
Внутренний рынок, естественные границы которого совпадают с границами страны, включает в себя офисную и коммерческую недвижимость с общенациональным охватом. Мировой рынок выходит за пределы административных границ одной страны и включает недвижимость, связанную с международным бизнесом.
Из вышеприведенной классификации коммерческой недвижимости, к таким объектам относятся сервисные, офисные и складские помещения, которые позволяют вести бизнес определенному предпринимателю.
В отличие от жилой недвижимости, определение которой встречается в равной степени в литературных источниках, а также в различных законодательных актах, определение коммерческой недвижимости не имеет однозначного определения в научной литературе. Большинство исследователей сходятся во мнении о том, что под термином «коммерческая недвижимость» понимается такая недвижимость, которая приобретена или построена с целью получения прибыли от аренды [1, с. 88]. Представленное определение коммерческой недвижимости ограничивается только теми объектами недвижимости, в которых осуществляется хозяйственная деятельность, заключающаяся в аренде площадей под деятельность арендаторов (производственную, коммерческую, сервисную и т. д.).
Дальнейшая дезагрегация рынка коммерческой недвижимости позволяет выделить рынок офисной недвижимости. Офисы предстают в качестве нежилой недвижимости, которая арендуется либо приобретается компаниями, оказывающими различные виды услуг на рынке или торгующих какими-либо товарами [3]. В них реализуются конкретные, специфические функции, не связанные непосредственно с производством материальных благ или с их продажей.
Рынок офисной недвижимости отличается в разных городах, каждый из которых характеризуется определенной пространственной структурой, являющихся результатом многочисленных преобразований, происходящих в ходе длительного процесса развития городов. Соответственно, офисные помещения должны быть расположены в центральном деловом районе или в развитых пригородах. В крупных городских центрах деловая зона имеет преимущества локализации, которые связаны с сосредоточением на небольшой площади многих предприятий, осуществляющих одинаковую или аналогичную деятельность. Коммерческий успех такой собственности зависит от ее местоположения, доступа к рабочей силе, системы общественного транспорта и доступа к бизнес-услугам.
В современные дни существует типология офисных зданий как объектов коммерческой недвижимости, которая с их формой застройки и назначением. Основные результаты представлены в таблице 1.
Таблица 1
Типология офисных зданий как объектов коммерческой недвижимости
|
Тип здания |
Характеристика здания |
|
Склад |
Оно предназначено для любой сервисной деятельности (непроизводственной и не связанной с продажей товаров); |
|
Научно-исследовательский центр |
Специализированные офисные помещения, которые занимаются научной деятельностью; |
|
Здание учреждения |
Здания, предназначенные для органов местного самоуправления и правительства; |
|
Офисное здание |
Здание, предназначенное для арендаторов, где представлены приемная, конференц-зал и т. д. |
С развитием рынка недвижимости появляются все новые формы и типы офисных зданий, которые соответствуют ожиданиям арендаторов.
В рамках российского права не определены, официально, однозначные критерии, позволяющие классифицировать офисную недвижимость. Исследователи разрабатывают критерии их классификации, принимая во внимание правильные параметры, относящиеся к их стандарту использования и привлекательности местоположения.
Современная шкала офисов включает три класса — A, B, C. Как правило, класс A означает, что офисная недвижимость довольно новая и построена по самым высоким стандартам. Здание должно иметь современную архитектуру, высококачественные отделочные материалы и очень быстрые системы связи. Кроме того, оно должно быть расположено в центре города.
Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.
Класс C означает устаревшую, менее функциональную или технически некачественную недвижимость. Эти объекты расположены в менее популярных туристических местах города, в так называемых «спальных районах». Такая классификация встречается также и в зарубежной литературе.
Таким образом, офисы — это недвижимость, которая должна приносить арендодателю доход от сдачи в аренду помещения другим пользователям (арендаторам) в целях его реализации. Тип и конструкция здания, необходимое оборудование и т. д. определяются типом предпринимательской деятельности, осуществляемой в них арендатором. Соответствие спроса и предложения приводит к появлению все новых форм застроек офисной недвижимости и их строительству вместе с новыми архитектурными тенденциями или связанными тенденциями, например, защитой окружающей среды.
Литература:
- Бычкова, М. В. Исследование понятия «Коммерческая недвижимость» // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2009. — № 4. — С. 86–91.
- Журавлев, Н. В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике // Социально-экономические явления и процессы. — 2012. — № 1. — С. 68–71.
- Соколова, Н.Н., Володченко, В.С., Ланцова, Д.С., Ивлев, О.Ю., Метельницкая, Т. А. Рынок офисной недвижимости // Достижения науки и образования. — 2019. — № 1. — С. 32–33.
