К вопросу о регулировании риелторской деятельности

Дополнительное правовое регулирование риелторской деятельности государством — это неизбежная и закономерная в современных условиях необходимая реальность. Объемы строительства и ввода жилья в Российской Федерации увеличиваются каждый год. Нормативных правовых актов, выделяющих и регламентирующих риелторскую деятельность, нет, что в свою очередь порождает огромное количество недобросовестных участников рынка недвижимости.

Ключевые слова : риелтор, риелторская деятельность, федеральный закон, правовое регулирование, саморегулирование.

Изменения, произошедшие в российской экономике и обществе в целом после прекращения существования СССР, привели к становлению многообразия типов и форм хозяйственной деятельности, и развитию института собственности. Изменилась вся структура и механизм функционирования экономики страны.

За последнее два десятилетия количество сделок с недвижимостью, среди которых сделки с участием риелторских организаций, значительно возросло. С ноября 2009-го по сентябрь 2021 года на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве было зарегистрировано свыше 1,5 млн переходов прав по договорам купли-продажи жилья. Так, в 2017 году в Управлении Росреестра по городу Москве зарегистрировало 123894 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья (сделки со вторичным жильем). В 2020 году этот показатель составлял 148946 переходов прав [1].

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин в феврале 2023 года выступил с докладом на «правительственном часе» в Государственной Думе. Темой доклада стал ход реализации национального проекта «Жильё и городская среда». Ирек Файзуллин отметил, что на мероприятия национального проекта в 2022 году было направлено 258,5 млрд рублей. Ввод жилья составил рекордные 102,7 млн кв. м. Выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,8 трлн рублей [2].

В феврале 2023 года на площадке московской «Деловой России» прошел круглый стол по теме «Как защитить потребителя от некачественной услуги по сопровождению сделок с недвижимостью», на котором президент Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников, назвал шокировавшие всех присутствовавших цифры. По мнению эксперта, вне «серой зоны» в Москве находится лишь 15 тыс. из 70 тыс. работающих сегодня на рынке риэлторов — при том, что в столице только в 2022 году было совершенно свыше 130 тыс. сделок с недвижимостью на общую сумму около 2 трлн рублей, а вовлеченность риелторской услуги в них составляет почти 91 % [3].

Последние 10–15 лет цены на рынке недвижимости во многих странах выросли в несколько раз [4]. За последние два года США показали рекордный рост [5] почти на 20 % в долларах, Россия — на 20 % в рублях. Одним из факторов роста цен на недвижимость во всем мире явилась пандемия COVID-19. При этом основными причинами этого стали низкие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с недостаточным уровнем предложения. На фоне роста рынка недвижимости значительно увеличилось риелторское сообщество, так как большого труда не составляет продать или купить объект недвижимости на растущем рынке.

Рост объемов вводимого жилья, увеличение количества сделок с недвижимостью объясняют то, что профессиональные специалисты по оказанию риелторских услуг в настоящее время становятся все более востребованными.

Но с апреля 2022 года ситуация на рынке недвижимости начала меняться. Как отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью в январе 2023 года для газеты «Московский Комсомолец» [6] цены на жилье сегодня сильно завышены. Застройщики, привыкшие играть на повышение, с трудом идут навстречу покупателю и не спешат опускать цены. Но стоимость жилья сейчас настолько оторвана от платежеспособного спроса, что продать квартиры по завышенной стоимости не помогает ни льготная, ни даже так называемая «нулевая» ипотека, ставки по которой опускались до 0,01 % в прошлом году. По его прогнозу, цены на жилье должны снизиться до 30 % от весенних максимумов или на 15–20 % от текущего уровня цен, вернувшись таким образом к адекватному уровню начала 2020 года.

Вот как раз на нестабильном рынке недвижимости и нужны профессиональные риелторы, которые смогут отстоять финансовые интересы своих клиентов за короткий промежуток времени, и удовлетворить их потребности. Снижение рынка недвижимости отсеет некомпетентных риэлторов, которые не умеют работать на «вечно убегающем» рынке.

Правовое регулирование риелторской деятельности в настоящее время в основном регулируется частью 2 Гражданского кодекса РФ, и дополнительно главами, регламентирующими договоры возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, и частью 1 Гражданского кодекса РФ в отношении общих условий о договоре.

Представители риелторского бизнес-сообщества и власти не однократно предпринимали попытки на законодательном уровне решить вопрос о регулировании риелторской деятельности. В частности, принятие федерального закона о риелторской деятельности, а также лицензирования и саморегулирования риелторской деятельности.

Так, член Правления Российской гильдии риэлторов (далее — РГР) Андрей Хромов [7], считает, что власти страны всерьез посмотрят на систему сертификации в том случае, если все ассоциации РГР в полной мере будут соответствовать определенным требованиям, и если саморегулируемые организации на рынке недвижимости будут присутствовать во всех субъектах РФ. На данный момент система сертификации риелторских услуг охватывает 63 % территории РФ. Так, Андрей Хромов отмечает, сто в силу добровольности, системой сертификации услуг на рынке недвижимости охвачено всего 20 % участников рынка. Это более полутора тысяч агентств недвижимости с более чем 15 000 аттестованных специалистов рынка недвижимости. Но все-таки значительная часть агентств недвижимости не участвует в системе сертификации. Во многих случаях потребители риелторских услуг даже не знают о существовании системы сертификации.

Профессиональный риэлтор должен нести ответственность за процесс совершения сделки и допускаться к работе только после получения лицензии или аккредитации. Такое мнение выразил член комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский во Владивостоке на VII Восточном экономическом форуме в сентябре 2022 года [8].

Первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Иван Сухарев [9] в ноябре 2022 года подготовил проект закона о посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью. Законопроектом предусмотрено, что правовое регулирование риелторской деятельности необходимо выделить в отдельный закон, в соответствии с которым будет создан единый госреестр агентов по работе с недвижимостью, определен орган государственной власти, уполномоченный в сфере регулирования риелторской деятельности, и введена система обязательного страхования сделок с недвижимостью. Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, сейчас в России широко востребованы услуги на рынке сделок с недвижимостью. При этом из-за отсутствия специальных правовых норм в сфере риелторской деятельности возникают серьезные риски для потребителей услуг, связанные, в частности, с недостаточным профессионализмом отдельных агентов.

В пользу принятия федерального закона о регулировании риелторской деятельности на рынке недвижимости говорит и тот факт, что с увеличением количества сделок с недвижимостью, увеличивается количество недобросовестных участников рынка недвижимости и мошеннических схем.

Руководитель юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Инна Красовская заявила, что в последние годы наблюдается увеличение мошеннических операций с недвижимостью, и в этом году тенденция продолжится [10]. За девять месяцев 2022 года количество заявлений о преступлениях с недвижимостью, по данным МВД, выросло на 14,9 % по сравнению с тем же периодом 2021 года. Количество судебных дел, связанных с недвижимостью (за исключением строящегося жилья), выросло с 435 тысяч в 2020 году до 700 тысяч в 2021 году, хотя количество переходов прав в Росреестре увеличилось лишь примерно на 14 % [11]. На фоне экономических и социальных изменений мошенники активизируются, а обычные граждане становятся менее внимательными, склонными к импульсивным поступкам, объясняет она тенденцию.

Между тем, нельзя не согласиться с рядом авторов [12, с. 89], которые придерживаются существующей позиции Государственной Думы РФ, в соответствии с которой, лицензирование риелторской деятельности является избыточным методом государственного регулирования такой деятельности на рынке недвижимости, и введение лицензирования риелторской деятельности противоречит установленному законодательством критерию определения лицензируемых видов деятельности, согласно которому лицензированию подходят такие виды деятельности, государственное регулирование которых не может осуществляться другими способами.

Литература:

1. Росреестр по Москве: статистика регистраций за 12 лет. — Текст: электронный // Росреестр: [сайт]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-po-moskve-statistika-registratsiy-za-12-let/ (дата обращения: 21.02.2023).
2. Глава Минстроя России выступил с докладом на «правительственном часе» в Государственной Думе. — Текст: электронный // Минстрой России: [сайт]. — URL: https://www.minstroyrf.gov.ru/press/glava-minstroya-rossii-vystupil-s-dokladom-na-pravitelstvennom-chase-v-gosudarstvennoy-dume/ (дата обращения: 21.02.2023).
3. Без «оттенков серого»: как можно навести порядок на столичном риелторском рынке?. — Текст: электронный // «Строительная газета»: [сайт]. — URL: https://stroygaz.ru/publication/biznes/bez-ottenkov-serogo-kak-mozhno-navesti-poryadok-na-stolichnom-rieltorskom-rynke/?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https %3A %2F %2Fdzen.ru %2Fnews %2Fsearch %3Ftext %3D (дата обращения: 21.02.2023).
4. Мировой рынок недвижимости: когда цены станут «как прежде»? — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/61ae027e9a79475ce5583cad (дата обращения: 21.02.2023).
5. U. S. Annual Home Prices Gain a Record 18 % in July. — Текст: электронный // Bloomberg: [сайт]. — URL: https://www.bloomberg.com/news/articles/2021–09–07/u-s-annual-home-prices-gain-a-record-18-in-july?srnd=premium-europe (дата обращения: 21.02.2023).
6. На рынке недвижимости надувается «пузырь»: обратная сторона ипотечного рекорда. — Текст: электронный // MK.ru: [сайт]. — URL: https://www.mk.ru/economics/2023/02/05/na-rynke-nedvizhimosti-naduvaetsya-puzyr-obratnaya-storona-ipotechnogo-rekorda.html (дата обращения: 21.02.2023).
7. Саморегулирование риэлторской деятельности неизбежно. — Текст: электронный // «Квартирные истории»: [сайт]. — URL: https://flat-story.ru/andrej-xromovsamoregulirovanie-rieltorskoj-deyatelnosti-neizbezhno/ (дата обращения: 21.02.2023).
8. Депутат Госдумы предложил допускать к работе только лицензированных риелторов. — Текст: электронный // ТАСС: [сайт]. — URL: https://tass.ru/obschestvo/15690193 (дата обращения: 21.02.2023).
9. Информацию о риелторах предложили собрать в едином реестре. — Текст: электронный // Парламентская газета. Издание Федерального Собрания РФ: [сайт]. — URL: https://www.pnp.ru/economics/informaciyu-o-rieltorakh-predlozhili-sobrat-v-edinom-reestre.html (дата обращения: 21.02.2023).
10. Число мошенников — продавцов жилья резко выросло. — Текст: электронный // Интернет-портал «Российской газеты»: [сайт]. — URL: https://rg.ru/2022/12/08/sdelka-bez-sledstviia.html (дата обращения: 21.02.2023).
11. Краткая характеристика состояния преступности в Российской Федерации за январь — декабрь 2022 года. — Текст: электронный // МВД РФ: [сайт]. — URL: https://мвд.рф/reports/item/35396677/ (дата обращения: 21.02.2023).
12. Актуальные вопросы правового регулирования рынка риэлторских услуг / А. А. Минина, С. М. Перепадя, О. А. Перепадя, Е. А. Цыганкова. — Текст: непосредственный // Право и государство: теория и практика. — 2021. — № 12(204). — С. 86–89.