Статья посвящена исследованию проблемы заключения договора купли-продажи жилых помещений в РФ. В частности, в работе исследуется предмет договора, а также дополнительные признаки, указываемые в соответствующем документе. Обращается внимание на проблему незащищенности покупателей жилых помещений от третьих лиц, приобретаемых по договору купли-продажи, а также права самих третьих лиц на пользование жилым помещением в силу закона.
Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, купля-продажа, договор, жилое помещение.
The article is devoted to the study of the problem of concluding a contract of sale of residential premises in the Russian Federation. In particular, the paper examines the subject of the contract, as well as additional features specified in the relevant document. Attention is drawn to the problem of insecurity of buyers of residential premises from third parties acquired under a contract of sale, as well as the rights of third parties themselves to use residential premises by virtue of the law.
Keywords: civil law, real estate, purchase and sale, contract, residential premises.
Доктрина гражданского права представляет собой совокупность взаимосвязанных правовых институтов, к числу которых следует относить институт обязательственного права, юридическим выражением которого является договорное право, составляющее большую часть теории и практики исследуемой отрасли.
Одним из самых распространенных в науке гражданского права является договор купли-продажи недвижимости. В свою очередь, сделки с последней имеют важное практическое значение, поскольку недвижимость повсеместно представлена в жизни человека, каждый из нас ежедневно пользуется ее свойствами для проживания, ведения профессиональной деятельности и других целей. Наряду с этим, права на столь ценный объект и сделки с ним часто становятся предметом судебных споров, а вопросы правового регулирования заключения договоров в сфере недвижимости продолжают становиться центром внимания научных дискуссий [1, С. 112].
На сегодняшний день одной из самых распространенных гражданских сделок является заключение договора купли-продажи жилых помещений. Причины складывающихся обстоятельств очевидны — жилые помещения представляют собой особый объект гражданского права, правовая регламентация взаимодействия с которым отличается особой системностью и сложностью. В связи с этим считаем целесообразным исследовать юридическую природу договора купли-продажи жилых помещений и его особенности в поисках актуальных проблем правовой регламентации, а также причин судебных споров в целях их устранения.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ [2] (Далее — ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В рамках заявленного исследования особое внимание следует уделить такому объекту вышеупомянутого договора, как жилое помещение.
Согласно ст. 554 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является его предмет, в частности, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (в большинстве случаев достаточно указать кадастровый номер [3]). При этом в договоре, как правило, указываются и иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, а также отмечается ряд дополнительных условий, сопутствующих его передаче. В частности, такие как семейное положение продавца, наличие у последнего детей, обременение жилой площади третьими лицами и т. п.
На сегодняшний день одним из проблемных аспектов совершения сделок с недвижимостью и заключением соответствующих договоров являются регулярно повторяющиеся случаи умалчивания и неведения продавцов об обременении права собственности на жилое помещение третьими лицами, факты наличия которых становятся известными уже после совершения сделки. Для того, что минимизировать риски, законодателем было предусмотрено правило указания в договоре купли-продажи жилого помещения сведений, позволяющих установить право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем иных лиц. Указанное условие относится к числу существенных, в связи с чем не указание подобной информации в договоре сопровождается признанием последнего незаключенным.
На первый взгляд данное условие направлено на полное искоренение возможности обмана со стороны продавца и передачи «обремененного» помещения покупателю без его ведома, однако практика доказывает обратное. Сведения о лицах, обладающих правом пользования жилым помещением даже после его продажи, не отражаются в Едином государственном реестре недвижимости, а действующее жилищное законодательство содержит нормы, регламентирующие порядок приобретения бессрочного права пользования ранее приватизированной квартирой [4].
Особый интерес представляет заключение кредитного договора, обеспеченного залогом, согласно которому покупатель может приобрести жилое помещение в ипотеку на средства материнского капитала. В соответствии с действующим законодательством [5], а также банковскими условиями заключения кредитного договора, соответствующее жилое помещение должно обладать свойствами ликвидности, по причине чего последний заключается с одним из совершеннолетних членов семьи. После чего последним направляется письменное обязательство в Пенсионный фонд РФ о том, что этот член семьи после погашения ипотеки в течение шести месяцев должен выделить доли на жилое помещение своим супругу и детям. Иными словами, после погашения ипотечного кредита соответствующая сторона договора обязуется переоформить свое право на жилое помещение в долевую собственность наряду с другими членами семьи.
На сегодняшний день исполнение данного обязательства не может контролироваться должным образом, поскольку в обязанности Пенсионного фонда РФ соответствующий контроль не входит, а специализированного органа или отнесения этой компетенции к одному из других не существует. В связи с тем мы можем наблюдать законодательный пробел, который в некоторых случаях может негативно сказываться на «чистоте» совершаемой в последующем сделки купли-продажи жилого помещения. Впоследствии при установлении факта существования доли в жилом помещении, которая не была выделена родителями своему ребенку, последний вправе обратиться в суд или в компетентные органы с целью оспаривания ранее совершенной сделки с соответствующим жилым помещением.
Таким образом, в данной работе нами был выделен один из существующих пробелов в праве, порождающих проблемы законодательного и практического характера. На наш взгляд, законодателю необходимо обратить должное внимание на указанный фрагмент, а также разработать систему контроля за исполнением обязательств, следующих из договора ипотечного кредитования с использованием материнского капитала. В свою очередь, заполнение данного пробела позволит усилить «прозрачность» совершения сделок купли-продажи с недвижимым имуществом, в частности, с жилыми помещениями, а также избежать множества последующих из обозначенной проблемы судебных разбирательств.
Литература:
- Гладких Т. В., Старцева С. В. Договор купли-продажи недвижимости // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2022. № 11–3. С. 112–115.
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
- Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Доступ из Справ. правовой системы «Гарант.ру».
- Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 30.12.2021) // Российская газета. 2005. № 1.
- Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ред. от 28.12.2022) // Российская газета. 2006. № 297.
