Исторические аспекты становления государственной регистрации недвижимости

В статье рассматриваются исторические аспекты государственной регистрации недвижимости, как основного элемента правового регулирования недвижимости.

Ключевые слова: государственная регистрация, недвижимость, правовое регулирование, право собственности

The article discusses the historical aspects of the state registration of real estate as the main element of the legal regulation of real estate.

Keywords: state registration, real estate, legal regulation, ownership

Государственная регистрация объектов недвижимости является ведущим элементом правового регулирования объектов недвижимости. Необходимость регистрации прав составляет главное отличие правового регулирования недвижимого имущества от правового регулирования имущества движимого, переход прав на которые по общему правилу связан с их физическим перемещением от одного лица к другому, тогда как для объектов недвижимости такая возможность полностью исключена. Поэтому изменение прав на недвижимость всегда выступает в документальной форме. При таком положении всегда должно существовать некое третье лицо, призванное фиксировать данный факт и контролировать его осуществление. В этом случае именно государство становится тем третьим для участников рынка недвижимости лицом, которое с одной стороны, фиксирует все изменения прав на соответствующий объект, а с другой стороны, выступает держателем правовой истории каждого объекта недвижимости [14].

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. [1, ст. 904] предусматривал обязательность нотариального удостоверения сделок купли-продажи строений с регистрацией их в коммунальном отделе. Несоблюдение установленного порядка регистрации влекло за собой недействительность сделки. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. [2] подобный порядок уже устанавливался не только для договоров купли-продажи, но и мены, дарения при условии, что их предметом выступали жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, в случае, если одной стороной сделки выступал гражданин, а также для договора залога жилого дома, и прекращения залога. Право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникали с момента такой регистрации.

С принятием Закона СССР от 06.03.1990 «О собственности в СССР» [4, ст. 164]статус частных собственников получили члены жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных или других кооперативов, ставшие собственниками предоставленных им в пользование квартир, дачных домов, гаражей при условии полной выплаты ими паевых взносов. Эти же положения продублировал Закон РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР» [5, ст. 164], установивший перечень объектов права собственности, в том числе, предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки.

Принятие Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [6, ст. 959] привело к огромному увеличению количества собственников жилья. Процесс разгосударствления и приватизации предприятий вовлекли в сферу рыночных отношений предприятия, как имущественные комплексы, здания, сооружения, нежилые помещения и земельные участки [20, 21, 22, 23, 24]. Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, вошли практически все виды недвижимого имущества: от отдельных жилых и нежилых помещений до предприятий и земельных участков.

Функция осуществления регистрационных действий на объекты недвижимости на тот момент была возложена на органы технической инвентаризации (Органы БТИ). При регистрации Органы БТИ прежде всего фиксировали технические характеристики объектов, сведения о собственниках (пользователях) указывались в документах также в качестве технических характеристик. Правовая экспертиза правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, не проводилась, что могло повлечь за собой отсутствие гарантий прав собственников на объекты недвижимости, а также недостоверность имеющихся сведений о зарегистрированных правах, и, как следствие, могло привести к высокому уровню правонарушений в данной сфере.

В этой связи предпринимались попытки решения данной проблемы. Так, квартиры, находящиеся в собственности граждан, были приравнены по правовому режиму к собственному дому (его части) [7]; полномочия по регистрации частной собственности на недвижимость или ее части в жилищной сфере были переданы местной администрации (исполнительным органам местного Совета народных депутатов) [8]. В соответствии с Земельным кодексом РСФСР [9, ст. 768] полномочия по регистрации земельных участков также были отнесены к компетенции местных советов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим земельным комитетам. Право собственности на земельный участок переходило к покупателю с момента регистрации договора, каждому собственнику земельного участка выдавалось свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге [10]. Указом Президента РФ [11] функции по регистрации передавались в ведение одного органа — Комитету по земельным ресурсам и землеустройству, а также устанавливалось, что в поземельной книге, наряду с документами о правах на земельные участки, должны регистрироваться и правоустанавливающие документы на недвижимость, прочно связанную с земельными участками.

Существовала необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, устанавливающего порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав. Такой специальный закон был принят лишь через четыре года после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), вступивший в силу с 31.01.1998 [12]. Таким образом, с 31.01.1998 года наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость, поскольку сам закон предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации общих норм данного закона и создание системы регистрации, соответствующей нормам ГК РФ и Закона № 122-ФЗ.

Система государственной регистрации прав на недвижимость имела двойственный характер: государственный кадастровый учет выполняет идентификационную и фискальные функции, а государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения права. Права на объект не могут существовать без объекта прав — недвижимого имущества. «Объединение двух систем имеет рациональную основу, подтвержденную логикой и практическим опытом европейских стран» [18]. В этой связи возникла необходимость объединения организационных структур и информационных ресурсов систем государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости и создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.

Объединение двух систем (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и создание Единого государственного реестра недвижимости — свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях закрепил Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) [13].

Государственная регистрация прав на недвижимость является важнейшим элементом гражданско-правового регулирования недвижимого имущества, направленная на выполнение одной из основных функций государства по обеспечению стабильности и законности оборота недвижимого имущества, осуществляемой уполномоченными им органами в целях защиты и охраны имущественных прав собственников недвижимого имущества, обеспечивающая полноту, достоверность и общедоступность сведений об учтенных объектах недвижимого имущества, о правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ сведений, направленная на обеспечение защиты интересов собственников недвижимости и обеспечения устойчивости ее гражданского оборота.

Литература:

1. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса РСФСР» // Собрание Узаконений РСФСР. 1922. № 71.
2. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964.
3. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ/ Российская газета от 08.12.1994. № 238–239.
4. Закон СССР от 06.03.1990. «О собственности в СССР» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. № 11.
5. Закон РСФСР от 24.12.1990. «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД РСФСР. 1990. № 30.
6. Федеральный закон от 04.07.1991. № 1541 (ред.от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР от 11.07.1991. № 28.
7. Закон РСФСР от 06.07.1991. № 1552–1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 11.07.1991. № 28.
8. Закон РФ от 24.12.1992. N 4218–1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» от // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 3.
9. Земельный кодекс РСФСР. 1991 // Постановление ВС РСФСР от 25.04.1991. № 1103/1–1 «О введении в действие Земельного кодекса РСФСР» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 22.
10. Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993. № 1767 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993.№ 44.
11. Указ Президента РФ от 11.12.1993. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // собрание законодательства № 50 от 13.12.1993.
12. Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. № 145.
13. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»// Российская газета от 17.07.2015. № 156.
14. Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.:Волтерс Клувер, 2007.
15. Алексеев В. А. Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее //Инф.-аналит. портал «Предпринимательство и право». 2019.(электронный ресурс)
16. Алексеев В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей: практическое пособие. М.: Юрайт, 2019.411 с.
17. Бадулина Е. В. Система государственной регистрации недвижимости в России: этапы становления и перспективы развития //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 7.
18. Бурмакина Н. И. Формирование, учет объекта недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество: Лекция //изд. РГУП.2018.
19. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним». М,1998. С. 3.
20. «Основы законодательства об аренде» от 23.11.1989 № 810-1 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного совета Союза ССР от 29.11.1989 № 25, ст.481.
21. Закон РСФСР от 3.07.1991 №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Российская газета. 1991.
22. Указ Президента РФ от 14.10.1992 № 1229 «О регулировании арендных отношении и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Российская газета. 1991.
23. Указ Президента РФ от 29.12.1991 № 341 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992.
24. Указ Президента РФ от 25.03.1992 № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». Российская газета. 28.03.1992. № 72.