В статье рассматриваются основные аспекты и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним, как основного элемента правового регулирования недвижимости.
Ключевые слова : государственная регистрация, недвижимость, право, собственность.
The article discusses the main aspects and principles of state registration of rights to real estate and transactions with it, as the main element of the legal regulation of real estate.
Keywords: state registration, real estate, law, property
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечивать публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами — стремится с помощью правовых и организационных мер упорядочить рынок недвижимого имущества, тем самым обеспечить стабильность оборота недвижимости. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из способов снижения риска на рынке недвижимости, защиты имущественных прав участников гражданского оборота и, как следствие, формирования отвечающих требованиям закона отношений на рынке недвижимости.
Актуальность данной темы обусловлена тем, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — один из важнейших институтов российского гражданского права, направленных на защиту интересов собственников, участников сделок с недвижимостью и государства.
Требования о необходимости государственной регистрации содержатся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), в соответствии с которой, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней [1].
В настоящее время действует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) [2], который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в п. 3 ст. 1 Закона о регистрации. Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим фактом, который признает и подтверждает возникновение или изменение, переход, прекращение или ограничение прав какого-либо лица на недвижимое имущество, а также обременение такого имущества.
Эффективной работе по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует регламентация административных процедур по государственной регистрации прав на недвижимость в уполномоченном Правительством Российской Федерации федеральном органе исполнительной власти (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) и его территориальных органах по субъектам Российской Федерации (управления Росреестра). В настоящее время в своей деятельности Росреестр и его территориальные органы руководствуются Административным регламентом Росреестра по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 [6]. Данный Административный регламент устанавливает состав и сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения, в том числе особенности выполнения административных процедур в электронной форме.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой осуществление уполномоченным органом административно-процессуальной деятельности с целью признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Результатом этой деятельности является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН). Он представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.
Наличие записи о праве на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.
Принципы государственной регистрации могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех правоприменительных органов, и специальные, присущие только для государственной регистрации. Ведение ЕГРН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений (п.1 ст. 7 Закона о регистрации).
К общим принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним относится, в первую очередь, законность. Порядок государственной регистрации и основания отказа устанавливаются Законом о регистрации в соответствии с ГК РФ (п.6 ст.131 ГК РФ). Вместе с тем, правоприменительная деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в значительной мере ограничена в случае регистрации прав на основании решений судебных органов. Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права на основании вступившего в законную силу решения суда.
Государственной регистрации, как и гражданскому процессу, присущ принцип гласности и публичности. Регистрационный орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.4 ст.131 ГК РФ). Все сведения ЕГРН признаны общедоступными и предоставляются Росреестром по запросу любого лица, за исключением сведений, доступ к которым ограничен Федеральным законом от 27.07.2006 № 152–ФЗ [4] «О персональных данных» [8]. Выписка, содержащая общедоступные сведения ЕГРН, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, а также иные сведения, предусмотренные п.7 ст. 62 Закона о регистрации. Росреестр несет ответственность за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН (п.1 ст. 66 Закона о регистрации). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации — обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка.
Принцип диспозитивности государственной регистрации вытекает из общего принципа гражданского права — автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей, приобретении гражданских прав своей волей и в своем интересе (п.2 ст.1 ГК). Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п.3 ст.131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записи о правах на уникальный объект недвижимости в ЕГРН.
Принцип достоверности сведений, вносимых в ЕГРН, обеспечивается государственным регистратором прав, который обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и сведений по подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в нем сведений, путем направления межведомственных запросов в орган, издавший соответствующий акт, подлинность нотариально удостоверенного документа и достоверность содержащихся в них сведений в порядке получения информации из единой информационной системы нотариата, установленном Основами законодательства РФ о нотариате [5].
Но существуют некоторые проблемы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость. Например, поскольку процесс государственной регистрации прав на недвижимость носит заявительный характер, а права на недвижимость, возникшие до принятия закона об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость, признаются существующими и в отсутствие их государственной регистрации, до настоящего времени споры о правах на недвижимость увеличиваются. Причина таких споров, главным образом, заключается в отсутствии в ЕГРН сведений об объектах, в том числе о границах земельных участков, права собственности на которые возникли ранее [7]. Для обеспечения полноты и достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, следует на законодательном уровне установить приемлемый срок для прохождения процедуры государственной регистрации прав на все объекты недвижимости, на которые собственность возникла до 1998 года.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 25 февраля 2022 г) // Российская газета. 01.03.2022 № 43.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019 № 299-ФЗ) «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 17.07.2015. № 156.
- Алексеев В. А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования, М.: Волтер Клувер, 2007–507 с.
- Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» // Российская газета. 29.07.2006. № 4131.
- Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 года № 4462–1(ред. от 27.12.2019 г. № 480-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993. № 10. Ст. 357.
- Приказ Министерства экономического развития РФ от 07.06.2017 г. № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» // зарегистрирован в Минюсте РФ 01.12.2017 г., рег.№ 49074 // Официальный интернет-портал правовой информации. URL.:www.pravo.gov.ru 04.12.2017 г.
- Громыко Е. А., Бородин С. С. Виды сделок с земельными участками и их государственная регистрация // Закон. Право. Государство. Научно-практический журнал. 2020. № 4 (28). С. 106–113.
- Гельдибаев М. Х., Кириллова Т. К. Законодательное регулирование института персональных данных гражданина в Российской Федерации // Закон. Право. Государство. Научно-практический журнал. 2020. № 1(21). С. 60–62.
