В данной статье представлены правовое положение эскроу-счета, особенности счета эскроу, судебная практика по счетам эскроу в долевом строительстве, применение и открытие счета эскроу, договор счета эскроу. Предметом исследования данной статьи являются законодательные изменения, вступившие в силу с 1 июля 2019 года, связанные с введением в действие правовых норм о счетах эскроу в долевом строительстве.
В настоящее время недвижимость и ее покупка — это один из самых важных приоритетов в жизни большинства людей. Изо дня в день возникает огромное количество новых предложений от застройщиков. Рынок недвижимого имущества всегда актуален, так как количество покупателей не уменьшается, в следствии чего возникает активный рост цен на недвижимость, в том числе и жилые помещения. Помимо покупки уже готовых вариантов, на рынке пользуются спросом еще непостроенные, либо недостроенные помещения в многоквартирных домах, так как они имеют низкую стоимость [1].
В 2016 году ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ являлся уровнем необходимых мер по противодействию действующим множественным рискам. Данный ФЗ дает возможность определить значение договора поручительства, который реализовывался банком. Предусматривалась субсидиарная и солидарная ответственность, а в ГК РФ действовало право на ликвидирование и аннулирование договора поручительства [2].
Со временем, в 2018 году Правительством РФ была установлена другая программа финансирования жилищного формирования, способствовавшая ограждению и избавлению дольщиков как от «долгостроев», так и иных проблем. В результате было объявлено итоговое заключение о том, что «с 1 июля 2019 года капиталы дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до того момента, пока объект не будет внедрен в эксплуатирование» [3]. В настоящее время, условное депонирование (эскроу) закреплено на законодательном уровне, то есть в главе47.1 ГК РФ.
С 1 июля 2019 г. в России применяется новый способ защиты прав участников строительных отношений по договору участия в долевом строительстве — открытие в банке, с которым застройщик заключал договор проектного финансирования строительства, специального счета эскроу для учета и блокировки денежных средств дольщиков в целях последующей передачи этих денежных средств застройщику при наступлении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Так, по данным Банка России открыто около 645 928 счетов эскроу. За рубежом счет эскроу применяется достаточно длительный период времени в различных сферах. Некоторые исследователи (Д. Н. Кархалев), изучая проблемные аспекты счета эскроу, утверждают, что российское законодательство заимствовало данный институт из иностранных законодательных норм, в частности, из англосаксонского права [4].
Особенно активно такой счет используется при оформлении сделок с недвижимостью в США, Германии, Китае, Японии, Швейцарии и других странах. Отметим, что зарубежное законодательство предусматривает возможность передать на счет эскроу любое имущество, когда как в России на данный счет могут передаваться только денежные средства. За рубежом в качестве эскроу-агентов могут выступать различные субъекты (нотариусы, адвокаты, налоговые консультанты и т. д.). В Российской Федерации данную функцию исполняют кредитные организации. [5]
На данный момент правовой статус счетов эскроу регулируется, прежде всего, ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации [1].
Так, согласно данной статьи ГК РФ эскроу-счет представляет собой специализированный расчетный счет, на котором помещаются денежные средства дольщиков до тех пор, пока не будет окончено строительство. Поэтому ни покупатель жилья, ни застройщик не имеют возможности воспользоваться ими до передачи готового жилья или прекращения договора долевого участия. Все строительные процессы осуществляются на собственные денежные средства застройщика или кредитные средства, которые он приобретает в банке. При применении эскроу-счета застройщик получает деньги только по завершению строящегося объекта, дольщики также не имеют доступа к данному счету.
На основании пункта 15 части I приложения к Положению N 579-П на счетах учета операций по банковским счетам имеют возможность появляться специальные лицевые счета пользователям в целях учета операций по использованию денежных средств на существенные инвестиции и иные задачи. Создание этих счетов и осуществление по ним операций осуществляются на контрактных требованиях на том же расчетном счете, на котором принимаются операции по банковским счетам. Вследствие этого, другие счета эскроу, в том числе включая назначенные в целях расчетов по договорам участия в долевом строительстве, необходимо включать физическим и юридическим лицам на таких же балансовых счетах, на которых для них раскрыты имеющиеся данные, расчетные счета.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ занесены преобразования в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в следствии которых возможность на открытие счетов эскроу в целях расчётов по договору участия в долевом строительстве (далее — счета эскроу) владеют банки, которые вознаграждают назначенным Правительством России обязательствам к кредитным формированиям и которые имеют возможность распределять средства государственного финансирования на банковские вклады [3].
Согласно части 3 статьи 15.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации выносит определение: Утвердить, что условиями к кредитным учреждениям, предъявляемыми к банкам, которым предлагается право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, возникают обязательства, утвержденные Правилами распределения средств федерального бюджета на банковских депозитах, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2011 г. N 1121 «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах» [3].
Вдобавок, нужно выяснить, что значит договор счета эскроу? Договор счета эскроу — это документ, по которому заемщик (депонент) предоставляет на сохранение агенту имущество, подходящее вручение кредитору(бенефициару) путем выполнения ключевого обязательства или наступления данных в договоре событий. Это трехстороннее обязательство, обеспечивающее сторонам воплощение первоначального соглашения посредством вовлечения не имеющего интереса лица. Существует два разнотипных договора эскроу по ГКРФ: договор счета и условное депонирование (введен ФЗ-212 от 26.07.2017). По условному депонированию имущество депонента прибывает к эскроу-агенту, который хранит его и вручает выгодоприобретателю после происхождения договорных обязательств. Подписание договора снижает возможную опасность невыполнения создаваемой (основной) сделки для ее сторон. По договору счета материальные средства заемщиком включаются на специальный счет в банке, они вручаются заемщику после наступления определенных сторонам поручительств. Такого рода договор является обязательным в правовых отношениях по долевому строительству по ФЗ-214 от 30.12.2004. По значению договор счета эскроу — это разнообразие эскроу, но в ГК РФ это многообразные сделки, регламентированные разными нормами. [6]
Договоры эскроу — это многосторонние расчетные и обеспечительные механизмы, охраняющие заинтересованность дольщиков сделок со взаимными обязанностями. Предметом этих инструментов являются: существование требования по передаче имущества от должника к кредитору; из-за отсутствия доверия друг к другу они договариваются оформить договор эскроу с третьим лицом, во взаимоотношениях появляется эскроу-агент — это лицо, заслуживающее доверие по мнению обеих сторон; по этому договору должник- депонент берет на себя ответственность предоставить его третьему участнику — агенту эскроу; последний берет на себя ответственность охранять объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) по окончании формирования договорных обязательств. Это неосновная сделка, она постоянно обеспечивает выполнение другого обязательства. По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу. В соглашениях постоянно принимают участие всякие трудоспособные лица, это участники в договоре эскроу, их всегда три: депонент — это в обязательном порядке передающий имущество эскроу-агенту для осуществления своего существенного обязательства по предоставлению этого имущества залогополучателю; бенефициар — займодавец по обязательству, выполнение которого обеспечивается путем заключения и исполнения договора эскроу; эскроу-агент — надежный держатель, которому представляют имущество на ответственное хранение [6].
Агент в обязательном порядке извещается о приближении договорных оснований. Соглашением допускается предвидеть передачу собственности бенефициару по окончании осведомления депонентом агента о наступлении основания. Разрешается в договоре обязать эскроу-агента проверить наличие оснований. В таком случае агент детально контролирует их присутствие для исключения необоснованной передачи объекта депонирования бенефициару.
При неосуществлении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента взимают убытки, неустойки и др. Контрактом допускается обязать бенефициара предоставить агенту документы — подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определенных реквизитов, допускается проверка и их сути. При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару [7].
Также хочется отметить, что при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме можно воспользоваться эскроу-счетом, на котором хранились денежные средства до момента сдачи готового жилья. Данный счет является очень удобным, надежным и достоверным, так как обе стороны, а именно застройщик и покупатель жилья защищены от всевозможных рисков. То есть в случае, если дом не достроен или не введен в эксплуатацию в срок, либо застройщик обанкротился, то деньги будут возвращены застройщику, открытие и обслуживание данного счета бесплатно для дольщиков и деньги дольщиков застрахованы [7].
Таким образом, счет эскроу в мировой практике используется наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив и вексель.
Литература:
- Росбалт — Новости России и мира [Rosbalt]. — [Электронный ресурс]. URL: https://www.rosbalt.ru/business/2020/02/25/1829715.html (дата обращения: 06.04.2021).
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (часть 2) (ред. От 09.03.2021) [Электронный ресурс]// КонсультантПлюс: справ.правовая система. — [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 9027/ (дата обращения: 04.06.2021).
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ст.4 п.1, ст. 15.5, п. 6 // СПС «КонсультантПлюс» // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb3 28204e3ac1226e7d912/ (дата обращения 07.04.2021).
- Karkhalev D. N. Escrow Account Agreement in Civil Law // Notary. 2021. № 3. Pp. 11–14 // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW
- The Civil Code of the Russian Federation (Part Two) of26.01.1996 № 14-FZ (with amendments and additions as of 01.07.2021) // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 82959/
- Кирсанов А. Р. Урок немецкого, или Поэта-пый переход застройщиков на счета эскроу» // Имущественные отношения в РФ. 2019. № 4 (211). С. 63–66.
- Малявина Н. Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2020. № 4. С. 39–41 // http:// www.consultant.ru/document/cons_d
