Переустройство и перепланировка жилых помещений: юридические проблемы и особенности

В данной статье рассматриваются особенности переустройства и перепланировки. Обращается внимание на типичные нарушения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Анализируются проблемы, возникающие у правоприменителя, и приводятся пути их решения.

Ключевые слова: переустройство, перепланировка, жилое помещение, право граждан, проблемы, особенности, региональное законодательство.

Одним из основных, законодательно установленных, прав человека является право на жилище, которое согласно статье 40 Конституции Российской Федерации (Далее — РФ) [7], статье 25 Всеобщей декларации прав человека [2] и статье 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод [6] гарантированно каждому. Право граждан производить улучшения своей недвижимости гарантируется положениями статьи 34 Конституции РФ, и выражается в том, что каждый имеет право на свободное использование своего имущества для любой, не запрещенной законом экономической деятельности.

Так, гражданин, в собственности которого находится или появилось жилое помещение знает, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом [3], а соответственно он в праве производить любые незапрещенные законом улучшения. В этой связи у многих собственников жилья и возникают вопросы.

Сущность проблемы заключается в том, что часто люди даже не осознают неправомерность своих действий. Вызвано это тем, что они не разграничивают какие действия, направленные на улучшение жилищных условий, подпадают под правовой режим переустройства и перепланировки, в результате чего не получают должной разрешительной документации.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ (Далее — ЖК РФ) под переустройством помещения следует понимать установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

С одной стороны. сущность данных понятий видится довольно точной, с другой стороны определение перепланировки носит неоднозначный характер. Вызвано это употреблением такого термина как «конфигурация», так как его трактовка может иметь различный смысл.

Например, согласно словарю С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой под конфигурацией следует понимать внешнее очертание, а также взаимное расположение предметов или их частей [11]. В толковом словаре Т. Ф. Ефремовой конфигурация есть взаимное расположение, соотношение каких-либо предметов или их частей [4]. Так, чаще всего под конфигурацией понимается «внешнее очертание, взаимное расположение предметов или частей».

В то же время в Постановлении Госстроя РФ [10] содержится перечень изменений, которые необходимо считать перепланировкой, и, казалось бы, это отвечает на все вопросы. Тем не менее представляется неверным давать определение через неутверждённый законодателем термин, возможно, было бы целесообразней сформулировать понятие перепланировки как изменение «планировочных параметров помещения» [1].

В то же время очень многие изменения в жилом пространстве не стоит согласовывать. А именно не требуется выдача разрешений при: косметическом ремонте, когда перегородки внутри квартиры не изменяются, смене отделки или же обновления встроенной мебели. При переустройстве и перепланировке следует обращать внимание на ряд документов. Одним из ключевых, отображающих фактическое состояние объекта недвижимости является технический паспорт. Именно в нем отражены ключевые данные о жилом помещении, а также о здании, в котором оно находится. Так, крайне важно обращаться к нему при желании произвести улучшения в своем доме, так как в случае, если в результате ремонта указанные в техпаспорте данные устареют, придется согласовывать новые изменения.

Перечень разрешенных переустройств и перепланировок содержится в Постановлении Правительства Москвы [9], тем не менее в зависимости от региона, некоторые положения могут меняться. Например, при застеклении балкона по общему правилу разрешения не требуется, однако по законодательству Санкт-Петербурга замена остекления требует проекта и согласования [8]. Так, одним из важных аспектов перепланировки является изучение регионального законодательства.

Одной из современных проблем переустройства и перепланировки является получение разрешения всех собственников. Необходимость в нем может возникнуть в том случае, если уменьшается или увеличивается размер общего имущества [5]. В то же время это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома [5]. Так, данная проблема носит повсеместный характер, и особенно остро она стоит в крупных городах. Обусловлено это явление большим количеством многоквартирных домов, высоким спросом на жилье, а также плотностью населения этих городов.

Нестандартное решение данного вопроса усматривается в судебной практике, которая допускает легализацию таких работ после их проведения. В таком случае суду необходимо установить отсутствие нарушений прав других жителей многоквартирного дома, а также угроз их жизни и здоровью. Тем не менее никаких гарантий на то, что суд легализует подобные работы нет. В то же время иных путей обхода законной процедуры не предусмотрено. Поэтому единственное, что остается собственнику жилого помещения, это не проводить подобные переустройство и перепланировку, или же проводить, но только по результатам анализа судебной практики региона по подобным вопросам.

Так, в Курчатовский районный суд г. Челябинска обратились наниматели по договору социального найма с иском о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. В обоснование своих требований они указали, что произвели перепланировку и переустройство в виде демонтажа и монтажа перегородок, а также оборудования совмещенного санузла с установкой ванной в целях улучшения жилищных условий. Разрешение на перепланировку и переустройство истцами получено не было, тем не менее по заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» перепланировка и переустройство данной квартиры соответствуют требованиям санитарных норм и правил. По результатам анализа представленных доказательств суд пришел к следующему выводу: сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии [12].

Данный пример иллюстрирует положительный результат для лица, осуществившего незаконную перепланировку и переустройство. Однако в случае, если собственник принял решение не согласовывать переустройство и перепланировку, он может столкнуться с ситуацией, при которой его действия будут признаны самовольными, и все произведенные изменения потребуется привести в прежнее состояние в разумный срок [5]. Тем не менее если собственник проигнорирует данное положение, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства перепланировки, в отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма.

Таким образом, при желании произвести переустройство или перепланировку, собственнику или нанимателю следует основательно подойти к решению данного вопроса. Необходимо правильно понимать сущность терминов переустройства и перепланировки. Особое внимание уделить региональному законодательству и определить возможно ли проведение улучшений в целом в данной ситуации.

Литература:

1. Алешкевич А. М., Рзаева А. К. Пробелы в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Юридическая наука. 2020. № 5. [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/probely-v-sfere-pravovogo-regulirovaniya-pereustroystva-i-pereplanirovki-zhilogo-pomescheniya (дата обращения: 10.03.2023).
2. Всеобщая декларация прав человека: принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 // Российская газета. 1995. № 67. [Электронный ресурс] URL: https://www.un.org/ru/documents/decl_conv/declarations/declhr.shtml (дата обращения: 17.03.2023).
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: текст с изм. и доп. на 9 марта 2021 г. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс». [Электронный ресурс] URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
4. Ефремова, Т. Ф. Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный / Т. Ф. Ефремова. — Москва // Рус. яз., 2000. — 1084 с. [Электронный ресурс] URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01000654780 (дата обращения: 17.03.2023).
5. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: текст с изм. и доп. на 01 марта 2023 г. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс». [Электронный ресурс] URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
6. Конвенция о защите прав человека и основных свобод: заключена в г. Риме 04 ноября 1950: текст с изм. на 24 июня 2013: (вместе с Протоколом [№ 1]: подписан в г. Париже 20 марта 1952, Протоколом N° 4 об обеспечении некоторых прав и свобод, помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней: подписан в г. Страсбурге 16 сентября 1963, Протоколом № 7: подписан в г. Страсбурге 22 ноября 1984) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 2. — ст. 163. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». [Электронный ресурс] URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
7. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г: текст с изм. и доп. на 1 июля 2020 г // Собрание законодательства Российской Федерации. 01.07.2020. № 31. ст. 4398. — Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». [Электронный ресурс] URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
8. О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга: Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09 ноября 2016 г. № 961: текст с изм. и доп. на 28 декабря 2022 г. [Электронный ресурс] URL: https://docs.cntd.ru/document/456024404 (дата обращения: 17.03.2023).
9. Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах: Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП: текст с изм. и доп. на 26 декабря 2022 г. — Доступ из справ.-правовой системы «Гарант». [Электронный ресурс] URL: https://www.garant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
10. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170: текст с изм. и доп. на 22 июня 2022 г. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант плюс». [Электронный ресурс] URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 17.03.2022).
11. Ожегов, С.И., Шведова, Н. Ю. Толковый словарь русского языка: 72500 слов и 7500 фразеологических выражений / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова // Российская АН, Ин-т рус. яз., Российский фонд культуры. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва: Азъ, 1994. — 907 с. [Электронный ресурс] URL: https://search.rsl.ru/ru/record/01001701223 (дата обращения: 17.03.2023).
12. Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 20 февраля 2020 г. дело № № 2–487/2020 [Электронный ресурс] URL: https://sudact.ru/regular/doc/KCgrI19i3Xom/ (дата обращения: 14.04.2023).