Данная статья посвящена исследованию договора купли-продажи недвижимости. Здесь рассмотрены его особенности, предмет, стороны и форма. В статье говорится о нормативно-правовых актах, касающихся данного вида договора, и рассматриваются многие аспекты процесса передачи прав на недвижимость.
Ключевые слова: договор купли-продажи недвижимости, рынок недвижимости, сделка, предмет договора купли-продажи недвижимости, стороны договора купли-продажи недвижимости, форма договора купли-продажи недвижимости.
Рынок недвижимости — это важнейшая часть экономики России, здесь ежедневно идёт большой оборот денежной массы. Количество и стоимость сделок, совершаемых на этом рынке, напрямую показывает материальное состояние наших граждан и благосостояние населения в целом. Договор купли-продажи недвижимости неотъемлемая часть при совершении многих сделок на рынке недвижимости. При его заключении нужно чётко знать все аспекты и тонкости. Но даже при хорошем понимании этого договора, на практике остаётся много усложняющих факторов, из-за чего многие сделки оспариваются. Это говорит о необходимости более детального изучения особенностей договора купли-продажи недвижимости.
В гражданском праве договор купли-продажи — это договор, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Соответственно по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В качестве предмета купли продажи недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ [1] могут выступать земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Также недвижимостью считаются жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Зачастую на рынке недвижимости заключают договоры купли-продажи жилого помещения: квартиры или дома. Под жилым помещением согласно ч. 2. ст. 15 Жилищного Кодекса РФ [2] понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Существует много предметов договора купли-продажи и каждый из них регулируется отдельными нормами и нормативно-правовыми актами, поэтому важно рассматривать множество кодексов и актов, чтобы правильно заключить договор купли-продажи недвижимости. Важно помнить, что предмет договора должен быть описан максимально развёрнуто, чтобы по его описанию можно было определить какое недвижимое имущество продавец передаёт покупателю, также должна быть указана территория, на которой расположен объект. Если в договоре купли-продажи недвижимости предоставлено недостаточно информации и данных о предмете продажи, то он считается незаключённым [3, с. 2].
Сторонами договора являются продавец и покупатель, ими могут выступать как физические, так и юридические лица. Для того, чтобы стать одной из сторон данного договора нужно подтвердить свою дееспособность. В Российской Федерации она наступает по достижению 18 лет, однако некоторые люди ограничены в своей дееспособности в виду болезней или недостижения совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние могут совершить сделку купли-продажи недвижимости, но только от лица их законных представителей: родителей, опекунов, попечителей или усыновителей.
Продавец должен быть собственником недвижимости, с которой он хочет совершить сделку, либо обладать ограниченным вещным правом на неё. При продаже недвижимости снова отдельное внимание уделяется несовершеннолетним собственникам и защите их прав. Орган опеки и попечительства должен выдать предварительное разрешение, чтобы несовершеннолетний или его законный представитель мог заключить договор купли-продажи недвижимости.
Говоря о форме договора, которой уделяется максимальное внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости, она претерпела изменения, как и все сферы нашей жизни, благодаря новым Федеральным законам, указам и различных правкам в законодательстве. Государственная регистрация теперь проводится не в отношении договора, а в закреплении прав на собственность, которые перешли в результате заключения договора. Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости был действительным и имел юридическую силу, необходимо соблюсти следующие требования:
- Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, в виде одного документа или нескольких документов, подписанных обеими сторонами.
- В договоре должны быть ясно указаны сведения о сторонах (наименование, ОГРН/ИНН, адрес), объекте сделки (адрес недвижимости, площадь, вид прав), цене и сроке оплаты, а также остальные условия сделки.
- Для заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо иметь нотариальное заверение подписей сторон, причем обязательно должен присутствовать лично каждая из сторон или их доверенное лицо. В некоторых случаях законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора в электронной форме с использованием электронной подписи.
- При заключении договора купли-продажи недвижимости обычно осуществляется передача права собственности на объект недвижимости, для чего необходимо оформлять соответствующие документы в Федеральной регистрационной службе.
- В случае если сторонами договора являются нерезиденты (иностранные граждане или организации), то договор купли-продажи недвижимости оформляется в соответствии с правилами, установленными законодательством РФ для сделок с иностранными гражданами или организациями.
Нотариат, который отвечает за регулирование сделок с недвижимостью и осуществление учёта налогоплательщиков, занимает особое место в подготовке и заключении договора купли-продажи недвижимости. В связи с тем, что теперь главная ценность договора заключается в передаче прав, нотариус должен выяснить намерения, удостовериться в понимании сторонами сути сделки и т. д. Весь процесс записывается на камеру, поэтому при возникновении различных вопросов, некоторые из них можно разрешить лишь пересмотрев запись.
Изучив предмет, стороны и форму уже можно понять, что касаемо договора купли-продажи недвижимости есть множество определений, дополнений и уточнений, но все сделки с недвижимостью охраняются и защищаются законом. Договор купли-продажи недвижимости в первую очередь защищается Гражданским Кодексом, главой 30 «о купле-продаже», конкретнее в 7 параграфе, ст. 549–588 «о купле-продаже недвижимости». Там можно найти основы этого договора. Помимо Гражданского Кодекса существуют и другие документы, например Федеральный Закон от 13.07.2018г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который содержит правила регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-ФЗ в котором установлены все аспекты передачи прав на недвижимость в случае, если собственник продаёт имущество через биржу. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержит общие правила заключения ипотечного договора, права и обязанности сторон в сделке, обязанность по государственной регистрации ипотеки, механизм реализации залогового имущества и т. д. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, регулируют процесс заключения договора купли-продажи недвижимости. Также нормы, касающиеся договора купли-продажи недвижимости содержатся в Земельном кодексе РФ, Жилищном кодексе РФ, Семейном кодексе РФ и Налоговом кодексе РФ.
На рынке недвижимости происходит огромное количество сделок, многие из них в итоге считаются недействительными или же вовсе расторгаются. Для того, чтобы успешно заключить договор купли-продажи нужно пройти процесс тщательной подготовки, уточнить все мелочи и обработать большой объём информации. Нужно не только выполнить условия продавца и покупателя, но и объединить их с множеством нормативно-правовых актов, касающихся этого вида договора. Стоимость таких сделок всегда очень высока, и чтобы не подвергнуть их опасности срыва, лучше доверить написание этого договора квалифицированному человеку — юристу. Юристы же в свою очередь обязаны проверять и анализировать постоянные изменения в законодательстве. Доверив это ответственное дело квалифицированному специалисту, можно минимизировать риски, однако можно и попробовать сделать всё самостоятельно. Договор купли-продажи недвижимости заключить абсолютно реально, важно лишь хорошо разобраться в деле.
Литература:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022, с изм. от 25.04.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)
- Гладких, Т. В. договор купли-продажи недвижимости / Т. В. Гладких, С. В. Старцева // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2022. — № 11–3(74). — С. 112–115. — DOI 10.24412/2500–1000–2022–11–3–112–115. — EDN TJWLNB.
