К вопросу о проблемах правового регулирования риелторской деятельности



Для более эффективного применения механизма государственного правового регулирования риелторской деятельности необходимо принятие специального Закона о риелторской деятельности, в котором будет четко прописан понятийно-категориальный аппарат. В то же время необходимо соблюдение баланса публичных и частных интересов. Также автор приходит к выводу, что необходимо введение института лицензирования риелторской деятельности, дополнительной проработки механизма саморегулирования, определения порядка регулирования ценообразования на оказание риелторских услуг, указание момента возникновения права риелтора на вознаграждение, установление условий материальной ответственности при осуществлении риелторской деятельности и многое другое.

Ключевые слова : риелтор, риелторская деятельность, договорная конструкция, лицензирование, саморегулирование.

Правовое регулирование риелторских услуг и риелторской деятельности в целом, во взаимосвязи с другими составляющими хозяйственной деятельности образовывают сложную структуру, которая отражает изменения во взаимоотношениях, происходящих в рыночной экономике и всего российского общества.

После определенного периода роста российской экономики [1] и рынка недвижимости соответственно, текущее состояние проявляется заметным снижением достигнутых результатов [2]. Прежде всего, на снижение показателей повлияла зависимость России от политической ситуации в мире (в частности санкционная политика зарубежных стран), что приводит к снижению доходов и покупательской способности российских граждан [3]. Как результат, это привело к снижению покупательского спроса на рынке недвижимости и перенасыщению предложениями от девелоперов-застройщиков.

Указанные экономические проблемы рынка недвижимости обостряются проблемами правового регулирования оказания риелторских услуг.

Как отмечает И. И. Шувалов, именно выявление неразрывной связи и взаимообусловленности права и экономики дает возможность создать эффективное регулирование предпринимательской деятельности на современном этапе развития социально-экономических отношений в условиях социально-экономического кризиса [4, с. 29].

Отдельных нормативных правовых актов в российском законодательстве, регламентирующих только риелторскую деятельность, нет. Такое положение генерирует множество проблем, связанных с нарушением законных прав как физических, так и юридических лиц. Это приводит к отсутствию тенденций к положительным изменениям на рынке недвижимости, что прямо сказывается на снижении качества предоставления риелторских услуг, снижение в целом уровня правовой культуры всех участников такой деятельности, и как следствие нарушение принципа социальной справедливости.

Такая категория, как справедливость для российского общества сохраняет и сегодня свою актуальность, свою самую важную нравственную роль, являющаяся одним из основополагающих принципов социальной жизни общества. В контексте социальной справедливости, проводя исследование, В. А. Вайпан пришел к выводу, что закрепление в предпринимательском законодательстве рыночной модели экономики, ее закономерностей, свойств, требований и т. п. означает его соответствие принципу социальной справедливости. Иными словами, социально справедливая норма предпринимательского права адекватно выражает в юридической форме коренные экономические интересы участников предпринимательских отношений [5, с. 30].

Риелторская деятельность по оказанию услуг регулируется как частным, так и публичным правом. Частные и публичные интересы в риелторской деятельности тесно взаимосвязаны между собой. Поэтому участникам риелторской деятельности в своей работе при оказании услуг следует принимать во внимание правовые последствия своих действий, как частных, так и публичных (административные, уголовные, налоговые и др.).

О. А. Герасимов справедливо считает, что ядро предпринимательского права — дозволительные нормы. Но их действие не должно перекрываться другими нормами, поскольку в этом случае регулирование приобретает обратный желаемому эффект, а сама норма перестает действовать [6, с. 25]. Для более продуктивного применения норм права в риелторской деятельности при оказании услуг не обойтись без увеличения области применения диспозитивных норм права, а также необходимо минимизировать влияние на них норм права императивного характера. Порядок регулирования риелторской деятельности необходимо сформировать так, чтобы была строгая субординация между специальными и общими нормами права.

На практике риелторы при подготовке договоров на оказании услуг, прежде всего, обращают внимание на правовые нормы предписывающего и запрещающего характера для уменьшения рисков применения штрафных и других мер воздействия публичной направленности. Публичное право, регулирующее сферу оказания риелторских услуг, имеет большое значение, но все же основная часть правовых норм содержит частноправовой характер.

Как отмечает В. И. Галкин: «Современное общество требует от законодателя принципиально иных подходов в обеспечении интересов личности. Ценностные ориентиры современности предполагают взаимоуважение интересов субъектов права, недопустимость произвольного или силового давления административных ресурсов на их интересы, равенство всех перед законом и судом, свободу выбора модели поведения, солидарность частных и публичных интересов» [7, с. 5]. Таким образом, значимым действием для прогрессивного развития гражданского законодательства будет определение рамок вовлечения государства в область частного, добросовестная конкуренция при осуществлении риелторской деятельности. В то же время между собой публичное и частное право не имеют определенных границ, не выделяют в законодательстве каждое в отдельности. Рамки вовлечения публичного и частного определяются только потребностями социума и государства.

А. В. Рыжик верно замечает, что интересы человека безграничны. Поэтому в целях их гармонизации для участников гражданских правоотношений (правоотношения), предупреждения коллизий (конфликтов), выполнения функций, задач и целей объективного права субъективные права нуждаются в ограничении с учетом характера и содержания конкретного субъективного права, способов его осуществления [8, с. 299].

Российские законодатели считают, что риелторская деятельность в достаточной мере регулируется имеющимися нормативными правовыми актами. Необходимо согласиться, что в российском законодательстве множественные правовые нормы о сделках, сроках, об агентировании, о представительстве, об обязательствах, об исковой давности и многие другие, оказывают огромное влияние на всю осуществляемую риелторскую деятельность.

Все же мы считаем, что для более эффективного применения механизма государственного правового регулирования риелторской деятельности необходимо принятие специального Закона о риелторской деятельности, в котором будет четко прописан понятийно-категориальный аппарат. Будут даны такие понятия как «риелторская деятельность», «риелторские услуги», «субъект риелторской деятельности», «риелтор», «агент по недвижимости» и др., также указана отдельная конструкция риелторского договора.

О. В. Чумакова считает, что понятие механизма правового регулирования позволяет собрать и систематизировать юридические средства правового воздействия на общественные отношения, определить место и роль того или иного юридического средства в правовой жизни общества. К элементам, составным частям механизма правового регулирования относятся: юридические нормы, нормативно-правовые акты, акты официального толкования, юридические факты, правоотношения, акты реализации права, правоприменительные акты, правосознание, режим законности [9, с. 85]. Действительно, эти элементы в рамках правового поля выполняют каждый свое регулирующее значение, оказывают влияние на характер поступков людей и социальные отношения в обществе в целом при возникновении, изменении и прекращении оказания риелторских услуг.

Вместе с тем, мы считаем, что одной из основных немаловажной проблемой регулирования риелторских услуг является отсутствие лицензирования и в достаточной степени саморегулирования риелторской деятельности.

Согласно статьи 2 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» [10] лицензирование осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, обороне и безопасности государства, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности. Осуществление лицензирования в иных целях не допускается.

Указанная статья определяет условия определенной деятельности, при которых необходимо иметь лицензию. Определение таких условий наглядным образом показывает стремление законодательной власти к достижению баланса между публично- и частноправовыми интересами при реализации предпринимательской деятельности.

По мнению И. И. Шувалова, одним из социально оправданных ограничений свободы усмотрения субъектов предпринимательской деятельности является институт лицензирования [11, с. 126]. Именно поэтому для дополнительного регулирования на законодательном уровне закреплено лицензирование некоторых видов деятельности, которые смогут отрицательно повлиять при их осуществлении на законные интересы граждан.

Мы считаем, что риелторская деятельность также должна быть лицензируемой, так как институт лицензирования необходим, прежде всего, для поддержания государственной системы по регулированию правоотношений между физическими и юридическими лицами при осуществлении разнообразных услуг. Недобросовестные риелторы, часто именуемые «черные риелторы», используя пробелы в российском законодательстве в части регулирования риелторской деятельности наносят значительный материальный ущерб, нарушают права и законные интересы граждан, наносят вред жизни или здоровью граждан. Именно лицензирование, как режим правовых ограничений, как институт дополнительного государственного контроля и регулирования осуществления риелторской деятельности сможет в большей мере защитить наших граждан от мошенников на рынке недвижимости.

В связи с тем, что количество совершённых преступлений с предметом посягательства в виде жилых помещений растет, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своём Постановлении от 2017 года [12] уточнил, в каких случаях применяется норма закона, введенная в часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ. Таким образом, «чёрным риелтором» можно назвать лицо, совершившее преступление по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ с квалифицирующим признаком «повлёкшее лишение права гражданина на жилое помещение».

В июле 2022 года Самарским областным судом вынесен приговор пяти участникам организованной преступной группы [13]. Следствием и судом установлено, что Малебская и члены созданной ею организованной группы в период с 2009 по 2019 год на территории Самарской области совершали убийства и похищения людей, после чего путем обмана и вымогательства присваивали принадлежавшие им квартиры. В качестве объектов преступного посягательства Малебская с соучастниками избрала квартиры, комнаты, иную жилую площадь, находившиеся во владении и пользовании одиноких лиц, злоупотребляющих спиртными напитками и наркотическими средствами, инвалидов, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Судом Малебская с соучастниками признаны виновными в совершении всех инкриминируемых преступлений. Трем участникам ОПГ, включая ее лидера бывшую риелтора Лилию Малебскую, назначено лишение свободы на срок от 8 до 24 лет. Двое других освобождены от наказания.

В июле 2022 года доказательств, собранных следственными органами Главного следственного управления Следственного комитета РФ по городу Москве, признаны Хорошевским судом города Москвы достаточными для вынесения приговора в отношении семи участников организованной преступной группы [14]. Они признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (несколько эпизодов мошенничества в особо крупном размере). По данным следствия, Рафаэль Хамидуллин и Фаиль Садретдинов, имея умысел на получение нелегального дохода, создали организованную группу для совершения тяжких преступлений против собственности. Для этого они разработали план, предусматривающий вовлечение в сферу незаконной деятельности подконтрольных лиц и совершение сложных завуалированных действий. Кроме того, установлено, что один из соучастников — адвокат Сергей Щербаков, обладая опытом работы и специальными познаниями, неоднократно по заданию организаторов представлял интересы фактически умерших лиц, совершая действия по хищению объектов недвижимого имущества. Приговором суда фигуранты признаны виновными и приговорены к лишению свободы сроком от 4,5 до 9 лет лишения свободы.

Как указывает М. И. Калашников, исторически сложившееся деление вещей на движимые и недвижимые в зарубежной цивилистике является основополагающим как для частных, так и для публичных отраслей права. Прежде всего, оно имеет большое значение для гражданского оборота, так как предполагает наличие специальных правил отчуждения, передачи, регистрации и иных юридически значимых действий с объектами недвижимости. Иностранные законодатели осознают, поскольку последняя обладает большой экономической стоимостью, нередко именно на нее нацелено внимание лица или группы лиц, имеющих корыстные побуждения и готовых на совершение преступного деяния [15, с. 100]. Учитывая большую экономическую выгоду в сфере обращения недвижимости российскому законодателю, и иностранный законодатель не исключение, следует учитывать особые инструменты регулирования, как гражданско-правовые, так и уголовно-правовые, направленные на воспрепятствование реализации злого умысла при осуществлении риелторской деятельности. Одним из таких механизмов является институт лицензирования.

Необходимо принимать во внимание зарубежный опыт регулирования риелторской деятельности, который позволяет понять и исследовать нормы права, которые могут быть применены на практике с учетом особенностей нашей страны для улучшения российского законодательства в сфере риелторской деятельности.

Саморегулирование предпринимательской деятельности направлено на сохранение равновесия между публичными и частными интересами, а также для уменьшения чрезмерного влияния со стороны государства. Саморегулирование это негосударственная формой регулирования предпринимательской деятельности, при котором взаимоотношения, возникающие между участниками саморегулируемых организаций, являются частноправовыми, в основе, которой лежит равенство ее членов. В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О саморегулируемых организациях» [16] под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил.

Результатом организационной реформы в начале 2000-х годов, отменившей обязательное лицензирование для многих видов предпринимательской деятельности, саморегулирование стало основной формой регулирования правоотношений в предпринимательской или профессиональной деятельности.

Е. А. Бабайцева считает, что причины применения саморегулирования обусловлены следующими факторами общественного развития:

сохраняются советская и постсоветская тенденции в использовании «командного» метода правового регулирования предпринимательской деятельности;

продолжается процесс оптимизации многих органов государственной власти;

возросли попытки продажи товаров, выполнения работ (оказания услуг) непрофессиональными участниками предпринимательской деятельности [17, с. 101].

На государственном уровне основным законом регулирующим деятельность саморегулируемых организаций является Федеральный закон «О саморегулируемых организациях». На национальном уровне осуществляет деятельность Российская гильдия риелторов, целью создания которой является содействие развитию рынка недвижимости на основе развития законодательной базы и создания определенной системы профессиональных стандартов. На региональном уровне действуют ассоциации риелторов, самые значительными из которых на расположены в Москве и Санкт-Петербурге. Проходя процедуру сертификации и становясь членами региональной гильдии (ассоциации) риелторов агентства недвижимости, тем самым, свидетельствуют о том, что являются компетентными и профессиональными участниками рынка недвижимости.

Академик Международной академии информатизации Ю. И. Мхитарян подчеркивает, что саморегулируемые организации могут стать проактивным элементом общественного развития, отражать интересы общества для глубокой институциональной трансформации, изменения культурно-ценностного ядра общества, что, несомненно, повышает эффективность государства [18, с. 13]. В то же время участие в саморегулируемых организациях носит добровольный характер, при этом на федеральном уровне можно обязать субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности входить в состав определенных саморегулируемых организаций. Российская гильдия риелторов утрачивает свое значение как регулятора рынка недвижимости, так и не став центром притяжения и объединения российских риелторов, не став своеобразным барьером для нерадивых участников рынка недвижимости.

Анализируя имеющуюся в открытом доступе информацию можно выделить несколько причин низкой популярности риелторских объединений. Во-первых, риелторские фирмы не спешат вступать в ряды членов гильдий и ассоциаций риелторов ввиду того, что это не обязательно, процесс вступления сопряжен с сертификацией деятельности, также предусмотрено внесение членских взносов. Во-вторых, в большинстве случаев для клиента не имеет значение, входит ли выбранное им риелторское агентство в состав участников гильдии или ассоциации или нет. Как правило, потребители принимают решение о выборе агентства недвижимости на основании рекомендаций друзей (знакомых) и рейтинга агентства. В-третьих, в настоящее время процесс цифровизации пронизывающий все сферы предпринимательской деятельности способствует популяризации онлайн-площадок, предоставляющих весь спектр риелторских услуг, что исключает посредничество агентств недвижимости.

Например, сервис недвижимости «Домклик», который предоставляет потребителям такие услуги, как: оценка недвижимости; подбор квартиры для купли-продажи; юридическая проверка документов; страхование объектов недвижимости; проведение сделки купли-продажи недвижимости, как в офисе, так и онлайн; сервис безопасных расчетов; электронная регистрация права собственности и многие другие. В мае 2021 года онлайн-сервис «Яндекс.Взгляд» провел маркетинговое исследование онлайн-опросом и пришел к выводу, что 30 % респондентов на этапе сделки готовы купить жильё полностью онлайн, без посещения офиса застройщика или объекта недвижимости [19], то есть исключая такого посредника на рынке недвижимости, как риелтор.

Следующая проблема, это отсутствие однообразного метода определения момента возникновения права риелтора на вознаграждение при предоставлении риелторских услуг. Анализируя типовые агентские договоры на оказание риелторских услуг видно, что момент возникновения права на вознаграждение у риелтора может появляться на любом этапе оказания услуг. К примеру, при сопровождении риелтором сделки купли-продажи недвижимости между клиентом и контрагентом, или в случае, если активные действия риелтора привели к взаимоотношениям продавца и покупателя, или в случае, если риелтор предоставил только информационно-консультационные услуги, или в случае предоставления маркетинговых и рекламных услуг.

Примером из судебной практики может служить решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 2019 года [20]. Агентским договором было установлено, что право риелтора на получение вознаграждения возникает с момента выполнения комплекса работ, связанных с поиском покупателя и организацией перехода прав собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре. Договором предусмотрена обязанность клиента принять отчет риелтора, что будет являться подтверждением выполнения риелтором своих обязательств. В случае непредставления клиентом письменных возражений по отчету риелтора в течение определенного времени с момента его получения, работа риелтора считается принятой. Указанная работа была проведена, отчеты представлены, но возражений у клиента не было. Исковые требования риелтора о невыплате комиссионного вознаграждения по агентскому договору удовлетворены с учетом принятых судом уточнений.

Мы считаем, что любые стремления, старания, усилия, приложенные риелтором, не приведшие к достижению конечного результата, которого ожидал клиент, в таком случае у риелтора не должно возникнуть права на вознаграждение. Отсутствие однообразного метода определения момента возникновения права риелтора на вознаграждение при предоставлении риелторских услуг обусловлено следующими положениями: у сторон при возникновении правоотношений нет осознания предмета риелторской деятельности в целом; применение ненадлежащих договорных конструкций; стремление риелторами уменьшить вероятность не получить вознаграждение.

Одной из существенных проблем является отсутствие у риелтора ответственности, не предусмотренной договором, а также отсутствие обязательного страхования профессиональной ответственности риелтора и агентств недвижимости.

Проведя анализ форм ответственности клиента и маклера, А. Ю. Бурова приходит к выводу, что основными формами ответственности маклера являются лишение маклера права на вознаграждение и на компенсацию фактически понесенных им расходов и возмещение клиенту убытков. Форма ответственности клиента обычно ограничивается возмещением маклеру причиненных убытков [21, с. 25].

Таким образом, некоторые риелторы в агентском договоре для защиты своих интересов от недобросовестного клиента указывают одним из условий, что в случае продажи объекта недвижимости клиентом самостоятельно в течение определенного периода времени после окончания действия агентского договора, контрагенту, приведенному риелтором, выплатить риелтору определенный процент от стоимости работы риелтора.

Как нам видится, все же базисом ответственности риелтора может являться ненадлежащее выполнение договора купли-продажи недвижимости, заключенного между клиентом и контрагентом при участии риелтора. Но только в том случае, если риелтором предоставлена недостоверная (не полная) информация или риелтором нарушен принцип добросовестности, повлекшие в будущем для клиента риелтора материальные убытки.

Особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого, связана жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса. Рынок недвижимости в настоящее время усиливает свои позиции, так как он позволяет генерировать большие доходы от приобретения и последующей продажи недвижимого имущества.

Стоит отметить, что обеспечение высокоэффективного правового регулирования риелторской деятельности с помощью принятия дополнительных правовых норм, позволит достигнуть целей, определяемых конъюнктурой рынка недвижимости на данный момент и в будущем. В риелторской деятельности к функциональным правовым средствам позволяющим достигнуть цели можно отнести: согласованность и единство системы источников норм права; системность норма прав; общественное значение цели, определяемой законодателем.

Для полноценной регламентации рынка недвижимости назрела необходимость принять специальный федеральный закон, который сможет в полной мере регулировать риелторскую деятельность. В федеральном законе «О риелторской деятельности в Российской Федерации» должны быть отражены нижеуказанные моменты.

1. Установить и конкретизировать понятийно-категориальный аппарат, отражающий риелторскую деятельность в целом. Должны быть введены понятия: рынок недвижимости, риелторская деятельность, принципы риелторской деятельности, риелторские услуги, риелторское вознаграждение (комиссия), риелторский договор, риелторская фирма (агентство недвижимости), риелтор, агент по недвижимости и т. д.

Стоит отметить, что риелторская деятельность — это определенный вид предпринимательской деятельности по оказанию посреднических услуг на договорной основе по проведению операций с недвижимым имуществом в интересах клиента, осуществляемой на постоянной основе за вознаграждение. Сущность риелторской деятельности состоит в содействии риелтора по нахождению для клиента потенциального контрагента и помощи в проведении определенной сделки с недвижимостью, в том числе уменьшить финансовые издержки и риски клиента.

По нашему мнению, закрепление статуса агента по недвижимости, риелтора и агентства как обязательного субъекта сделок, позволит добиться большей чистоты и прозрачности сделок с объектами недвижимости.

2. Определить организационно-правовые формы, ввести специальные процедуры государственной регистрации субъектов риелторской деятельности. Для этих целей должна быть проведена профессиональная аттестация и регистрация всех граждан и организаций, изъявивших желание осуществлять риелторскую деятельность. Регистрация профессиональных участников рынка недвижимости должна проводиться в едином реестре РГР на площадках государственных информационных ресурсах, и осуществляться для нескольких целей: контрольных, функциональных, фискальных и иных.
3. Лицензирование (сертификация) риелторской деятельности. Без должного контроля со стороны государства Закон «О риелторской деятельности в РФ» функционировать не будет. Поэтому необходим контроль за осуществлением обучения и аттестации риелторов, регулирование механизмов систематической проверки компетенций (подтверждение квалификации), выдача лицензий (аттестатов) единого государственного образца. Необходимо внести поправки в Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» в части касающейся лицензирования риелторской деятельности и отдельным Положением о лицензировании риелторской деятельности указать специфику лицензирования.
4. Обязать всех профессиональных участников рынка недвижимости осуществляющих риелторскую деятельность вступать в саморегулируемые организации входящие в общую систему РГР.

Но все же стоит указать на то, что институты лицензирования и саморегулирования имеют различия.

5. Определить формы договорных конструкций, регулирующих условия правоотношений и взаимодействия участников рынка недвижимости. При этом договорная конструкция об оказании риелторских услуг (риелторский договор) так же должна быть отдельно указана в Гражданском кодексе РФ.
6. Определить порядок регулирования ценообразования на оказание риелторских услуг, указать момент, когда у риелтора возникает право на вознаграждение (комиссию), определить порядок и условия страхования профессиональной ответственности риелторов, а так же установить условия и пределы материальной ответственности риелторов. У риелтора, способствующего поиску контрагента, право на вознаграждение должно возникнуть только при совершении сделки с объектом недвижимости между клиентом и контрагентом.

Мы считаем, что риелторские услуги должны быть указаны в разделе IV (отдельные виды обязательств) Гражданского кодекса РФ, так как имеют свои отличительные черты. Соответственно в Гражданский кодекс РФ внести дополнение в виде главы 52.1 «Риелторские услуги», где можно дать такое определение риелторского договора: «По риелторскому договору одна сторона (риелтор) обязуется за вознаграждение обеспечить выполнение риелторских услуг оказываемых другой стороне (клиенту) приведших к заключению определенной сделки с недвижимым имуществом, а клиент обязуется принять и оплатить выполненные риелтором услуги»..

Одним из дополнительных способов регулирования риелторской деятельности является франчайзинг. Франчайзер мотивирует и обязует своего франчайзи при осуществлении предпринимательской риелторской деятельности применять надлежащие формализованные конструкции риелторских договоров на оказание услуг, стандартизирует всю предпринимательскую деятельность каждого франчайзи-риелтора.

Но все же франчайзинг при всех своих положительных стремлениях усовершенствовать процесс регулирования риелторской деятельности, в полной мере заменить государственное регулирование не в силах.

Следующим направлением совершенствования правового регулирования риелторской деятельности является институт саморегулируемых организаций. Саморегулируемые организации, отстаивая интересы своих членов, потребителей и всего общества в целом, тем самым выполняют социально значимую деятельность в масштабах всего государства.

Академик Ю. И. Мхитарян считает, что развитие саморегулируемых организаций упорядочивает взаимоотношения субъектов экономических отношений, повышают устойчивость социально-экономических связей и социально-экономических систем, выводят общество и государство на более высокий уровень развития, эффективности, конкурентоспособности [18, с. 25].

Мы считаем, что на государственном уровне необходимо провести работу по созданию более эффективного правового механизма регулирования риелторской деятельности путем развития саморегулируемых организаций. На данном этапе развития инструменты саморегулирования не охватывают всех моментов, которые необходимо контролировать и регулировать. В связи с тем, что государственное стимулирование саморегулируемых риелторских организаций недостаточно, то, как следствие развитие таких организаций замедляется, не совершенствуется система оказания риелторских услуг.

Другим направлением совершенствования правового регулирования риелторской деятельности является институт нотариата. Актуальность и востребованность удостоверения всех видов сделок по отчуждению недвижимости наглядно показывает возросшее число обращений к нотариусам в 2021 году. Рекордное повышение показал спрос на сделки со строениями и нежилыми помещениями: гаражами, складами, машино-местами и так далее. Их число повысилось на 24 % по сравнению с 2020 годом. Количество удостоверенных сделок с жилыми помещениями выросло на 13 % и составило порядка 616 тысяч [22].

Не прекращаются дискуссии о необходимости введения обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью. Сторонники такого нововведения аргументируют это тем, что введение обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью имеет большое социальное значение, такие нотариальные услуги необходимы для уязвимых категорий граждан и минимизации рисков мошенничества при осуществлении риелторской деятельности на рынке недвижимости.

Проф. В. В. Макеев обоснованно замечает, что государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки способна оптимальным образом защитить права и законные интересы участников сделки, связанной с переходом прав на недвижимое имущество, гарантировать режим законности совершаемого обязательства. Благодаря этому обеспечиваются частные и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке [23, с. 102].

Мы считаем, что нотариат, представляющий собой слаженно действующий механизм с эффективными системами саморегулирования, контроля как государством, так и обществом, будет способствовать совершенствованию механизма правового регулирования риелторской деятельности. Введение такой дополнительной меры, как механизм регулирования материальной ответственности нотариуса перед участниками сделок влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость способствует: уменьшению мошенничества в сфере сделок с недвижимостью; повышению доверия к нотариусам со стороны физических и юридических лиц; увеличению числа желающих на добровольных началах проводить сделки с недвижимостью с участием нотариуса.

Следующим направлением совершенствования правового регулирования риелторской деятельности является развитие рынка недвижимости в условиях цифровой экономики.

Е. Е. Макарова вполне обоснованно отмечает, что недвижимость — основа национального богатства страны, потому возникает необходимость внедрения цифровизации в данном секторе. На сегодняшний день данные приобретают статус новых активов, главным образом, из-за их альтернативной ценности, то есть по мере применения информации в новых целях и их задействования при реализации новых идей [24, с. 52].

В современных условиях цифровые технологии пронизывают все сферы предпринимательской деятельности. Потребность бизнес-сообщества и клиентов в цифровизации сегодня стараются учитывать как крупные агентства недвижимости, так и частные риелторы. Процесс оборота объектов недвижимости в ближайшем будущем будет сильно отличаться от сегодняшнего. Геополитическая нестабильность и новая санкционная реальность вносят свои коррективы в действия игроков рынка недвижимости. Теперь быть быстрее, имплементировать новое — еще важнее, чем прежде.

Цифровое будущее выдвигает на первый план Property Technologies (PropTech) — максимально эффективные IT-решения для всех сегментов рынка недвижимости от проектирования до эксплуатации объекта. IT-решения PropTech осуществляются с помощью виртуальной реальности (VR) и дополненной реальности (AR), применения искусственного интеллекта, технологий использования больших массивов данных, блокчейна и д. р.

Внедрение VR-технологий приведет к полной трансформации риелторской деятельности, кратно повысив эффективность бизнеса за счет снижения материальных и временных издержек.

Весь жизненный цикл недвижимости легко оцифровать и перенести на блокчейн, благодаря чему можно создать систему, где у каждого объекта недвижимости будет цифровой паспорт со всей информацией о нем: сведения о правоустанавливающих документах, прошлых владельцах, ценах продаж, датах транзакций, договорах аренды, займах, контрактах на обслуживание и даже происхождении строительных материалов и их состоянии. Эта информация будет неизменной, защищенной и доступной для всех участников рынка недвижимости (продавцов, покупателей, риелторов, госорганов, арендодателей и арендаторов). Таким образом, повысится прозрачность рынка недвижимости и появятся предпосылки для создания рейтинговой системы, которая будет отслеживать действия всех участников рынка и при этом будет давать лишь подлинную информацию о контрагентах. В совокупности это сведет риски мошенничества к минимуму.

Научное сообщество не стоит в стороне от развития цифровой экономики. Так, М. В. Ласкин, проведя математическое исследование в направлении оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости, пришел к выводу, что характеристики рынка недвижимости представляют собой систему взаимосвязанных факторов и показателей, образующих многомерные зависимые случайные величины. Такой взгляд на рынок недвижимости позволяет разработать новые методы и модели в задачах оценки недвижимого имущества и анализа рынка [25, с. 243]. В диссертационном исследовании автор разработал методологию математического моделирования процессов, практики моделирования и компьютерного эксперимента в задачах оценки недвижимости, которые имеют серьезное хозяйственное значение.

Уже работают сервисы, в основе которых лежит машинное обучение и искусственный интеллект, позволяющие в автоматическом режиме провести приблизительную оценку недвижимости, дать прогноз стоимости недвижимости для новостроек, а так же вторичного рынка жилья. Это Profitbase Ai (объединяет решения для девелоперов, CRM, личный кабинет покупателя, BI-дашборды — интерфейсы с доступным отображением информации), FinCase и другие.

Однако, как утверждает И. В. Балтутите, выявлено, что при совершении сделки полностью в электронном виде ни регистрирующий орган, ни нотариус не смогут определить реальные, желаемые намерения участника сделки, который, возможно, находится под принуждением, либо не понимает значения своих действий, либо введен в заблуждение, что в дальнейшем может стать основанием для признания сделки недействительной [26, с. 88].

Таким образом, мы считаем, что цифровизация рынка недвижимости в значительной мере отразится на всю риелторскую деятельность и в первую очередь в правовом поле. Цифровизация в правовом аспекте, касаемо риелторской деятельности, постоянно претерпевает изменения вслед за быстро трансформирующимся цифровым пространством, что не может полностью исключить неправомерные действия в интернет-пространстве и гарантировать восстановление нарушенных прав участников рынка недвижимости. Для более устойчивого функционирования риелторской деятельности необходимо: повысить требования к выпуску усиленных электронных подписей; создать единую электронную базу агентств недвижимости и риелторов; ввести дополнительную аутентификацию при совершении электронных сделок с недвижимостью; используя электронные документы при совершении сделок с недвижимостью снизить уровень применения и дублирования документов на бумажном носителе.

Для полноценного и эффективного осуществления риелторской деятельности в России необходимо согласованное сочетание механизмов публично-правового и частноправового регулирования. При этом Гражданский кодекс РФ осуществляет главное (общее) правовое регулирование (универсальное), специальное регулирование необходимо осуществлять с помощью принятия дополнительного федерального закона. Это позволит установить на всей территории нашей страны единые стандарты, правила и порядок осуществления риелторской деятельности.

Одной из важных сторон PropTech можно выделить то, что постепенно сокращается роль человека в работе с недвижимостью, внедряется все больше дистанционных сервисов и элементов шеринга (совместное потребление того или иного продукта).

Многие инструменты, предлагаемые саморегулируемыми риелторскими организациями, не развиваются, отстают от реальности и не отвечают требованиям современных условий рынка недвижимости. В качестве примера можно привести такую проблему, как огромное количество фиктивных объектов недвижимости размещенных на многих рекламных интернет-платформах. Эту проблему можно решить одним из приемов, таких как создание на национальном уровне единой системы объектов недвижимости предлагаемых для реализации и лицензированных риелторов на базе саморегулируемой риелторской организации, такой как Российская гильдия риелторов.

Границы применения права, как частного, так и публичного, необходимы для пресечения с их помощью злоупотребления этим правом, использование права и предоставленных полномочий без намерений причинить вред, достижение баланса гражданских прав физических и юридических лиц, а также применение и защита прав и интересов всех участников правоотношений по оказанию риелторских услуг.

В то же время правовая система регулирования риелторской деятельности должна быть построена так, чтобы общие правовые нормы регулирования подчиняли себе специальные правовые нормы.

Путями совершенствования правового регулирования риелторской деятельности являются:

согласованное сочетание механизмов публично-правового и частноправового регулирования;

внести дополнение в Гражданский кодекс РФ в виде главы 52.1 «Риелторские услуги», где дать определение риелторского договора;

принятие на федеральном уровне закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», что позволит установить на всей территории нашей страны единые стандарты, правила и порядок осуществления риелторской деятельности;

определить организационно-правовые формы, ввести специальные процедуры государственной регистрации субъектов риелторской деятельности;

лицензирование (сертификация) риелторской деятельности;

обязать всех профессиональных участников рынка недвижимости осуществляющих риелторскую деятельность вступать в саморегулируемые организации входящие в общую систему РГР;

определить формы договорных конструкций, регулирующих условия правоотношений и взаимодействия участников рынка недвижимости;

определить порядок регулирования ценообразования на оказание риелторских услуг, указать момент возникновения права риелтора на вознаграждение (комиссию), определить порядок и условия страхования профессиональной ответственности риелторов, установить условия материальной ответственности при осуществлении риелторской деятельности;

ввести такую дополнительную меру, как механизм регулирования материальной ответственности нотариуса перед участниками сделок влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество (возмещение нотариусами полной рыночной стоимости утраченного по их вине имущества);

развитие информационного права применительно к риелторской деятельности в прогрессирующем цифровом пространстве.

Необходимо принимать во внимание зарубежный опыт в вопросе правового регулирования в сфере риелторской деятельности, который позволит понять и исследовать нормы права, что способствует комплексному применению на практике с учетом особенностей правовой системы нашей страны для улучшения российского законодательства в направлении риелторской деятельности.

Литература:

1. Информационно-аналитические материалы. — Текст: электронный // Федеральная служба государственной статистики: [сайт]. — URL: https://rosstat.gov.ru/folder/124101?print=1 (дата обращения: 14.05.2023).
2. Средние цены на рынке жилья. — Текст: электронный // Федеральная служба государственной статистики: [сайт]. — URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/tab_sred_cen_s1998.html (дата обращения: 14.05.2023).
3. Росстат по-новому измерил неравенство доходов в стране. — Текст: электронный // РБК Экономика: [сайт]. — URL: https://www.rbc.ru/economics/13/10/2022/63453c3d9a79470c2cdf05ca (дата обращения: 14.05.2023).
4. Шувалов И. И. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в период социально-экономического кризиса (теория и практика): автореферат дис.... д-ра юрид. наук, Москва, 2022. — 53 с.
5. Вайпан В. А. Реализация принципа социальной справедливости в правовом регулировании предпринимательской деятельности: автореферат дис.... д-ра юрид. наук, Москва, 2019. — 59 c.
6. Герасимов О. А. Эффективность правового регулирования предпринимательской деятельности в реальном секторе экономики России (на примере отдельных отраслей): автореферат дис.... д-ра юрид. наук, Екатеринбург, 2022. — 56 c.
7. Галкин В. И. Соотношение частных и публичных интересов при осуществлении права собственности на недвижимое имущество: автореферат дис.... канд. юрид. наук, Москва, 2021. — 31 c.
8. Рыжик А. В. Теория интереса собственника в Российском гражданском праве: дис.... д-ра юрид. наук, Москва, 2022. — 485 c.
9. Чумакова О. В. Аренда недвижимости в структурно-правовом аспекте: монография / О. В. Чумакова. — Саратов: Вузовское образование, 2019. — 216 с.
10. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 № 99-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // СЗ РФ. 2011. № 19. Ст. 2716. — Ст. 1–4, 8, 12, 20.
11. Шувалов И. И. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в период социально-экономического кризиса (теория и практика): дис.... д-ра юрид. наук, Москва, 2022. — 401 c.
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 № 48 (ред. от 15.12.2022) «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» // Российская газета № 280 от 11.12.2017.
13. Вынесен приговор «черным риелторам». — Текст: электронный // Следственный комитет РФ: [сайт]. — URL: https://sledcom.ru/news/item/1710883/ (дата обращения: 14.05.2023).
14. Вынесен приговор участникам организованной преступной группы за мошенничество с имуществом граждан и государственных органов. — Текст: электронный // Главное следственное управление Следственного комитета РФ по городу Москве: [сайт]. — URL: https://moscow.sledcom.ru/news/item/1740214/ (дата обращения: 14.05.2023).
15. Калашников М. И. Мошенничество в сфере недвижимого имущества: сравнительно-правовое и криминологическое исследование: дис.... канд. юрид. наук, Москва, 2019. — 247 c.
16. Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ (ред. от 02.07.2021) // СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6076. — Ст. 2–4, 9–11, 17–20.
17. Бабайцева Е. А. Сходства и различия саморегулирования и лицензирования как средств правового регулирования предпринимательской деятельности // Legal Concept = Правовая парадигма. — 2019. — Т. 18, № 1. — С.99–104.
18. Мхитарян Ю. И. Институт саморегулируемых организаций как проактивный элемент повышения эффективности государства // Электронный научный журнал «Век качества». 2020. № 3. С. 9–29. Режим доступа: http://www.agequal.ru/pdf/2020/320001.pdf (доступ свободный).
19. Как покупают недвижимость: аудитория, предпочтения, выбор. — Текст: электронный // онлайн-сервис «Яндекс.Взгляд»: [сайт]. — URL: https://yandex.ru/adv/solutions/analytics/pokupateli-nedvizhimosti-v-rossii-issledovanie (дата обращения: 14.05.2023).
20. Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 августа 2019 г. по делу № А56–46947/2019. — Текст: электронный // СудАкт.Ру: [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/AAjKWCiWwCJv/ (дата обращения: 14.05.2023).
21. Бурова А. Ю. Договорное регулирование маклерской деятельности: автореферат дис.... канд. юрид. наук, Нижний Новгород, 2022. — 27 c.
22. Каждую секунду в стране совершается нотариальное действие: глава ФНП рассказал о результатах и задачах нотариата. — Текст: электронный // Федеральная нотариальная палата РФ: [сайт]. — URL: https://notariat.ru/ru-ru/news/kazhduyu-sekundu-v-strane-sovershaetsya-notarialnoe-dejstvie-glava-fnp-rasskazal-o-rezultatah-i-zadachah-notariata-2204 (дата обращения: 14.05.2023).
23. Макеев В. В. К вопросу о повышении роли нотариата при совершении сделок с недвижимым имуществом / В. В. Макеев, Е. В. Астапова. — Текст: непосредственный // Юристъ-Правоведъ. — 2016. — № 3 (76). — С.98–103.
24. Макарова Е. Е. Повышение эффективности управления недвижимостью в условиях цифровой экономики / Е. Е. Макарова // Наука Красноярья. — 2019. — Т. 8, № 5. — С.71–86.
25. Ласкин М. Б. Методы и модели многомерных распределений в задачах оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости: дис.... д-ра физ.-мат. наук, Санкт-Петербург, 2022. — 268 c.
26. Балтутите И. В. Правовое регулирование оборота недвижимого имущества в условиях цифровизации российской экономики / И. В. Балтутите // Правовая парадигма. — 2021. — Т. 20, № 1. — С.86–93.