Статья посвящена исследованию возможностей комплексных кадастровых работ (далее — ККР) в решении земельных споров. В статье проанализированы понятия земельных споров и ККР, раскрыты этапы процедуры проведения таких работ в соответствии с законодательством. Также рассмотрены важные аспекты, включая субъектов, финансирование, результаты и проблемы ККР. В конце статьи представлено исследование о том, каким образом ККР могут помочь в урегулировании земельных споров.
Ключевые слова: комплексные кадастровые работы, кадастровый инженер, карта-план, кадастровая деятельность, земельный участок, земельный спор.
Урегулирование земельных споров является одним из важнейших аспектов управления земельными ресурсами.
Земельные споры могут возникать по различным причинам, включая несогласия по границам земельных участков, наличие незарегистрированных прав на землю, споры между собственниками и арендаторами, а также различные вопросы по благоустройству земли. Решение земельных споров часто является сложным и затратным процессом, который может занимать длительное время и требовать значительных затрат.
Одной из функцией государственного управления земельными ресурсами является разрешение земельных споров. Направленна она на устранение в рамках закона конфликтов между заинтересованными лицами по вопросам использования земли.
В настоящее время государство стремится к созданию базы данных, в которой содержится информация обо всех земельных участках, находящихся на территории Российской Федерации, включая их границы. Процесс добавления данной информации в специальную базу данных, называемую Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), осуществляется через межевание, т. е. внесение координат границ земельных участков после кадастровых работ.
Земельные споры остаются одной из серьезнейших проблем пространственного развития Российской Федерации. Поэтому, необходимо обратить особое внимание на организационную и правовую сторону данной проблемы, для того, чтобы обеспечить наиболее эффективную и справедливую систему разрешения земельных споров на территории России. Только в таком случае можно надеяться на полную защиту прав граждан и развитие землепользования в Российской Федерации.
Кадастровые работы — это процесс сбора, обработки и хранения информации о земельных участках и недвижимости. Они необходимы для установления прав собственности, обзора земельного фонда и определения границ объектов недвижимости.
ККР можно определить как процесс формирования ЕГРН путем сбора и обработки информации о земельных участках, объектах недвижимости, правах на них, а также организация бесперебойного обмена информацией между субъектами недвижимости. При проведении такой работы актуальным вопросом становится разрешение земельных споров.
При правильном подходе и проведении качественных работ исполнителями и заказчиками, ККР могут помочь урегулировать земельные споры, предоставляя точную информацию по границам земельных участков и выявленных правообладателях объектов недвижимости. Эта информация может быть использована как основа для разрешения споров и принятия правильных решений.
Для совершенствования, выработки новых решений и механизмов по регулированию в сфере земельных отношений, а именно, при проведении ККР необходимо изучение действующей нормативно-правовой базы по данному вопросу, а также проведение анализа практической работы при проведении подготовительной работы и внесению в ЕГРН сведений по результатам ККР.
По результатам анализа выявляются неработающие нормы законодательства и неурегулированные вопросы. Проведение ККР должно осуществляться с учетом растущих потребностей государства (населения) и работать на опережение, прогнозируя и предупреждая возможные негативные последствия при их проведении, ведь именно в процессе кадастрового учета для каждого объекта недвижимости определяются уникальные характеристики, которые подтверждаются официально. Это позволяет четко отличать этот объект от других объектов недвижимости. Кадастровый учет является основой для защиты прав государства и граждан в отношении недвижимости, а также для урегулирования имущественных отношений.
Следует отметить, что по причине отсутствия в ЕГРН сведений об объектах недвижимости и зарегистрированных правах, бюджеты муниципальных образований не получают налоговые поступления в полном объеме. В свою очередь, расчет налогов на недвижимое имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости, которая вносится в ЕГРН после осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе исходя из площади объекта. Таким образом, проведение плановых ККР способно значительно увеличить поступление средств в местные бюджеты, а также повысить точность налогообложения.
В соответствии с ч. 1 ст. 42.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ) под ККР в целях настоящего Федерального закона понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов, или территориях [1].
ККР являются важным инструментом для достижения целей и задач эффективного государственного управления земельными ресурсами и определения государственной земельной политики в целом. Главная функция ККР — это качественное, быстрое и массовое наполнение ЕГРН сведениями об объектах недвижимости.
Целью ККР можно обозначить — отсутствие неучтенных объектов недвижимости в ЕГРН.
ККР не проводятся в отношении земельных участков, являющихся предметом договоров о комплексном освоении территории, и земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории.
Закон № 221-ФЗ устанавливает основы методики ККР, включая определение понятия, порядок выполнения и результаты. ККР — это длительный и сложный процесс, который требует выполнения нескольких этапов, строгое следование правилам и условиям, а также оформление необходимых документов. Они характеризуются большим количеством нюансов и деталей, которые требуют применения различных подходов, что приводит к увеличению времени выполнения.
Помимо основного Закона № 221-ФЗ, существуют другие нормативно-правовые акты, регулирующие выполнение ККР: кодексы Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, Приказы министерств и ведомств, а также иные нормативно-правовые акты, в том числе акты государственных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Для финансирования ККР используются бюджетные средства из бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, например, муниципальных районов, городских округов и муниципальных округов. Также возможно получение субсидий из федерального бюджета. Кроме того, финансирование ККР может осуществляться за счет средств физических или юридических лиц, которые заинтересованы в проведении таких работ и готовы осуществить финансирование ККР за свой счет (внебюджетные средства).
В зависимости от того, каким образом происходит финансирование, заказчиками ККР могут выступать либо органы местного самоуправления, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, при бюджетном финансировании данных работ, либо правообладатели объектов недвижимости, если работа проводится с использованием внебюджетных средств.
Осуществление ККР осуществляется на основании государственного или муниципального контракта при бюджетном финансировании или на основании договора подряда при внебюджетном финансировании.
Исполнителем ККР выступает кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
Объектами ККР являются:
– земельные участки, сведения ЕГРН, о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] (далее — Закон № 218) требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
– земельные участки, образование которых предусмотрено проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка (земельных участков), проектом организации и застройки территории, проектной документацией лесных участков;
– здания, сооружения (за исключением линейных объектов), а также объекты незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
В рамках ККР осуществляется: уточнение местоположения границ земельных участков; установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами; образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами; исправление реестровых ошибок в сведениях Единого ЕГРН о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Повторное выполнение ККР на территории кадастрового квартала (кварталов), ранее являвшегося территорией выполнения ККР, не допускается. Однако в случае, если ранее такие работы были выполнены за счет внебюджетных средств и представляющей собой часть кадастрового квартала, на оставшейся части территории кадастрового квартала допускается выполнение ККР, в том числе за счет бюджетных средств [1].
В результате выполнения ККР обеспечивается в установленном Законом № 221-ФЗ и Законом № 218-ФЗ порядке подготовка карты-плана территории (далее — КПТР), содержащей необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения ККР.
Учитывая совокупность правовых норм Закона № 221-ФЗ, выделим основные этапы организации ККР:
– Выбор заказчиком территории проведения ККР;
– Заключение государственных, муниципальных контрактов или договоров подряда с исполнителями ККР;
– Осуществление исполнителем работ по получению и собору документов, содержащие необходимые для выполнения ККР исходные данные;
– Уведомление правообладателей объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, о начале выполнения таких работ (в течение десяти рабочих дней со дня заключения контракта);
– Разработка проекта КПТР;
– Согласование местоположения границ земельных участков путем проведения заседаний согласительной комиссии;
– Утверждение КПТР (органом местного самоуправления либо исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации при бюджетном финансировании или уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района, муниципального округа или городского округа либо органом исполнительной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя при внебюджетном финансировании);
– Представление КПТР в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН;
– Внесение в ЕГРН сведений из КПТР;
– Выплаты денежных средств исполнителям ККР по результатам выполнения государственных, муниципальных контрактов или договорам подряда.
Форма КПТР, форма акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении ККР и требования к их подготовке, установлены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0337 [3].
Правообладатели объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, не вправе препятствовать выполнению комплексных кадастровых работ и обязаны обеспечить доступ к указанным объектам недвижимости исполнителю комплексных кадастровых работ.
Уточнение местоположения границ земельных участков в рамках ККР имеют особенности, установленные ст. 42.8 Закона № 221-ФЗ.
При уточнении местоположения границ земельного участка, его площадь, определенная с учетом, установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ требований, не должна быть:
– меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на десять процентов;
– больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством;
– больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.
Если при выполнении ККР, включая исправление ошибок в реестре, площадь земельного участка, полученная в результате уточнения границ, меньше площади, указанной в ЕГРН более чем 10 %, информация о таком участке включается в КПТР только при наличии письменного согласия собственника земельного участка.
Учитывая вышесказанное, можно заключить, что ККР охватывают следующие функции государственного управления земельными ресурсами:
– Изучение, обследование, съемка и картографирование земельных ресурсов в части проведения геодезических съемок с целью получения координат характерных точек границ объектов недвижимости;
– Внесение в ЕГРН сведения об объектах недвижимости в полном объеме;
– Оперативные управленческие решения и действия в части изменения целевого назначения и вида разрешенного использования земельных участков, изменения границ, установления охранных зон, обременений и других действий;
– Информационное обеспечение платности землепользования в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и обоснования ставки земельного налога;
– Государственный контроль за использованием земель, охрана земель в сфере государственного земельного надзора в отношении самовольно занятых земельных участков и других нарушений, предусмотренных Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации;
– Разрешение земельных споров только при урегулировании земельных споров в досудебном порядке.
При проведении ККР остро стоит проблема выбора кадастрового квартала, связано это в первую очередь с тем, что ККР должны быть эффективными и оправдывать траты, выделенные из государственного бюджета, а также проводиться исключительно там, где эти работы необходимы для разрешения земельных споров между собственниками объектов недвижимости. ККР являются важным инструментов урегулирования земельных споров в досудебном порядке. Ниже приведена Таблица 1 с указанием проблем организации и выполнения ККР на примере Тверской области с учетом опыта проведения таких работ в 2021 и 2022 годах и предложения по их решению.
Таблица 1
Проблемы организации и выполнения ККР
|
Проблемы |
Последствия |
Предлагаемые решения |
|
Недостаточная аналитическая работа ОГВ и ОМСУ при выборе территории для выполнения ККР: проведение ККР в отношении кадастровых кварталов, в которых отсутствуют объекты, учтенные в ЕГРН. Выявление при проведении ККР фактов фактического расположения объектов за пределами квартала |
Отсутствие ожидаемых результатов ККР |
Предварительный анализ территории кадастрового квартала на экономическую значимость и возможность внесения в ЕГРН сведений обо всех объектах |
|
Ошибки исполнителей ККР при составлении КПТР |
Задержка сроков внесения в ЕГРН сведений по результатам ККР |
– Анализ сведений исходных данных (ГФД, сведения ЕГРН, сведения ФГИС ТП); – Проведение работы по установлению факта попадания объектов недвижимости в 20-м береговые полосы водных объектов; – Предварительная проверка исполнителем сведений карты-плана территории на наличие в нем разночтений. – Организация совместной работы заказчика и исполнителя ККР, направленной на повышение качества подготовки документов при выполнении ККР |
|
Низкая активность представления заказчиком и исполнителем документов для внесения в ЕГРН необходимых сведений об объектах ККР в объеме, предусмотренном действующим законодательством (внесение сведений о ранее учтенных ОН, адреса объектов и адресов правообладателей) |
Необходимость «довнесения» сведений после ККР — риск невнесения таких сведений |
– Проведение предварительных мероприятий по установлению и внесению адресов объектов недвижимости в ФИАС и ЕГРН; – Проведение активной информационной политики с правообладателями объектов ККР в целях внесения сведений об их адресах электронной почты в ЕГРН; – Предоставление результатов ККР согласно плана-графика и контрактов на выполнение ККР в орган государственной регистрации |
На территории Тверской области ККР проводятся с 2021 года. В результате данных работ в период с 2021 по 2022 года, в ЕГРН внесены сведения на основании КПТР в отношении 193 кадастровых кварталов и 19341 объекте недвижимости, расположенных на территории 12 муниципальных образований Тверской области. Финансирование ККР на территории Тверской области в 2021–2022 годах осуществлялось за счет средств федерального и регионального бюджета.
Изучение правовых документов, которые устанавливают правила проведения ККР, показало, что это сложный и многофункциональный процесс управления землепользованием. ККР включают в себя несколько этапов работы, таких как определение координат границ земельных участков и объектов капитального строительства, их государственный кадастровый учет в ЕГРН, решение споров по земельным вопросам, а также налоговое регулирование в отношении объектов недвижимости.
В процессе проведения ККР выявляют различные земельные споры между собственниками смежных (не смежных) земельных участков. Для решения таких споров необходимы квалифицированные исполнители ККР, а также слаженная работа с заказчиками ККР (органы местного самоуправления, органы государственной власти), как с гарантами прав и свобод граждан Российской Федерации. При проведении ККР необходимо учитывать все возможные риски и предпринимать меры для предотвращения возможных споров.
ККР могут помочь в урегулировании земельных споров следующим образом:
– Определение фактических границ участков: в результате ККР определяются фактические границы земельных участков, что позволяет устранить разногласия между соседями или другими заинтересованными сторонами.
– Идентификация собственников земельных участков: ККР помогают идентифицировать собственников земельных участков, что позволяет избежать споров по поводу права собственности.
– Оценка имущества: ККР позволяют оценить стоимость земельных участков и другого имущества, что может быть полезно при урегулировании земельных споров.
– Мониторинг изменений земельных участков: с помощью ККР можно контролировать изменения на земельных участках, что помогает избежать возможных споров в будущем.
На данный момент ККР не являются основной практикой в управлении земельными ресурсами и оказывают небольшое влияние на эту систему. Однако, при правильном использовании в будущем, они могут значительно повысить контроль и эффективность использования государственных земельных ресурсов. Плановое проведение ККР, по истечении времени, поможет в предотвращении земельных конфликтов и разрешении споров массовым способом между всеми участниками земельных отношений.
Литература:
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/ (дата обращения: 04.06.2023);
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ» / [Электронный ресурс] // Консультант плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/?ysclid=lihw0dt8dm691969959 (дата обращения: 04.06.2023);
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 г. N П/0337 «Об установлении формы карты-плана территории, формы акта согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ и требований к их подготовке» (с изменениями и дополнениями) / [Электронный ресурс] //: [сайт]. — URL: https://base.garant.ru/403287887/ (дата обращения: 08.03.2023).
