Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Специальных требований, которые бы предъявлялись к сторонам любых (как предусмотренных, так и не предусмотренных законом) разновидностей договора аренды, законодательство не устанавливает. Сторонами договора являются физические и юридические лица, от имени которых заключен договор (самостоятельно этими лицами или их представителями). Стороны договора именуются также контрагентами. Принципиально сторонами договора аренды могут быть любые участники гражданских правоотношений, обладающие право- и дееспособностью: юридические лица, граждане, включая индивидуальных предпринимателей, а также публично-правовые образования
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или только во временное пользование арендатору имущество, признаваемое недвижимым действующим законодательством [1]. Из данной дефиниции становится очевидно, что сторонами по договору аренды недвижимости выступают:
— арендатор (тот, кто приобретает недвижимость во временное владение и пользование);
— и арендодатель (тот, кто передает недвижимость во временное владение и пользование).
Стоит отметить, что отсутствуют легальные ограничения субъектного состава сторон по анализируемому виду гражданско-правового договора, ими могут быть:
— дееспособные физические лица (лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, или приобретшие полную дееспособность до достижения восемнадцати лет по основаниям, предусмотренным законом);
— организации (с учетом требований, предусмотренных законом);
— публично-правовые образования (РФ, ее субъекты и муниципальные образования) [2].
Гражданское законодательство в качестве обязательного условия признания юридической силы договора выделяет достижение согласия сторон по всем существенным условиям договора. К существенным условиям договора аренды по общему правилу относится условие об объекте аренды, которое считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование), а также иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, согласно ГК РФ, существенными условиями являются: условие о предмете договора, иные условия, прямо предусмотренные законом в качестве таковых, а также иные условия, отдельно определенные сторонами в качестве таковых [3]. Системный анализ действующего гражданского законодательства позволяет говорить о том, что существенными условиями анализируемого вида договора являются:
— Предмет (то есть передача недвижимости во временное владение и пользование либо только во временное пользование).
— Размер арендной платы (вектор правового регулирования демонстрирует тот факт, что в вопросе распоряжения недвижимостью законодатель стремится закреплять в качестве существенного условия сделки стоимостное выражение распоряжения правомочием собственника). К примеру, согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ (далее — «ГК РФ»), Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы, при отсутствии согласованного условия о ее размере договор считается незаключенным [4] (правила, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее — «ГК РФ»), не применяются).
В отношении предмета договора аренды недвижимости стоит отметить, что он направлен именно на распоряжение недвижимым имуществом, которым с точки зрения гражданского законодательства признается земля, недра, все что неразрывно с ними связано (здания, сооружения, их части, объекты незавершенного строительства), а также вещи признаваемые таковыми в силу закона (к примеру, подлежащие государственной регистрации водные и воздушные транспортные средства) [5].
Относительно второго существенного условия необходимо отметить, что действующее законодательство говорит о том, что необходима лишь фиксация данного условия в письменной форме, не ограничивая участников правоотношения в выборе модели закрепления арендной платы, возможно:
— установление арендной платы в твердой форме (конкретная денежная сумма как ежемесячно, так и в общем размере по отношению к сроку аренды);
— установление арендной платы посредством определения формулы расчета с привязкой к определяемым сторонами условиям;
— использование смешанного подхода [6].
Отсутствие в договоре условий, не являющихся существенными в смысле п. 1 ст. 432 ГК РФ, которые могут быть восполнены с помощью диспозитивных норм гражданского законодательства (норм, применяемых постольку, поскольку договором не предусмотрено иное — абзац второй п. 4 ст. 421 ГК РФ), не влечет признания договора незаключенным. Например, если договор не содержит условий, позволяющих установить срок исполнения обязательства, это условие по общему правилу определяется в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ. Отсутствие в возмездном договоре условия о размере цены по общему правилу восполняется нормой п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Следует учитывать, что условия договора могут содержаться не только в тексте единого договора-документа, подписанного сторонами. Договорные условия могут определяться в том числе путем отсылки к примерным условиям договоров (ст. 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (ст. 429 ГК РФ) или рамочном договоре (ст. 429.1 ГК РФ)
Литература:
1. Высоцкая Е. В. Особенности нормативно-правового регулирования арендных отношений недвижимости // Вопросы науки и образования. 2019. № 1. С. 31–39.
2. Ахметова А. Т., Буканбаева Э. Ф. Правовое регулирование рынка аренды недвижимости // StudNet. 2021. № 5. С. 78–83.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
5. Высоцкая Е. В. Существенные условия договора аренды недвижимости // Достижения науки и образования. 2019. № 2. С. 55–62.
6. Семенова Е. Г. Правовая природа права аренды недвижимости // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. 2020. Т.6 (72). № 1. С. 164–173.
