Ключевые слова: товарищество собственников жилья, многоквартирный дом.
Товарищество собственников жилья является довольно-таки молодым институтом правовой системы России. На основе иностранных законодательств ТСЖ было адаптировано под наши реалии со своими особенностями и, естественно, проблемами. В иных странах объединения собственников многоквартирных домов называются по-разному: кондоминиумы, синдикаты, квартирные акционерные общества, объединения совладельцев и т. д. [1], однако все они существует для одних и тех же целей:
- Совместное управление многоквартирным домом;
- Обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества дома;
- Владение, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
На момент вступления собственника в товарищество собственников жилья в Российской Федерации уже возникают проблемы на практике. Так, орган товарищества при рассмотрении заявления на вступление может беспричинно отказать в членстве собственника, например, из-за задолженности. В этом случае собственник вправе подать иск о признании незаконным отказа принятия в члены ТСЖ, так как ст. 143 Жилищного Кодекса Российской Федерации императивно наделяет каждого собственника правом стать членом [3]. Стоит сказать, что форма заявления о вступлении в товарищество не закреплена законодательно, а значит вероятно пишется собственником в открытой форме. Данная проблема решена в некоторых странах Европейского Союза и иных странах отсутствием необходимости создания товарищества собственников жилья в целом. Каждый человек, который приобрел жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, автоматически становится членом товарищества или объединения собственников в конкретном многоквартирном доме. Для Российской Федерации на данный момент реализация такого механизма невозможна из-за нескольких причин:
- Неразвитость культуры управления своей собственностью, тем самым и отсутствие навыков управления общим имуществом. Потому самым распространенным способом управления в РФ остается управление управляющих компаний.
- Неразвитость коллективных отношений и гражданского общества в целом. Например, в США население «привыкло» состоять в различный ассоциациях и организациях порой даже в нескольких.
- Сложность реализации общих собраний и деятельности каких-либо организаций в многоквартирных домах вследствие проживания большого количества людей. Это связанно с проблематикой жилищного фонда в РФ и в строительстве «слишком многоквартирных домов», достигающих бывает более тысячи проживающих в сотнях квартир. По закону в одном доме может быть одно товарищество собственников жилья. Стоит отметить, что в многоквартирных домах меньшей плотности населения намного легче копироваться и реализовывать собственникам свои права. Поэтому все современные районы городов Европы «методом проб и ошибок» в 20 веке имеют малоэтажную застройку. Также из этой проблемы возникает то, что при принятии каких-либо решений существует нечеткое определение взаимодействия собственников членов товарищества и не членов, так как на общем собрании учитываются голоса от числа всех собственников, а не только от членов ТСЖ.
Вторая проблема реализации прав собственников заключается в конкуренции коммерческого и некоммерческого сектора управления жильём, а также смешанная собственность на жилье в одном доме [2].
Относительно первого пункта данной проблемы была рассмотрена практика, связанная с деятельностью управляющих компаний. Касательно второго пункта стоит определить возможный состав собственников в многоквартирных домах, который представлен собственниками, приватизировавшими свои квартиры, нанимателями муниципальных квартир, арендаторами жилья, собственниками, купившими жилье. У всех данных лиц очень разные права, обязанности, возможности, а также разные уровни благосостояния и социальные статусы. Отсюда следует, что в таком неравенстве практически невозможно создать какую-либо организацию. В странах запада, в том числе США, не допускают такой проблемы простым изначально способом, а именно: строительством многоквартирных домов, в которых собственники одной организационно-правовой формы, например, собственники социального жилья. В связи с этим можно прийти к выводу, что на ряду с решением первой проблемы можно и решить эту в будущем, используя иностранные механизмы регулирования.
Также можно условно выделить проблемы «социального капитала, непрофессионализма управленцев в многоквартирных домах. После распада СССР, в котором формально не было никакой частной собственности, у появившихся собственников был и, к сожалению, остается до сих пор очень низкий уровень жилищной грамотности. Квалифицированные управленческие кадры в данной сфере в России отсутствуют вовсе, потому многие собственники чаще всего не создают товарищество собственников жилья, а выбирают другой способ управления многоквартирными домами, например, управление управленческой компанией, рынок которых не является конкурентным и их профессиональность на основе судебной практики можно посчитать сомнительной. Не зря в некоторых государствах, например, таких как Венгрия, Финляндия, Германия обязательна соответствующая профессиональная подготовка управляющих «товариществ», даже существуют курсы для собственников и специализированные программы в университетах.
Литература:
- Иваненко Л. В. Зарубежный опыт эффективного управления многоквартирными домами / Л. В. Иваненко // Вестник УГУЭС. Наука. Образования. Экономика. Серия: Экономика. — 2014. — № 1 (7).
- Валиев Ш. З., Гавриленко И. Г., Суренян М. А. Зарубежный опыт деятельности объединений собственников жилья // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия экономика № 1 (11), 2015.
- Решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 22.08.2017 по делу № 2-2433/2017.
